房地产价格评估是在社会主义市场经济发展中逐步形成的行业， 在房地产价格市场化的形成过程中房地产价格评估的作用日渐重要， 房地产价格评估伴随着房地产开发、房地产转让、房地产信贷、资产组合、资本融资、政府课税等经济活动。在住宅商品化、私有化、个人购房比例占绝对优势的住宅市场中， 房地产价格评估与老百姓的切身利益更加密切。国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》实施后，将被拆迁户的拆迁补偿价格也列入了房地产评估业务范畴，房地产评估机构进入了房屋拆迁这一敏感地带， 面对成千上万的被拆迁户， 房地产价格评估人员的业务技术能力和执业道德水平都要经受严格考验。经过实践的磨炼， 业内人士深感房屋拆迁评估在把握技术标准和履行评估程序及处理各方利益矛盾方面与其它目的类型的房地产价格评估有着很大区别， 难度更大。拆迁评估不仅是简单的企业行为， 政府的拆迁政策要在评估的操作过程中贯彻、在评估结果中体现， 把政府的拆迁政策落到实处。要做好拆迁评估工作更要克服困难， 做到公平、公正执业。在此， 将我们公司在完成房屋拆迁评估工作中的一些体会作几点概况总结。
一、全面掌握各项拆迁法规和政策规定， 坚持依法评估。拆迁中补偿价格确定是拆迁工作的重要环节， 在被拆迁人看来补偿价格是核心问题， 在拆迁人看来拆迁补偿费是项目前期运作的巨额成本， 直接关系项目的盈亏问题。因此， 拆迁评估的重要性和复杂性通过各种形式表现出来， 可以说拆迁评估直接担负了调节拆迁人与被拆迁人利益关系的角色。我们如何在利益矛盾中开展工作， 做到公平、公正执业， 首先要求我们的评估人员必须深刻理解、严格执行各级政府制定的拆迁法规和相关政策， 在实际操作中严格依法评估， 包括要做到评估对象的界定合法、评估程序合法、评估技术合法、评估计算结果精确等。遵循合法性原则是各项工作经受社会监督和历史考验的根本。除此之外， 有的拆迁人根据其拆迁项目的特殊性， 在不违背政府拆迁法规的原则前提下针对其项目特殊情况制定了切实可行的特殊性措施， 这些各自的特殊措施可能影响评估结果或者与评估结果无关。但是无论怎样， 作为其拆迁评估人员都应该全面掌握与所承担的项目有关的特殊规定， 并与拆迁人统一认识， 这样有利于参与拆迁运作过程的各方面人员在各尽其责的同时保持协调一致。
二、作好宣传工作， 我们不仅是房地产评估专业人员， 我们还是政策宣传、讲解员， 我们除要运用评估技能， 还要学会作人的思想工作。简单地看， 其它目的的房地产评估产权人与评估机构自愿建立委托关系， 我们要了解的对象是固定的物体， 因此房地产评估也称为不动产评估，通常情况下我们评估人员的工作目标直对物体， 评估工作不会受阻。而在拆迁评估中， 委托人并不是被拆迁房屋的产权人， 被拆迁房屋的产权人通常更不止一个， 我们要走进百姓家， 面对千家百姓会遇到各类问题， 甚至会遇到与拆迁评估无关的问题却阻碍着我们的工作， 由于拆迁中的拆迁人与被拆迁人利益冲突集中在我们的工作中， 在拆迁决策中相对于拆迁人而言被拆迁人是处于被动地位的， 而我们评估机构是受拆迁人的委托而开展工作。因此， 在我们评估人员尚未与被拆迁人接触之前， 就有可能在被拆迁人的潜意识中对我们能否客观、公正地体现其利益心存疑虑， 再加上被拆迁人对拆迁的不情愿、对政策的不理解、对评估专业是外行以及各种与拆迁无关而拆迁政策也无力解决的困难等等问题同时困扰着被拆迁人， 由此造成评估人员在进行现场房屋勘查时被房主据之门外就不足为怪了。因此， 评估人员能否得到被拆迁人的理解和配合是能否顺利完成拆迁评估的第一步。要想得到拆迁户的理解， 首先要做耐心、细致的宣传、讲解工作， 向被拆迁人宣传我们怎样依据拆迁政策去评估， 宣传我们的拆迁评估依据、理论标准及实际操作步骤、方法。无论被拆迁人态度怎样， 评估人员必须站在公正的立场对待所有的拆迁人和被拆迁人， 以平和的心态去对待， 这也是对评估人员心理素质和处理矛盾事物能力的考验。只要我们抱着与人为善的态度依法开展工作， 以评估人员的实际行动去落实公平、公正的原则， 最终是能够得到绝大多数被拆迁人认可的。
三、以精益求精的科学态度对待拆迁评估工作。拆迁评估工作的时限性很强， 操作步骤复杂， 计算精确度高， 俗话说不能差一分钱。评估是拆迁的第一环节， 补偿价格不能确定就无法动迁， 为了保障项目进度， 通常要求必须在最短的时间内准确的完成拆迁评估。要保障拆迁评估的高效率和精确率， 一方面要提高专业人员的综合业务素质， 平时注重市场资料的积累， 并建立专用于拆迁评估运算的计算机应用程序。另一方面要加强评估人员的责任心训练， 要站在被拆迁人的角度换位思考， 真正体会到我们计算每一分每一厘时都是老百姓的切身利益， 评估机构的一切努力都应从公平、公正的原则立场出发， 最终的评估结果就是一切的体现， 必须是准确无误的。因此， 评估人员要以精益求精的科学态度来实现对百姓负责。
四、做好各方面的配合工作。拆迁评估的全过程与其它目的的评估不同之处还在于与相关单位、人员的配合非常密切。与被拆迁人的配合已经提到很多了， 不再列举。 评估机构与拆迁人的关系既有委托和被委托的利益关系又有拆迁过程中的工作配合关系， 评估机构与拆迁人之间工作配合是否协调也会影响拆迁工作能否顺利进行。评估机构与动迁机构的配合更是至关重要， 评估的价格结果要由动迁机构去落实到被拆迁人， 以达到拆迁的最终目的。拆迁评估机构也不是完成评估报告就结束工作， 评估结果要经受每一被拆迁人的严格检验， 评估机构还负有解释的责任， 拆迁评估的宣传、解释工作可以说是贯穿始终的。在被拆迁人见到评估结果后往往会提出非常尖锐的问题， 无论怎样评估人员应认真对待， 依据政策回答， 这正是考验评估机构是否能够公正、公平、科学地完成拆迁评估的关键阶段， 也是体现与动迁单位密切配合的阶段。
总之， 由于众所周知的拆迁工作的特殊性， 导致了评估机构进行拆迁评估的复杂性， 国务院新的拆迁条例公布后评估机构才独立进行拆迁补偿价的评估确定， 实践时间还不长， 一些拆迁评估的标准也尚待完善， 我们评估机构和评估人员还要在实践中总结经验， 提高工作水平， 努力在百姓中树立良好的行业形象。
