随着国家对土地市场宏观调控力度的加大，北京市土地交易在政策的引导下逐步走向市场化。北京市人民政府办公厅转发的《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》（京政办发[2004]4号）等一系列土地政策的颁布实施，使招标、拍卖。挂牌等公开交易方式逐步成为土地交易的主导方式。
1、土地招拍挂市场交易活跃，公开交易对市场的规范初露端倪
根据有关资料统计，2004年北京市通过招拍挂方式成交的地块为90宗，比2003年多41宗；尚未成交的地块为5宗。在90宗成交地块中，总建设用地面积约为428.94万平方米，同比增长156％，总规划建筑面积约为660.98万平方米，同比增长115％，总成交价达133.52亿元，同比增长135％（图1）。
1.1成交地块区域分布不均衡
1）城八区中朝、海、丰、石四区土地交易较为活跃，区位优势明显
2004年成交的90宗地中，城八区有20宗，其中，朝、海、丰、石四区成交地块17宗。城八区成交建设用地面积为169.57万平方米，占2004年成交建设甩地总面积的40％；规划建筑面积为321.61万平方米，占2004年规划建筑总面积的49％；而成交总价为96.86亿元，占2004年成交总价的73％（表一、图2）。其中，朝、海、丰、石四区成交建设用地面积为164.91万平方米，占城八区成交建设用地总面积的97％；规划建筑面积300.86万平方米，占城八区的94％；成交价格84.96亿元，占城八区的93％。这四个区不仅交通便利，商服集中，且各项基础配套设施完善，成为房地产开发投资的热点区域，也是近年来北京市房地产开发最为活跃的区。
2）远郊区县成交地块分布不均衡，平谷最为集中
2004年北京市成交地块90宗，其中有70宗分布在远郊区县，占成交地块总数的78％。这些地块主要分布在平谷、大兴、顺义等9个区县（图2）。其中，平谷区交易项目最为集中，成交地块达45宗，占远郊区县成交地块总数的64％。其特点是成交地块的建设用地面积小，成交总价低。45宗地的建设用地总面积为63.66万平方米，仅占远郊区县成交地块建设用地面飘的25％；其成交总价仅为4亿元，仅占远郊区县成交地块总价的11％。在这45宗地中，有25宗在“8.31”前成交，且以商业、办公和旅游等经营性项目用地为主。这也体现了2004年北京市土地市场进—步规范，尤其是停止经营性项目用地协议出让等政策的实施，进一步活跃了土地招拍挂方式出让的公开交易市场。
此外，位于城八区的周边区域，如顺义、昌平、大兴、通州四区，土地交易也较活跃。成交宗地数为14宗，建设用地面积为148.09万平方米，成交总价达30.34忆，为远郊区县成交总价的83％。这四个区作为城市郊外扩展的重点区域，发展相对较快。同时，北京市城巾规划新修编成果的公示，将进一步推动该区域房地业的发展。
1.2地块成交价格基本合理，土地增值收益明显
通过对2004年成交的61宗挂牌项目的分析发现，有43宗地以挂牌起始价成交，约占71％。除个别地块的挂牌起始价格高出所在区域的基准地价外，大部分项目的成交价格均较合理。如朝阳区朝阳公园内的1宗商业服务业用地，其土地状况是“三通一平”，挂牌起始价为10.08亿元人民币，折算成楼面单价是16890元/平方米。目前，该区域是商业房地产售价为25000—30000元/平方米，地价约占房价的60％左右。因此，该项目要想获得成功，其市场定位将起到关键作用。最终，该项目由原用地单位按挂牌起始价摘走。
在61宗挂牌项目中，另有18宗地的成交价高于挂牌起始价，成交总价达68亿元，高出挂牌起始总价15.26亿元。其中，顺义1宗危改居住用地（生地），其成交价达3.45亿元，高出挂牌起始价2.68亿元。由于该宗地为生地，开发商还需负责东庄村的拆迁及居民的安置回迁工作，使其变成熟地后方可进行开发，因此，开发商的前期资金投入还很大。不过，该宗地位于顺义城区的黄金地段，紧邻顺义新城和奥运赛场，地理位置优越，再加上该宗地的面积巨大（其规划建筑面积为53.28万平方米），完全可以打造一个高品质的居住社区。这也是其作为北京最大的1宗生地经过67轮激烈竞价后，最终以高出起始价3.47倍的价格成交的原因。此外，位于大兴黄村卫星城北区23号地的1宗居住用地，经过62轮激烈竞价后，以2660万元成交，为起始价的3.15倍。这宗地之所以竞争激烈，这与其紧邻顺驰领海（均价5900元/平方米）、翡翠城（均价6300元/平方米）等成功开发的楼盘有关。自2003年12月顺驰以9.05亿元的高价买下黄村l号地住宅用地后，该区域—直是住宅投资关住的焦点，尤其是顺驰领海的开盘热销，更进—步增加了投资者的信心。因此，23号地的高价成交，说明投资者对收益的预期也不会低，但在周边高品质住宅的包围下，如何将这块规划建筑面积才2万多平方米的高价住宅用地开发奸，这也是开发商实现盈亏平衡的关键。
总之，2004年通过招拍挂成交的地块价格基本合理，土地价值在公开市场中得到有效的体现，地理位置丛发展前景较好的地块仍是市场争夺的热点。
2、2005年北京市土地招拍挂市场的走势分析
今后，随着国家宏观调控政策的深入实施，土地招拍挂市场也将进一步完善。北京市国土资源局《关于对于不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有问题的通知》（京国土出[2004]458号）明确规定：出让土地必须达到“三通一平”，有条件的必须达到“五通一平或”“七通一平”的热地状态，腾退项目也必须完成拆平工作方可人市交易。这不仅规范了入市土地的一级开发，同时有利于减少房地产开发商的前期开发工作，降低土地开发成本，使政府有效控制土地收益的同时，对房地产价格有一个整体的把握。
总之，随着对历史遗留项目处理方案的明确，2005年土地招拍挂市场将主要以消化2004年8月31日未能过关的不符合继续协议出让条件的经营性项目用地为主。因此，2005年土地招拍挂市场土地场供应并不会因为国家对土地政策的从严管理而减少。相反，受2005年房价上涨等观点的影响，土地的需求也将成为市场的一个热点。因此，2005年土地招拍挂市场将更加活跃。同时，随着市场的公开化、透明化程度的提高，房地产开发商的投资也将趋于理性，地价的“炒作”成分减少，土地的价值将得到更充分的体现。
