二套房贷面临微妙变局 楼市热钱或遭抑制

　　因为银行、地产股的双双回调，昨天沪指失守3100点。其中，深圳、上海两地地产指数分别下跌2.89％和3.41％。“万宝招金”（即万科A、保利地产、招商地产和金地集团）分别下跌2.49％、3.2％、2.65％和3.01％，金融街下跌4.37%。

　　地产股集体下挫令市场感到困惑：在地产股中报业绩将陆续亮相、市场预期其盈利状况比较乐观的情况下，地产股形势何以急转直下？

　　分析人士认为，这可能与房地产相关政策出现转向迹象有关。

　　普遍预期二套房贷将收紧

　　6日，上海证券报独家披露，杭州市率先收紧二套房贷款政策，速度之快、力度之大出乎市场意料。昨天，记者深入采访上海、广州等地银行系统和房地产市场人士，二套房贷可能收紧已经成为普遍预期。广州市房地产界人士更透露，业内盛传央行将统一口径，严格执行二套房贷款标准，目前的外紧内松做法将被叫停。

　　“目前上海仍然按照原有政策执行，我们还未接到有关房贷的新通知。”上海中原交易监管部总监祝满清昨天对记者称。

　　其实，早在今年4月，上海对个人房贷的态度就已经从首付的规定上体现出“强硬”的态度。如4月上海银监局连续两次发出通知要求严防违规房贷，在其公布的《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》中就明确：除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%。6月初，上海银监局又再次强调二套房首付四成、禁止再降。但业内人士介绍，在对首付做出严格规定后，利率折扣的权力是下放给各商业银行的，因此市场上呈现首付较严，利率优惠较多的局面。这种做法在成都、广州等地也较为普遍。

　　“原则上，我们从今年5月1日起正式落实二套房贷首付4成的规定，不过，虽然贷款成数按照监管部门的要求提高了，购买第二套住宅要申请七折利率现在还是没问题的。”美联物业上海交易管理部经理张佳露表示。广州方面的房地产界人士则介绍，目前二套房以90平方米以下和90平方米以上两种，分为三成首付与四成首付两种。利率折扣多为7至8折。而根据杭州新规，7月起，杭州第二套商品房购买者需要首付四成，且利率为基准利率的1.1倍，而不是基准利率的70％。其间，购房者所付利率成本直接上升40％之多。“这将对楼市成交，尤其是非普通住房的成交量带来重大影响。”一位银行人士表示。

　　可能对楼市销售产生影响

　　上海、广州等地也纷纷传出二套房贷将被收紧的传闻。“有一种说法是央行可能统一发文严格规范二套以上商品房贷款门槛，另有说法称，各商业银行可以根据自身年内贷款发放情况调整二套房贷等信贷政策。”广州中原地产某高层介绍。“据公司上层了解到的情况，各银行放贷业务指标都已经基本完成，下半年肯定会收紧房贷发放。当然，我们的业务部门并不希望收紧。”一位知名房地产中介企业人士告诉记者，“如果说从紧的话，我们预计可能是‘一刀切’，非首套房一律只能贷六成，利率是否从高倒不好说。”

　　多数银行已经完成大部分房贷指标的说法得到多方印证。“除了指标问题外，有关方面也确实应该考虑给市场一定的紧缩信号，目前的房价和成交情况已经脱离市场正常轨迹。”一位银行业人士称。

　　市场人士介绍，最有可能引来政策转向的现象是投资需求“挤占”市场。“近期我们的业务中大部分都属于投资性质，非上海的购房者很多，来自浙江、福州、港台等都有，不过鉴于投资者的资金实力，他们的贷款成数不算多。”有中介表示。

　　21世纪中国不动产副总裁兼上海区域总经理张卫平直言，宽松金融政策下的信贷支持及股市回暖都在“反哺”楼市，目前上海二手房市场中热钱已经开始进入并对房价起到推升作用，如果后市出现价格继续上扬而交易量受到抑制的‘有价无市’局面，则有可能形成上海二手房市场的泡沫。

　　二套房贷政策走向将成为影响楼市销售的重要因素。凯奕投资副总经理赵炜表示，如果利率从基准利率的70%上调至110%，则足以对投资性购房者造成重大影响，“除了一些上千万元的大标的交易，中小投资者对信贷还是很看重的。”专家称。

　　福州新“地王”诞生 楼面地价每平方米8805元

　　7月6日，福州产生新“地王”。融信地产以11．06亿元的总价，将原福州锅炉厂地块收入囊中；每亩地价1526万元，楼面地价达每平方米8805元。

　　据了解，在福州的土地拍卖会上，每平方米8805元并非历史最高，福州原玻璃厂、保温瓶厂地块，楼面地价曾拍出每平方米9953元，但最终这块地因各种原因没有成交。

　　6日下午，福州国土资源局一楼拍卖大厅挤满了人，来自福州、香港、厦门、莆田、泉州等地截至下午3点55分，各有13家竞买人提交竞买价，争抢宗地2009－25地块（连江路西侧原福州汽车运输公司地块）、宗地2009－26地块（塔头路南侧原福州锅炉厂地块）。最终，福州骏建房地产公司（中庚子公司）以5．06亿元，取得2009－25地块，以34．01亩计算，每亩地价1487．8万元，楼面地价每平方米7439元。

