房贷证券化必须有政府参与
房贷证券化作为国际金融业的发展趋势之一，在国外使用相当普遍，是当前极为流行的主要融资工具之一。美国是最早进行证券化、也是对抵押贷款证券化最发达的国家。美国的资产支持证券总余额高达5万多亿美元，资产支持证券市场已成为美国仅次于联邦政府债券的第二大债券市场。目前美国有一半以上的住房抵押贷款和四分之三以上的汽车贷款是靠发行资产支持证券来提供的。除了美国，资产证券化在国际资本市场上的发展也是极为迅速的，如欧洲、澳大利亚及东南亚等地区。
资产证券化于1995年才在东南亚地区开始兴起，据美国标准普尔公司最近估计，今后几年内该地区的资产证券化市场潜力将以25％的速度增长；香港也成立了按揭证券公司，1998年发行了114亿元港元的债券。
在美国房贷证券化的发展初期，政府信用型企业在证券化过程中扮演着重要的角色。例如，美国的联邦国民抵押协会（FNMA）、政府国民抵押协会（GNMA）、联邦住宅抵押贷款公司（FHLMC）都是SPV（Special Purpose Vehicle 证券发行人）角色的扮演者。香港按揭证券公司也是典型的由政府组建的公司形式的SPV.这些机构尽管具有公司的性质，但它们都有坚实的政府背景。政府背景为SPV发行担保债券提供了信用增级功能。为SPV的运作提供了巨大帮助。
由于个人住房抵押贷款证券化具有能有效地控制金融风险，降低房地产企业融资成本，发展商业银行的表外业务，满足资本充足率的要求等多种功能，从上世纪70年代美国就率先实现了房贷证券化，之后加拿大、法国、英国、日本、韩国和中国香港等国家和地区也都相继实施。
中国开展房贷证券化的五大难点
首先是法律问题。
住房抵押贷款债权转让的合法性问题，需要有法律上的保证。主要表现在：（1）贷款债权转让时，依照我国《民法法则》、《合同法》中有关现定，债权转让时应预先取得债务人同意并书面通知原始债务人，若无相应的书面通知，债务人有权终止债务支付、显然，若不按照规定严格履行，则会严重影响证券化进程。贷款债权转让时抵押权同时也发生转移，而按照《担保法》有关规定，只有办理抵押登记变更后，抵押权才发生有效的转移。作为新抵押人的合法权益才能得到法律的有效保护。上述变更手续对于证券发行人而言，无疑是一项巨大而繁杂的工作。
其二是房地产合同的标准化问题。
只有标准备化的合同才能赋予等额标的物相同的权力和义务，目前我国住房抵押贷款分别由贷款方制定。缺乏统一的标准。住房抵押贷款要标准化，对抵押贷款产品要进行标准化管理，做到发放程序标准化、贷款合同标准化、信息管理标准化。
其三是会计问题。
会计处理上要能够满足证券化要求。应当设计一些主要会计准则以及一些特殊会计问题的处理，以保证会计处理不会阻碍潜在的目标的完成。
其四是税赋问题。
发行住房抵押贷款担保债券机构是作为一个准金融机构还是一个金融机构？若按现行的税赋标准发行抵押担保债券，其所承担的税赋较大，将达到其营业收人的一半以上（不包括所得税），因此，就有必要解决税种的设计问题，以使其符合房贷证券化的内在规律。
其五是社会保障问题。
如果发生借款人违约、在抵押物处置问题上，因为考虑到社会稳定；法院强制执行也很难，这无疑加大了银行发放抵押贷款的风险。需要建立一系列社会保障措施如建立廉租屋制度，让违约者有屋可住。
房贷证券化要突破“以自我为中心”
房贷证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。这一方面为一般投资合提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，也有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。
房贷证券化最主要的功能，是扩大个人住房抵押贷款的资金来源，房贷证券化还有利于银行调整贷款结构，并有效地分散贷款风险和转移风险。提高银行资产的流动性，实现证券化后，银行将不再受 “到期还本付息”的制约，可以在金融市场上出售住房抵押贷款套现，或自己持有变现能力很强的抵押证券，这样银行信贷资产的流动性大大提高，达到降低风险和优化资产的目的。
房贷证券化的核心是稳定的，可预见的现金流，基本点是信用增级和破产隔离。从国外资产证券化的经验来看，（1）证券化必须得到政府的支持，（2）证券化都是以优良资产的证券化开始的，必须以此为突破口形成娴熟肉技术，才有可有扩展，（3）由政府成立一家机构购买并管理抵押贷款，从而规范抵押贷款市场，一段时间后再交给市场运作。
目前我国住房抵押贷款余额达到5000亿人民币，约占整个行业贷款余额的6％。其主要部分集中在工行和建行。从全国住房抵押贷款余额占贷款比重来看，所占比例不高，银行对住房贷款这一块资产的流动性并不担心，这是与我国银行体系有关。因为我国基本上是以四大国有商业银行为主，但从某一局部看银行资产则存在流动性风险问题。全国的住房贷款主要集中在上海和深圳，两地所占比重分别达20％以上。
在我国推动房贷证券化进行实质性研究的首推深圳市政府和上海市政府。随着时间的推移当年积极推动者政府逐渐演变成了工行和建行，并且它们也提出各自的方案，基本上就是在银行内部设立－部门，拿出200个亿抵押贷款来作为“贷款池”，再以银行的名义向社会公众发行住房金融债券。住房金融债券的认购人第一步可能是机构投资者，以后会逐步向社会公众开放。
众所周知，个人住房贷款是目前商业银行呆坏账率最低的项目，是其最优质资产之一，如工行个人住房不良贷款率仅为0.23％。这样的优质资产有谁会拿来与大家分享呢？于是就有了各白以自我为中心的的方案。
这样一来，房贷证券化，充其量不过是我们认为又多了一种有特定投资目标的金融债券。但我们所常见的资产证券化的功能却没有了，当然对于银行来说降低风险的功能也没有，进行资产隔离的作用也发挥不了作用。于是一切在研究中觉得存在的法律问题、税收问题等也就都没有了。
