自从我国加入WTO以来，国民经济飞速发展，房地产业作为国民经济的支柱产业更是发展迅速，我国城乡居民住房困难问题得到了极大缓解，但同时也产生了一些不和谐音符，关于房地产的质量、价格、服务等投诉总是居于消费投诉的前列。房地产企业作为这一行业的主要构成部分，在追求经济利润的同时，适当考虑消费者、承包商、雇员等相关者的利益，履行一定的社会责任，不仅有利于企业的长远发展，无疑还具有极大的现实意义。

　　一、企业社会责任的内涵及利益相关者理论

　　（一）企业社会责任的内涵。中国劳动科学研究所课题组定义的“企业社会责任”是指企业在为股东谋取最大利润的同时，应当充分考虑利益关系人的利益。而《中国企业管理年鉴》作的定义为：“企业社会责任可以表述为，企业为所处的社会的全面和长远利益而必须关心、履行的责任和义务，表现为企业对社会的适应和发展的参与。企业社会责任的内容极为丰富，既有强制的法律责任，也有自觉的道义责任。”有关企业在追求经济利润的同时是否应当履行一定的社会责任，历史上曾有过激烈的争论，以“哈佛论战”最为有名。早在20世纪三十年代，美国哈佛大学法学院的贝尔与多德两位教授引发了著名的论战，后人称之为“哈佛论战”。贝尔认为企业管理者是只受股东委托、唯股东利益是从的股东权益受托人。多德立即表示强烈反对，在他看来，“企业是既有盈利功能，又具有社会服务职能的经济机构”，企业管理者不仅受托于股东，而且受托于更广泛的社会，包括对雇员、消费者和广大公众均负有社会责任。最后结果是贝尔宣布认输，并成为一个忠实的、坚定的承认“企业社会责任”者。

　　（二）利益相关者视角的企业社会责任。在有关企业社会责任的学术理论中最为著名的就是利益相关者理论。弗里德曼早先的定义说，一个利益相关者就是“任何可能影响公司目标的实现或受这种实现影响的群体或个人”，这是范围最广的定义之一。克拉克森和其他人则在不同的语境下既提出过狭义的定义，也提出过广义的定义。1995年他提出一个广义的总括性定义，说“利益相关者就是一个公司以及他过去、现在和将来的活动中拥有或宣称拥有所有权、权力或利益的人或群体”。

　　学者们提倡企业采取利益相关者策略是基于以下原因：即照顾利益相关者的利益，将使企业变得更加有利可图。这一辩护的否定说法强调，忽视利益相关者利益的公司是在冒险，而与重要的利益相关者对立则可能危及企业自身生存。第二观点认为，不论公司后果如何都有一种伦理责任，应当对利益相关者的要求做出恰当的回应。第一种观点带有明显的自利性，我们称之为工具性的；第二种观点则具有一定的道德义务性，我们称之为规范性的。

　　弗里德曼认为，企业肩负一种且只有一种社会责任，那就是遵守职业规则，在不采取诡计和欺诈的前提下，充分利用其资源从事公开的、自由的竞争而增加其利润。在这些观点的指导下，企业所担负的社会责任往往被忽略。

　　对于弗里德曼的论点，新制度经济学派的创始人科斯给予了最为完美的回答。他认为，任何经济行为都有外部性，并对这种外部性提供了一种“内部化”的解决办法，即所谓交易成本最节省的理论，那就是企业与利益相关者的合作，承担经济行为产生的外部性责任，是必要的“社会成本”。

　　二、房地产企业履行社会责任的意义

　　（一）可以减少交易成本。交易成本也称交易费用，它包括搜寻和信息费用、讨价还价和决策费用以及监管和执行费用。交易费用的典型情形是使用市场的费用和企业内部发号施令的费用。一个积极履行社会责任的地产企业肯定也是一个讲究诚信，具有良好社会声誉的企业。这类企业开发的社区一般都是质量过硬，服务到位的社区。仅凭这种良好的社会声誉，消费者就会增加信任，在购买这类企业产品时就会果断得多，从而减少了搜寻比较的成本，同时企业就无形中节省了一大笔招徕顾客的广告费用。企业在融资过程中也会因为积极履行社会责任而增加资信分数，从而获得融资上的优惠和方便，节省部分融资成本。企业员工同样也会因此而对企业具有归属感，工作积极性也会大有提高，公司相关政策的贯彻执行也会更加顺畅。所以，一个积极履行社会责任的企业，付出的是一小部分社会成本，收获的将是更大成本的节省和一份更大的无形资产。