　　此外，大连万达以4．89亿元，也就是竞买起始价拿下宗地2009－20地块（台江区金融街Ｅ地块，商业金融兼容办公用地）。这是继万科、华润之后，又一进入榕城拿地的全国知名房地产开发企业。

　　而2009－15地块（晋安区福新东路以北、龙安路东侧，商业金融兼容商务办公用地）、2009－18地块（台江区西二环南路东侧原日用品批发市场二期北地块，公共绿地、医疗卫生配套停车场用地），也因只有一个竞买人，最终都以起始价成交，分别为2200万元、100万元。

　　信贷收紧具有试探意味

　　年初以来，以一线城市为核心的各地房地产市场成交量开始出现井喷，进而推动房价步步走高。而在土地环节，地王单价直冲2007年地王最高峰。到6月，一些证券机构纷纷调整房地产企业估值，地产成为引领A股上扬的行业之一。

　　但随着房价不断攀高和由此引来的成交滞涨，新的忧虑也随之而来。“新地王将催生高房价从而导致需求下降以及行业利润率下降并将引致政策调控；市场已经部分反映了土地重估及房价上涨的预期，投资者也面临着高估值风险。”中金公司近日发表的报告称。而杭州二套房贷高调收紧表明，有关政策对市场的反应速度远比开发商和投资者想像的要快。

　　但也有分析人士指出，目前政策从杭州开始突破，执行的松紧程度也未可知。因此，政策试探市场的意味更强。如果市场继续一味上扬，不排除从更高层面以更严格的方式对信贷进行收紧——这里所说的一味上扬，指的是房价和成交的双重走势。

　　业内预测，从成交来看，夏天的淡季可能导致三季度房价增速环比下降，但房价还将继续上扬。究其原因，分析人士指出，目前的牛市惯性依然存在。七月份成都、广州、北京等地均有重头地块即将推出，其中不乏10亿元以上的明星地块。而据记者了解，一些地块已经有30余家开发商共同关注，抢地风潮还将继续。“开发商高价拿地与商品房涨价的计划都已经在预期之内，不太容易简单地被一个政策信号打压下来。但如果房价持续上涨，也就不排除更严格的政策信号随后放出。”专家预测。

　　中国指数研究院：上周一线城市楼市成交普遍下跌

　　上半年房地产市场似乎脱离了宏观经济基本面，走出了独立向上的行情，甚至已经略显“狂热”，不过在7月开局一周，楼市出现了明显的调整迹象。中国指数研究院监测全国33个大中小城市的楼市成交数量显示，楼市成交量环比上升的城市不足三分之一，一线城市楼市成交量普遍下跌。北京、上海、深圳、广州成交量分别下跌18％、5％、12％和40％。二线城市中成都环比下降幅度最大，达到44％。

　　“总体来看，上周重点城市的楼市成交以走跌为主。”中国指数研究院的分析师表示。在10个重点监测的城市中，上周楼市成交面积环比上升的有4个，分别为重庆、天津、武汉、南京，但增幅都在10%以内。

　　今年上半年，我国主要城市的住宅市场强劲反弹，成交量基本恢复到2007年上半年水平；其中，北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等城市的住宅成交面积同比增幅接近或超过100%。从价格来看，上海等城市上涨较为明显，截至6月，上海商品住宅成交均价经过连续4个月的回升，达到11108元/平方米，而单以上周为例，上海商品住宅成交量虽有所下滑，但成交均价达到17002元/平方米，创去年7月以来新高。

　　从二手房交易来看，一线城市更已呈现赶超去年之势。如北京市房地产交易管理网的统计显示，截至6月25日，北京二手房成交总量已达10.05万套，远超去年全年的6.4万套；21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，今年上半年上海的二手房总交易套数达13.84万套，比去年全年的交易量还高出9.29%。

　　中国指数研究院预期，在7、8月的传统销售淡季，全国整体的楼市成交量仍将随上周的“走跌开局”继续下行。

　　土地方面，上周全国住宅用地供求双降。如上周有20个重点城市共推出住宅用地19幅，环比下降47%；土地新增供应面积116万平方米，环比下降35%；成交则为16宗，环比下降52%；成交面积116万平方米，环比下降54%。

　　总体而言，随着住宅交易回暖，今年的土地市场整体上行。5、6两月，各地“地王”频现，成交地块的溢价水平已接近2007年的水平。中国指数研究院的分析师介绍，由于资源优势，一线城市住宅用地的楼面地价高于二线城市，但二线城市住宅用地的成交溢价率高于一线城市，如在上半年土地成交溢价率前十名中有9幅地块位于二线城市，且溢价率均超过150%。