关于《企业会计准则第3号——投资性房地产》的重点条款，针对一般读者而言，可以归结为如下几个方面：
一、投资性房地产的范围确认
房地产包括土地使用权和建筑物。将土地使用权出租、长期持有并准备增值后转让的土地使用权，将企业拥有的建筑物出租，都属于投资性房地产的范畴。
投资性房地产的初步确认程序可以表示为下列几个步骤：
第一步，分析判断是否属于生产经营中销售的房地产，“是”就适用《企业会计准则第1号——存货》，“不是”的进入第二步；
第二步，分析判断是否属于自用房地产，“是”就适用《企业会计准则第4号——固定资产》，“不是”的进入第三步；
第三步，分析判断是否属于正在建设或开发中的房地产，“是”就适用《企业会计准则第4号——固定资产》，“不是”的就原则上进入《企业会计准则第3号——投资性房地产》规范的范围。
判断一项资产是否属于投资性房地产，重要的原则是看该房地产带来的经济利益是否能够独立于其他资产。如果能将“投资性房地产”产生的经济利益与其他资产产生的经济利益区别开来，则可以将该资产单列为投资性房地产。企业应根据自身情况制定划分投资性房地产与自用房地产之间的标准，并在会计报告附注中披露投资性房地产的种类。
投资性房地产的现实判断标准通常包括下列几种情况：
在企业实际运营中，我们把投资性房地产定位为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。具体包括：
第一类，已出租的建筑物和已出租的土地使用权，是指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
第二类，持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5 号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：
比如，国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；
比如，已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1 年的；
比如，法律、行政法规规定的其他情形。
第三类，一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。
第四类，企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
第五类，关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。
第六类，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。
第七类，自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。
第八类，作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。
二、投资性房地产的初始计量
投资性房地产初始计量按照取得成本计量。如果是外购房地产，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；如果是自行建造的房地产，包括使该资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出。初始投资之后的后续支出，如果满足“包含的经济利益很可能流入企业、成本能够可靠计量”标准的，确认为资本性支出，否则作为当期费用。
对后续支出是否资本化，应该结合该投资性房地产取得时的业务处理。如果某项投资性房地产在取得时，取得价值中考虑了预计经济利益损失，则取得后为使该房地产恢复到能提供预期经济利益状态而发生的后续支出应当资本化。
三、投资性房地产的后续计量
期末资产负债表日，企业应当对投资性房地产采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。
所谓成本模式，就是按照资产的账面价值、使用年限等因素，计提资产的折旧（折耗）费用，期末还要进行资产的减值测试，如果资产发生减值，需要计提减值准备。投资性房地产按照成本模式进行期末价值计量，需要区分建筑物和土地使用权两类情况。
当“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
判断能否取得公允价值的标准需要同时满足：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，如果企业发生的后续支出满足下列条件的，应予以资本化，计入投资性房地产的成本：
（1）包含的经济利益很可能流入企业；
（2）发生的成本支出能够可靠计量。
投资性房地产的计量可以概括为如下流程：
第一，以成本进行初始计量；第二，分析判断房地产的后续支出是否符合条件，对于符合规定的，增加房地产账面价值；在具体使用时，可以根据情况选择公允价值模式或者成本计量模式。对于市场环境下，公允价值能够持续性、可靠性地获得时，就采用公允价值模式进行账务处理，并将公允价值与账面价值的差额计入到当期损益。对于市场环境下，不可能取得持续、可靠的公允价值时，就采用成本模式来，以房地产账面价值减去折旧、资产减值计量。
四、投资性房地产的计量模式转换
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用而改为出租。
国际会计准则列举了五种情况下可以转换：一是开始自用，相应地由投资性房地产转换成自用房地产；二是为销售而开始开发，相应地由投资性房地产转换成存货；三是结束自用，相应地由自用房地产转换成投资性房地产；四是与另一方开始一项经营租赁，相应地由存货转换成投资性房地产；五是结束改造或开发，相应地由在建或在开发的房地产转换成投资性房地产。当然，在这五种情况中，其中三种是由自用房地产转为投资性房地产，也有两种是由投资性房地产转为自用性房地产。
转化时的会计处理，依核算模式不同而有所区别。
在成本模式下，无论是从投资性房地产转为自用房地产，或是做相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面金额、计量或披露成本，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。
在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值之间的差额，分情况处理：
如果将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；如果将自用房地产或存货转换为投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
五、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当终止确认该项投资性房地产，并将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
终止该项投资性房地产，意味着要从资产负债表中将该项资产消除掉，因此应将与该资产相关的所有折旧、减值项目同时结转。确定终止日的标准，如果是销售，根据《企业会计准则第14号——收入》确认；如果是融资租赁，按照《企业会计准则第21号——租赁》确认。
