《木兰辞》有云：“雄兔脚扑朔，雌兔眼迷离，两兔傍地走，安能辨我是雄雌？”投资性房地产与自用房地产的分类同样充斥着这样的扑朔与迷离。比如，投资性房地产是为了赚取租金或等待资本增值的房地产，那么出租人是否都可将出租的房地产作为投资性房地产而不论租赁合同是属于经营租赁还是融资租赁？公司出租给职工的房子是否属于投资性房地产？又如，某公司有一栋20层的大厦，自己使用其中的两层，其余楼层出租，那么该公司的这栋大厦是否可以作为投资性房地产处理，或者自用的两层作为自用房地产而出租的其余18层作为投资性房地产？再如，若作为投资性房地产，出租的写字楼是带家具出租的，那么当采取公允价值计量该投资性房地产时，家具的价值是否还需要另外确认？诸如此类的疑问，常常是我在做会计准则培训时谈到投资性房地产之际被问及的问题，希望此文可以成为浇息诸位心中块垒的淋漓之酒。
我们酿制“浇块垒之酒”的主要原料来自关于投资性房地产的会计准则，这既包括我国的《投资性房地产》准则，也包括作为该准则母版的国际会计准则IAS40.之所以如此，一方面是因为我国的《投资性房地产》准则比较简化，某些问题难以据此追本溯源；另一方面，则是因为我国的《投资性房地产》准则与IAS40存在些许差异，某些问题若据不同之因则可能得不同之果。
我国《投资性房地产》准则将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，准则正文部分指明属于该准则规范的房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物；与此相应，自用房地产指的是“为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产”。同时，该准则应用指南特别指出，作为投资性房地产的出租建筑物必须是企业拥有产权的建筑物，同时建筑物的出租方式是经营租赁。因此，对于出租人而言，只有以经营租赁方式出租的房地产才能作为投资性房地产，以融资租赁方式出租房地产的出租人应按《租赁》准则的相关内容予以处理。国内准则对于出租给职工的房屋是否作为投资性房地产处理未置一词，IAS40则明确指出，无论雇员是否按市价支付租金，此类房屋都属于自用房地产。
IAS40也是从持有目的之角度来定义投资性房地产的，并且以赚取租金为目的持有的投资性房地产也是以经营租赁方式出租。不过，与国内准则不同的是，除企业拥有所有权的房地产以外，企业以融资租赁方式取得的房地产若满足赚取租金或等待资本增值的持有目的，也可作为投资性房地产。另外，IAS40还规定，企业以经营租赁方式取得的房地产在同时满足如下三个条件时也可作为投资性房地产：（1）符合投资性房地产的定义；（2）按融资租赁会计来处理以经营租赁方式租入的房地产；（3）采取公允价值模式计量。此时，作为投资性房地产计量的是企业对房地产的权益而非房地产本身。IAS40要求对投资性房地产要么采取成本模式计量，要么采取公允价值模式计量，也就是说，不可以对某些投资性房地产采用成本模式而对另一些投资性房地产采用公允价值模式。00但是，对于以经营租入方式形成的投资性房地产则是法外施恩，允许企业逐项单独考虑，即对某项以经营租赁方式形成的投资性房地产按公允价值模式计量，并不影响企业对其他以经营租赁方式形成的投资性房地产按经营租赁会计予以处理。在此，笔者应予说明的是，我国企业对土地都没有所有权，因此企业以赚取租金或等待资本增值为目的持有的土地使用权实际上就相当于IAS40中以经营租赁方式形成的投资性房地产，当然，IAS40的涵盖面更为宽泛，以经营租赁方式形成的投资性房地产不仅包括土地，也包括建筑物。
我国《投资性房地产》准则应用指南对部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理的房地产所给出的处理原则是：能够单独计量和出售的用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产，否则不确认为投资性房地产。这一原则常常被忽略的前提是“能够单独出售”，以前述两层自用其余出租的20层写字楼之例来说，如果用于出租的楼层是单独计量且能够单独出售——即并非出售整栋大厦时，出租的18层楼是可以作为投资性房地产的。但若是大厦楼层不能零敲碎打地出售，则该栋大厦只能作为自用房地产予以处理。IAS40的弹性更大，其前提是“单独出售或能以融资租赁方式单独出租”；而且，即使不能单独出售或融资租出，但只要用于生产商品、提供劳务或经营管理的部分是不重要的，则该项房地产仍可作为投资性房地产，但IAS40并未就“不重要”给出数量判断标准。20层的写字楼自用一层算不算不重要？两层呢？以原则为导向的国际会计准则保持缄默，需要具体问题具体分析的职业判断。弹性是存在的，不过你必须有能够游走于这个弹性区间的充足理由。IAS40同时指出，对于按公允价值计量的带家具出租的写字楼，家具价值已然包括于投资性房地产的公允价值，因此不应再考虑家具价值，以免重复计
