一、问题的提出
在日常评估工作中，店铺的评估占相当多的比例。遇到一些较为特殊的店铺，尤其是非完全店铺一类的评估时，往往会仁者见仁、智者见智。所以我们觉得有必要把某种情况下的店铺评估提出来，与同仁一起探讨。
1、 非完全店铺的定义
我们这里所提及的非完全店铺是相对于完全意义上的纯店铺而言的，一般是指其产权登记中的土地用途为住宅，土地的使用年限为住宅的最高使用年限70年，而房屋的类型为店铺，其实际用途是作为店铺经营的房地产。
此类现象可追溯至上世纪三十年代上海市城区中建造的住宅楼宇，在市区中心有许多临街建筑，其底层用作商店（店铺），而上部均为住宅用房，建筑结构一般为砖木结构。根据1990年上海市房屋管理局《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》，房屋为宅目13.随着城市建设发展，解放后的六七十年代宝山区新建的张庙一条街和闵行地区等也有此类情况，（其土地的性质为划拨土地），房屋结构一般为砖混结构。实际上从房地产评估角度来看，此类店铺既有其存在的合理性，又能发挥其最大的效用，今后此类情况也会继续存在。
2、非完全店铺的特点
根据我们对非完全店铺情况的分析，这种非完全店铺的特点通常是：
① 地理位置多位于郊县，城郊结合部居多，中心城区内亦不少；
② 店铺的面积通常在150平方米以内，属于小面积的店铺，房屋的结构多为混合结构或砖木结构；
③ 其部位大多在底层，是整幢房屋一部分（一般其上部为住宅）；
④ 其市场的租金水平与同区域的纯店铺相差无异。
3、非完全店铺的类型
根据对这类非完全店铺评估报告的统计分析，非完全店铺主要有两种类型：
①新建的住宅小区的配套商业用房，一般竣工年代在上世纪90年代后期，此类店铺临小区的主要道路或本区域的次干道，表现形式为街坊式店铺；
②建筑物建成年代较早的，如上世纪三十年代或六七十年代的老式非完全店铺。
还用一种现象，即为成熟居住小区内的经办理居改非手续后的店铺，此类店铺一般有经营行业限制，不得经营餐饮、娱乐等行业，这种情况相对较少。此种类型随着政府严格控制居改非政策的出台，数量会逐步减少。以上两种类型的店铺通常用以出租居多，自用的相对较少。
4、非完全店铺评估中存在的困惑
由于非完全店铺在其土地用途和房屋类型上不一致，有的评估人员认为将其视作一个纯店铺来考虑，即遵循客观的收益事实，非完全店铺在收益权能的表现形式上与纯店铺无异，而在土地商业使用年限内房地产的商业收益稳定又持续，以纯店铺来考虑评估结果也比较客观；也有的评估人员认为房地产价格实质上是房屋权益的价格，占有权能是按照土地的法定用途占有的，而使用权能是按照商业用途执行的，非完全店铺不是一个真正意义上的店铺。
因此评估的思路主要有：
1、收益性的物业要考虑到收益的现实情况，尊重客观收益事实；
2、评估对象的权益价格为占有、使用、收益、处分四种所有权的权能的综合结果，要充分考虑到非完全店铺在处分权上的差异，在占有，使用，收益权能上在与住宅和纯店铺的异同。
3、遵循合法的评估原则，评估对象的土地和建筑物的权属性质必须是合法的，评估的假设和限制条件一定是合法，只有合法才能谈到合理。
由于估价的思路不相同，具体实务操作上存在差异，致使其估价的结果也相差很大。
以下笔者对上述两种不同评估思路的操作方式进行比较，并将我们的做法与大家一起来探讨，藉以抛砖引玉。
二、评估非完全店铺的不同思路及实务操作方式
案例一 青浦区青浦镇盈港路***号，建筑面积85.38平方米，土地用途住宅，使用期限为2004-02-04至2068-11-18，房屋类型店铺，房屋结构为混合，竣工于2004年。实际用途为店铺，部位为底层，总层数6层。店铺的区域位置情况：店铺单面临盈港路，店铺的区域位置为青浦镇的中心地段之西，为住宅聚居之地，附近有盈港新村，万寿新村等小区。居住的聚居度较高，商业聚集度一般。本区域的纯店铺一般也位于盈港路，根据市场调查，租金水平纯店铺与非完全店铺两者相同。估价时点为2004-04-13.
