《企业会计准则第21号——租赁》(以下简称“新准则”)明确，租赁是在约定的期间内，出租人将资产的使用权让与承租人，以获取租金的协议。应在租赁开始日将租赁分为融资租赁或经营租赁。是否将租赁资产的风险和报酬转移给了承租人，是经营租赁和融资租赁的区别。租赁业务在会计核算上涉及以下几方面：资产的所有权和使用权、管理权的归属；承租人对租入资产价值的确认和计量，对经营成果的影响；对财务结构的影响；融资租赁与负债购入固定资产分别对企业产生什么影响。
　　
　　一、租赁资产所有权、使用权与管理权的归属
　　
　　新准则规范了融资租赁期开始日，应当将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为“未确认融资费用”。承租人的租赁业务在报表中的列示，承租人应当对融资租赁作如下披露：各类租入固定资产的期初、期末原值、累计折旧；资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额；未确认融资费用的余额，以及分摊“未确认融资费用”所采用的方法。
　　
　　上述规定表明资产所有权归出租人，租赁期届满时，资产所有权转移给承租人。即使所有权不转移，承租人在租赁期内占租赁资产使用寿命的大部分(75％以上)。租赁期间使用权和管理权归承租人，承租人对资产视同自有资产进行管理，按租入企业所采用的计提折旧方法按时计提折旧，计提相应的维修费用。经营租赁业务的资产所有权归出租人，出租人将用作经营出租的资产包括在资产负债表中的相关项目中，即对资产的“三权”均归出租人。
　　
　　二、租赁业务会计处理及对财务指标的影响
　　
　　(一)经营租赁会计处理
　　由于经营租赁不符合资本化条件，与资产有关的风险和报酬仍归出租方所有，出租人不需转销出租资产，仍要承担出租资产的折旧以及其他费用，用定期取得的租金收入来补偿租赁资产的费用支出，并获得为承担风险而应得的报酬；承租方的租赁费用属于期间费用，在税前列支。经营租赁租入的资产，不作“固定资产”的会计处理，对资产负债表不产生影响。日常也不用对固定资产实行管理，即不用计提折旧和修理费，只支付租金，支付租金时，每期所增加租金费用直接计入当期损益，在减少税息前利润的同时，减少交纳的所得税，并减少当期的净利润，也引起现金流出，产生当期费用而影响利润表，导致期末对资产负债表中的未分配利润及盈余公积项目产生影响。租赁期满，资产归出租方，对承租方的财务状况无影响。
　　(二)融资租赁会计处理

　　承租方融资租人的资产，虽然从法律形式上未取得该项资产所有权，但根据实质重于形式的原则，应将融资租人资产作为一项资产计价入账，在会计核算上视同自有资产，将取得的融资，作为一项负债与之对应。财务结构上，资产与负债同时增加。其一，对租入的资产应当视同企业自有资产，实行固定资产管理，要计提折旧和维修费，产生的费用计入当期损益，税前扣除。其二，可能会产生未确认融资租赁费用，摊销时作为期间费用，也可以在税前列支。所以融资租赁与经营租赁对企业损益的影响不一致。租赁期间要计提折旧和维修费，期满按协议处理租赁资产。承租人将租赁业务在固定资产和长期负债账户中核算，资产负债表的应付、已付、尚未付项目在有关明细表中列示。
　　一是对租入的资产进行会计处理，借记“固定资产——融资租人固定资产”(租赁开始日租赁资产的入账价值)、“未确认融资费用”；贷记“长期应付款一应付融资租赁费”(最低租赁付款额)。在资产负债表上增加了固定资产项目金额，从而影响了与之相关的资产类合计项目的数据。以最低租赁付款额确认为“长期应付款”计入长期负债项目中，未确认融资租赁费用作为长期负债的调整项计入长期负债项目中，两者共同影响了与之相关的负债类合计项目的数据。对所有者权益无影响，可避免以稀释所有者权益为代价增加固定资产。
　　二是支付租金时，借记“长期应付款——应付固定资产租赁费”；贷记“银行存款”。同时，借记“财务费用”；贷记“未确认融资费用”(在租赁期内用实际利率法摊销)。租赁期内，每期支付租金时的科目同上，只是每期金额不同。对财务结构的影响：减少流动资产和长期负债；摊销未确认融资费用，增加财务费用；最终导致所有者权益减少。
　　三是视同自有资产进行日常管理，计提折旧、维修费时，借记“费用类科目”；贷记“累计折旧——租赁资产折旧”。加大本期期间费用，对利润表产生影响较大，导致期末利润分配减少，而对资产负债表产生间接性影响。以上两点的费用类账户发生的费用，在税前扣除，所以有节税的功能，费用节税=(折旧+确认融资租赁费用)×适用所得税税率。
　　四是租赁期满时(如需支付名义买价，由于名义买价对于整套租赁资产的价值来说比例太小，在此忽略其对财务结构的影响，不作会计处理)，借记“固定资产——自有某类”、“累计折旧——租赁资产折旧(或租赁资产折旧)”；贷记“固定资产——融资租入固定资产”、“累计折旧——自有某类资产折旧”。固定资产明细账的转账，对财务结构无影响。
　　(三)主要财务指标影响分析