　　（二）增强企业的核心竞争力和品牌凝聚力、影响力。在当今的商业社会，社会责任已经成为品牌竞争时代企业的竞争优势。社会公众的焦点也开始集中在企业的社会责任上，积极承担社会责任的企业将会受到公众的认可，得到公众信任，在消费者心目中树立良好的形象。长此以往，将有助于树立企业品牌，形成其他企业无法模拟的无形资产。

　　（三）有利于社会和谐。地产企业开发的住宅并不仅仅具有经济性，还具有很强的社会保障性质，是民生的基本条件之一。近年来的房价上涨给开发商带来了“牟取暴利”、“黑心开发商”的恶名，积极履行社会责任无疑会安抚社会公众的情绪，缓解地产资本同社会公众的矛盾。

　　三、房地产企业社会责任的内容

　　（一）对于企业投资者和员工的社会责任。企业在生产经营活动中使用员工的同时，要肩负保护劳动者人身安全、身体健康、培养和提高员工政治、文化、技术等多方面素质，保护劳动者合法权益等责任，这就要求企业创造良好的工作环境，提供合理的工作报酬和适当的工作保障，重视工作的安全性。对股东而言，要及时报告企业的财务状况；要创造更多的利润，使股息优厚，保障股东投资安全。

　　（二）对于消费者的社会责任。近年来，房地产业发展迅速，房价不断上涨，远远超过了居民收入的上涨水平。一方面是开发商赚的钵满盆盛，另一方面是消费者关于其产品的投诉也是名列各类消费品投诉之首，开发商也逐渐成为社会各类媒体口诛笔伐的靶子。一个有责任的开发商应当提供质量过硬、服务到位的房子，而不是给消费者带来大量“后顾之忧”的房子。

　　（三）对于承建商、营销代理商、咨询机构等上下游企业的社会责任。房地产开发活动具有资金密集性和劳动密集性的特点，开发过程中涉及范围广，相关利益者多，相关合约也比较多，在我国目前市场不规范，相关法律法规不健全的情况下，双方违约的情况时有发生，每年春节的农民工讨薪就是一个最为有力的证据。一个具有社会责任感的房产开发企业应当信守承诺，按照合同办事，从而为整个行业的诚信和健康发展做出贡献。

　　（四）对于社区的社会责任。企业对其所处的社区有维护社区正常环境，适当参与社区文化教育发展、环境卫生、治安事务、支持社区公益事业等责任，作为一个具有社会责任感的开发商，其所进行的开发或重建工作，应该能对社区的发展和更新起到正面的推动作用。

　　（五）对于政府的社会责任。当前，为促进房地产业健康发展，政府针对房地产市场中存在的投资过快、房价上涨过快、产品结构不合理、市场行为欠规范等问题实施宏观调控。房地产企业有责任在照章纳税，接受相关部门审计的同时，落实宏观调控的各项政策，保持房地产市场稳定，促进房地产业健康发展。

　　四、房地产企业社会责任履行中的政府作用

　　（一）健全有关企业社会责任法律法规。有关企业社会责任问题的研究在我国已经有好多个年头了，但社会公众对于企业社会责任的认识并没有多大的变化，这与企业社会责任制度在我国推行的法律缺位有极大的关系，政府应当及时就规范企业社会责任问题，做好《公司法》、《工会法》、《劳动法》等相关法律的修正工作，为推行企业社会责任制度铺平道路。

　　（二）加强对企业社会责任的宣传教育，并对履行社会责任行为进行奖励。美国政府曾经对那些主动在开发活动中开发一定数量的中低收入住宅的房地产商进行奖励：由总统参与颁奖仪式，并由公共媒体广为报道。尽管这类奖励是象征意义的，但具有极大的影响力，获得了公众的极大关注和认可。我国目前也出现了一部分开发商主动帮助政府修建经济适用房和廉租房的行为，这也是一种自愿履行社会责任的行为。对于这种行为，笔者认为，政府也应当给予一定的象征性奖励和宣传，以带动更多的企业加入自发履行社会责任的行列。

　　（三）加强对企业执行社会责任情况的监督考评。对于企业履行社会责任的情况，政府应当利用各种渠道引导社会大众积极参与企业社会责任的监督评审，对于社会责任履行情况较差的企业，社会公众自会“用脚投票”，这是一种很重要的渠道。