按照国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部1999年联合颁布实施的《房地产估价规范》的相关规定，对该案例的评估一般宜采用市场比较法和收益法两种方法。本文只对不同思路的收益法进行比较，不对市场比较法评估比较。
操作方式一：以纯店铺来处理，对该房地产采用收益法进行评估。根据估价人员的市场调查，纯店铺其租金水平一般约2.2元/天。m2（建筑面积）左右，且不包括水电等费用，因此客观租金取2.2元/天。m2.采用安全利率加风险调整值的方法，资本化率取8.48%，收益年限以估价时点起计取40年（商业用途土地最高使用年限），运用收益法公式 ，评估结果为6135元/ m2.此类操作的主要特点是收益年限取土地用途商业的使用年限，所取的客观租金和资本化率与纯店铺一致。笔者认为在此种方法的操作中有两点有待商榷：①非完全店铺在收益上与纯店铺无异，但在房地产投资和取得成本上两者不同，如土地取得的成本和开发过程的开发费用及税金等。根据评估人员的调查，非完全店铺的房地产投资和取得成本一般低于纯店铺。单位面积投资成本，非完全店铺一般高于住宅，低于纯店铺，且相对的投资风险也与纯店铺不同。同时，两者在处置时也不尽相同。纯店铺的投资风险也高于此类非完全店铺，故资本化率与纯店铺相同不妥；②其土地登记用途为住宅，使用期限为70年，余下30年的收益不能体现出来，收益年限取商业用途的最高年限40年就有不妥之处。权益与价格未完全对应体现。
操作方式二：考虑到上述这些问题，我们通常采用的方式是：在遵循合理合法、权益与价值对应的原则的前提下，对该类房地产进行分段评估。即将可获收益年限分为两段，前40年参照纯店铺的客观租金评估，根据估价人员的市场调查，客观租金为2.2元/天。m2，资本化率考虑非完全店铺的风险等因素，取资本化率8%（也可通过对纯店铺客观租金的修正来体现非完全店铺之间的权益差异，本文不作进一步阐述），根据收益法公式所得结果为a=6463元/ m2（a为第一段的收益价值）。剩余年期的价格可按两种方法求取：第一种方法即剩余的24年（权证中可使用期限为64年）按住宅类型处理，根据收益法算出剩余年限的住宅价值；第二种方法采用房地分估，以解决第一种评估方法中的未来租金变化难以确定问题，即其中的土地采用基准地价修正法来评估，建筑物部分按照成本法进行评估。本例中采用第一种方法，评估人员根据市场调查，由估价对象住宅类租金的市场调查和趋势分析，其住宅类的客观租金为1.1元/天。m2，根据评估人员对房地产市场上住宅类物业的租售比的调查，结合评估对象的区域特性资本化率取7%，所得结果为b=198元/ m2（b为第二段的收益价值），合计的房地产评估价值为a+b=6661元/ m2.此种方法充分考虑了土地用途的收益年限，也区别对待了非完全店铺和纯店铺在处置权上的差异，使非完全店铺的四项权能的价值得到充分的显现。
市场比较法验证：本区域的二手房（主要是次新房）的价格在4000元/平方米左右，而对盈港路的店铺的市场调查，此区域的店铺均价在6300-6800元/平方米之间。
三、评估思路方法阐述
1、本评估方法的评估前提与假设
（1）非完全店铺的市场租金水平与同类型的纯店铺相同；
（2）不考虑非完全店铺的建筑物的耐用年限与土地的使用年限不一致的情况，即认为建筑物的经济使用年限与未来房地产的收益年限一致。
2、评估方法
（1）将评估对象的收益年限分为两段（a和b段）。
（2）a段收益价格的求取
Aa：商业类的净收益
ra：非完全店铺的资本化率
Na：评估时点至土地取得时间后第40年的年期
（3）b段收益价格的求取
Ab： 住宅类净收益
rb ： 住宅类资本化率
Nb： 剩余可使用年期
Na： 评估时点至土地取得时间后第40年的年期
（4）评估对象的收益价格=Va+Vb
四、评估方法应用举例
案例二 浦东新区荷泽路***弄**号底层店铺，此店铺位于浦东新区金桥地区，建筑面积44.31平方米，单开间，土地用途住宅，土地使用期 2001-11-13至2070-05-30，房屋类型店铺，建筑结构为混合结构，房屋的竣工年代为2001年。实际用途为店铺，部位为底层，总层数6层。店铺的区域位置情况：店铺单面临荷泽路，店铺的区域位置为浦东的金桥地区，浦兴路以东，附近为金桥新村等住宅小区。居住的聚居度较高，商业聚集度一般。本区域的纯店铺一般位于荷泽路和博兴路，根据市场调查，租金水平纯店铺与非完全店铺两者相同。估价时点为2004-04-15.
