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浅谈房地产估价中土地价格的制定与运作(二)
二、地价的运作
在社会主义实践中，社会主义国家实行的土地公有和无偿无限期的土地使用制度，从体制上，体现了劳动人民当家作主，发挥了积极作用。但正因如此，和其他事物一样，由于观念和认识问题。也产生了一定的消极作用。土地利用较混乱，浪费严重，正是无偿无限期用地制度的结果。具体表现在：一是非法占地；二是企业占地宽打窄用，利用率低，工厂用地标准一般比西方国家高30%-50%，多征少用，甚至征而不用，造成大量耕地浪费。据全国非农建设用地清查结果表明，1991-1996年，全国国家、集体、农民建房三项用地3030万亩，其中占用耕地1560万亩，分别超过同期计划的28%和18%.从投资角度分析，1991-1996年全社会固定资产投资总额为8585亿元，仅需占地1995万亩，也就是说，实际占地的34%超过了投资需要，供大于求，在一定程度上导致土地粗放利用、大量闲置。据1998年7月报载，1997年，在耕地占用冻结的情况下，全国耕地净减203.8万亩。三是农村住宅建设占地过多，不少农民喜欢独门独院，为未成年的子孙建结婚住房，使村址急剧外延，有的成了空心村；四是废弃土地长期得不到利用；五是死人与活人争地，建造墓穴成风。上述不珍惜土地的现象，原因有多方面，有观念的、认识的原因，但究其根本原因是无偿无限期的土地使用制度造成的，道理很简单，既然土地随便用，不要钱，那就必然会出现用之必夺，弃之不惜。
我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。我国所建立的社会主义市场经济，就是要充分利用市场大量发展商品，当然也包括土地商品。土地是各种生产经营所不可缺少的生产资料，在社会主义初级阶段，也只有把土地作为商品对待，有偿使用，才能更好地激励人们珍惜土地，充分提高土地的利用效率。
为了合理利用土地，避免浪费，除进一步加强土地使用管理，改土地无偿使用为有偿使用外，还要充分体现土地的使用价值（价格），使用地单位和个人从经济上自我约束。这样土地所有权在经济上才能得以实现。人们都在考虑如何上项目，但招商引资，一般都是牺牲本地的土地资源（或者说是资产）为代价的。上项目，各种投入都考虑，唯独不考虑土地的投入价值（价格），或者连土地的价值都换不回来。这种项目是否有上的必要？值得论证。
由此可见，必须消除陈旧观念，把土地作为商品进行交换。必须提高认识，使大家都知道我国人多地少的国情。“十分珍惜和合理利用每寸土地”。这是我们的基本国策，要使之落到实处。要特别指出的是，各级领导的土地有价观念，是落实土地有偿使用的关键，而领导划圈、定价的现象严重的阻碍了地产市场的发展，因此，破除领导意志，规范市场运作，是当务之急。
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