　　第一，采用融资租赁，可以减少企业一次性现金的支出，改善流动比率。第二，融资租赁形成长期负债，增加资产和未确认融资费用，资产增幅大，优化资产负债率。经营租赁业务中，应付租金不计承租企业的负债，对资产负债率没影响，有利于企业在融资活动中保持合理的资产负债比例。第三，由于融资租赁租人的资产价值较其他方式获得的高，折旧费用较大，使利润减幅较大，资产净利率和净资产收益率两指标降幅较大。经营租赁方式也会造成两指标下降，但幅度小。从“资产净利率”指标来看，选择融资租赁要比购买好；而从“净资产收益率”指标而言，则购买更好。经营租赁属于表外融资，不会稀释股权收益，可以提高股东回报。第四，融资租赁增加资产总数，直接提升产权比率。经营租赁对该指标没影响。

　　三、租赁业务实例比较分析
　　
　　新准则规定，负债购置固定资产，其折旧、利息可以税前提取或列支，融资租赁可以按租赁期限提取折旧，经营租赁租金可以税前列支。不论哪种方式购置，还款时都享有不同程度的税前扣除。在企业有负债能力的情况下，企业也可采用负债购买获得资产，银行等金融机构应成为企业流动资金和部分设备投资的主要资金供给方。但企业为保持合理的负债比例，或希望有一个与效益产出相匹配的偿债安排或出于其他考虑时，就会选择租赁模式获得所需资产。另一方面，企业在作决策选择时，更重要的是考虑项目的现金流量问题，只有现金流量最直观反映方案的优劣。
　　[例]设某公司需要一套设备，价值2万元。如果选择租赁，每年年初必须支付0.5万元的租赁费，租期5年。如果公司选择购买设备，要从银行借入购买设备的价款2万元，年利率为10％，并要求在每年年末等额摊销偿还。假设该设备按直线法折旧，年折旧额为3500元，预计净残值为2500元，公司每年支付维修费800元。企业适用40％的所得税税率。计算分析该公司的融资方案决策。通过比较两方案现金流量的现值，选择流出量少的方案。
　　理论上以税后债务成本作为折现率计算现金流量的现值，因为负债方案的债务成本为10％，因此，其税后债务成本为6％[10％×(1-40％)]。
　　(1)租赁方案的现金流量
　　每年的租赁费支出5000元，租金税前作费用扣除，获税收好处减免2000元(5000×40％)，税后现金流出3000元。租赁方案的现金流出量的现值为13395元[3000+3000×(P/A，6％，4)]。
　　(2)选择负债购买的现金流量
　　每年年末等额偿还金额=本金÷(P/A，10％，5)=5276(元)
　　购买方案的现金流出量现值=3556÷(1+6％)¹+3687÷(1+6％)²+3831÷(1+6％)³+3990÷(1+6％)⁴+1369÷(1+6％)⁵=14036(元)
　　比较两方案的现金流出量现值，租赁方案是13395元；借款购买方案是14036元。该公司应选择现金流出量现值小的租赁方案。如果条件变动，则不一定选择租赁有利，当年租金高于5240元时，选择租赁方案则不利；另外还要考虑所得税税率的因素。若税率上升，租赁方案更有利，租赁方将获得更多的税收好处；相反，若税率下降，则应考虑负债购买形式。
　　承租人有以下四方面利益：(1)获得最大限度的融资，而不必求助于资本市场，免受资本限额的限制，不受其他附加因素束缚，不受保护性条款和限制条款的制约。(2)灵活性大，避免资产过时的风险，不受资产数量的限制，另一方面不受资产变更和股息支付的限制。(3)税收好处，折旧和利息费用在税前计提。(4)通过及时有效地运用所需资产，占有相应的市场，获得运用资产的收益。
　　在现代融资决策，利息的高低已经不是唯一的决策标准，现金流的匹配、合理的财务结构及负债比例、避免设备陈旧风险、合理的延迟纳税、自有资金的净流出、服务便利多种因素成为决策的依据，企业将会更多地使用融资租赁和经营租赁方式进行融资。