估价过程：
对估价对象进行分段评估，分别计算其收益价值。
1、估价对象自估价时点至第40年前的商业用途房地产评估：
根据土地使用期限自2001-11-13至2070-5-30，扣除已使用的2.5年，实际收益年限取37.5年。经估价人员的市场调查并根据该区域的实际情况，客观租金约为2.5元/天。m2.具体收益价值计算如下：
（1）年有效毛收入确定
有效毛收入=2.5元/天。m2×44.31 m2×365天×85％（出租率）=3.44万元
（2）年总费用确定
1>税金（包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加，按规定取年有效毛收入的17.565％）：
3.44万元×17.565％＝0.60万元
2>修缮费（按建筑物重置价值的2％计）
建筑物重置价值（估价对象的建筑物为混合结构，按目前估价对象地区建造类似估价对象的建筑物单位重置价值为850元/平方米）
重置价值=850元/平方米×44.31平方米＝3.77万元
修缮费=3.77万元×2%=0.08万元
3>保险费（按规定为建筑物重置价值的1.5-3‰，本次取2‰）
保险费=3.77万元×2‰=0.008万元
4>管理费（包括管理人员经费、办公费、广告费等，取年有效毛收入的5％）
3.44万元×5％＝0.17万元
5>确定年总费用（1-4项的合计）
0.60＋0.08+0.008＋0.17＝0.858万元
（3）年净收益确定
年净收益=年有效毛收入-年总费用=3.44万元－0.858万元=2.582万元
（4）资本化率的确定
资本化率的确定是根据安全利率加上一定的风险调整值。以估价时点的中国人民银行一年期定期存款利率1.98%作为安全利率。风险调整值的确定综合考虑以下因素：估价对象地区房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途和新旧程度等。还要考虑到估价对象为非完全店铺，风险略低于纯店铺，最终确定为6%.
故资本化率为1.98%+6%=7.98%.
2、计算剩余30年的房地产收益价值，以住宅用途来考虑，以现时的租金水平为参考依据，根据估价人员对未来趋势的预测，客观租金取1.2元/天。m2.
（1）年有效毛收入确定
有效毛收入=1.2元/天。m2×44.31平方米×365天×85％（出租率）=1.65万元
（2）年总费用确定
1>税金（包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加，按规定取年有效毛收入的17.565％）：
1.65万元×17.565％＝0.29万元
2>修缮费（按建筑物重置价值的2％计）
建筑物重置价值：（估价对象的建筑物为混合结构，按目前估价对象地区建造类似估价对象的建筑物单位重置价值为850元/平方米）
重置价值=850元/平方米×44.31平方米＝3.77万元
修缮费=3.77万元×2%=0.08万元
3>保险费（按规定为建筑物重置价值的1.5-3‰，本次取2‰）
保险费=3.77万元×2‰=0.008万元
4>管理费（包括管理人员经费、办公费、广告费等，取年有效毛收入的5％）
1.65万元×5％＝0.08万元
5>确定年总费用（1-4项的合计）
0.29＋0.08+0.008＋0.08＝0.458万元
（3）年净收益确定
年净收益=年有效毛收入-年总费用=1.65万元－0.458万元=1.192万元
（4）资本化率的确定
资本化率的确定是根据安全利率加上一定的风险调整值。以估价时点的中国人民银行一年期定期存款利率1.98%作为安全利率。风险调整值的确定综合考虑以下因素：估价对象地区房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途和新旧程度等。还要考虑到估价对象为住宅，风险低于店铺，最终确定为5%.
故资本化率为1.98%+5%=6.98%.
（5）收益价值
Vb─房地产价值
a─房地产年净收益
r─资本化率
n─房地产剩余收益年期
t-评估时点至土地取得时间后第40年的年期
3、确定房地产价值
V =V1+V2=30.54万元+1.18万元=31.72万元
则收益法测算估价对象房地产总价为：31.72万元， 单价为7159元/平方米。
五、评估非完全店铺的难点
通过对非完全店铺房地产评估探讨，主要是为同仁们在此类房地产评估提出一种新的评估思路。房地产价格的实质是房地产权益的价格，使评估的房地产价格能从占用，使用，收益和处分权益上得到充分体现。
在实践运用中我们觉得如何确定非完全店铺的资本化率是此方法的难点，这需要大量的基础资料和评估人员的分析推断。在这方面我们希望能够与同仁进一步交流探讨。
