各设区市地方税务局，省局直征分局：

　　现将《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行中存在的问题与意见请及时反馈省局，以便修改完善。

　　二OO五年十月十四日

　　福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法

　　（试行）

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强和规范房地产开发企业土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）及其实施细则，结合我省实际情况，制定本办法。

　　第二条 凡在本省境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的房地产开发企业（以下简称纳税人），应当依照本办法申报缴纳土地增值税。

　　纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　第三条　纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点。

　　第四条 土地增值税由房地产所在地的地方税务机关（以下简称主管税务机关）负责征收。

　　第二章 纳税申报

　　第五条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人在取得施工许可证后的30日内，应按每一成本核算项目或对象向主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》，并提供下列资料（复印件）。

　　（一）施工许可证；

　　（二）房地产开发项目的预、概算书；

　　（三）项目立项书；

　　（四）商品房分层平面图；

　　（五）取得土地使用权的证明材料；

　　（六）主管税务机关要求提供的其他有关资料。

　　第六条 纳税人预售房地产的，应在取得预售许可证明后的15日内，向主管税务机关报送预售许可证明（复印件）及预售商品房分层平面图等资料。

　　第七条 纳税人在房地产开发过程中签订的工程施工合同，应在合同签订后30日内向主管税务机关报备。

　　第八条 纳税人应于次月10日内，将上月同一计税项目转让或预售的房地产汇总后，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款，同时提供转让或预售的房地产具体销售清单。

　　第三章 税款征收

　　第九条 纳税人项目已全部竣工结算并一次性转让房地产的，应按《条例》及其实施细则的有关规定，据实申报缴纳土地增值税。

　　第十条 纳税人在项目全部竣工结算并转让完毕前转让房地产取得的收入，采取预征土地增值税办法。除当地政府规定的经济适用房转让不预征外，其他房地产项目应按下列预征率预征土地增值税。

　　1、住宅按1%—2%预征。

　　2、商业营业用房、写字楼等其他房地产按2%—3%预征。

　　3、别墅按3%预征。

　　4、对纳税人既开发建造住宅又开发其他房地产的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%—3%预征。

　　各设区市地税局在上述规定的幅度内，应对当地房地产开发经营情况进行调研测算后，自行确定预征率，并报省局备案。个别地区的预征率需要调整的，报经省局批准，可在统一规定的预征率幅度内适当上浮或下调，但最高调整幅度不得超过50%.

　　第十一条 纳税人按照转让房地产取得的收入和规定的预征率计算应纳税额。应纳税额计算公式：

　　应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

　　第十二条 纳税人应在主管税务机关规定的预征期限内缴纳土地增值税，对未按预征规定期限缴纳税款的，按《税收征管法》及实施细则的有关规定，从限定的缴纳期限届满的次日起，加收滞纳金。

　　第四章 纳税清结算

　　第十三条 预征土地增值税的纳税人，应在项目竣工结算完毕后的45日内，向房地产所在地主管税务机关申请土地增值税纳税清结算，同时提供以下资料。

　　（一）土地增值税清结算申请报告；

　　（二）土地增值税纳税清结算申报表；

　　（三）支付土地使用权出让金的证明材料；

　　（四）银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料；

　　（五）房地产开发项目工程决算报告；

　　（六）无偿提供公共配套设施的证明材料；

　　（七）开发项目成本扣除情况补充说明报告；

　　（八）税务机关要求提供的其他材料。

　　第十四条 对已全部竣工结算的房地产项目，凡转让房地产的建筑面积占可转让的建筑面积比例达85%以上时，税务机关可以要求纳税人对土地增值税进行清结算。清结算时，对未转让的房地产部份，按其占总建筑面积的比例，相应扣除土地增值税的扣除项目金额。

　　第十五条 存在以下情形的，税务机关应当及时对纳税人的房地产项目进行清结算：

　　（一）经纳税评估发现房地产项目利润异常或存在虚报瞒报房地产成交价格等情况的；

　　（二）由本级或上级税务机关或其他有关单位或个人转来举报案件；

　　（三）纳税人有涉及偷税漏税等税收违法行为等其他情形的；

　　（四）税务机关认为有必要进行清算的。

　　第十六条 纳税人纳税清结算时，应准确核算房地产开发项目的转让收入与扣除项目金额，并提供真实合法有效的凭据。没有真实合法有效的凭据不能列入扣除项目。

　　纳税人提供的转让收入或扣除项目明显不实的，税务机关可以按《税收征管法》的有关规定，核定其应纳税额。

　　第十七条 对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额；对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。

　　第十八条 纳税人建造转让的住宅符合下列各项标准的视为普通标准住宅：

　　（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

　　（二）单套建筑面积在140平方米以下；

　　（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均较易价格1.38倍以下。

　　其中（二）、（三）项的具体标准以当地政府公布的数据为准。

　　第十九条 纳税人因财务制度不健全等原因导致主管税务机关难以对房地产项目进行清算的，税务机关可以按照《税收征管法》的有关规定，对整个房地产项目应纳的土地增值税实行核定征收。核定征收的税款不能低于按预征率计算的税款。

　　第二十条 土地增值税清结算已结束的纳税人，如果有证据表明纳税人在清结算过程中提供虚假收入、成本费用等情况的，主管税务机关应重新清结算或移交稽查部门立案稽查。

　　第二十一条 对1994年1月1日前已签订的房地产项目或已立项，并已按规定投入资金进行开发，按规定在2000年底前首次转让的房地产，可免征土地增值税。2000年12月31日以后对剩余部分转让的，该房地产项目在进行清结算时，应对该项目的全部收入和扣除项目进行整体清结算，先计算整个项目应缴纳的土地增值税，再按免税和应税的销售收入比例划分征免的税额。

　　第六章 附则

　　第二十二条 纳税人违反本办法规定的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处罚。

　　第二十三条 各设区市地方税务局可以根据本办法制定具体实施办法。

　　第二十四条 本办法由福建省地方税务局负责解释。

　　第二十五条 本办法自2006年1月1日起施行。以前规定与本办法规定不一致的，以本办法规定为准。

　　附件：1.土地增值税项目登记表。

　　          2.土地增值税纳税清结算申报表。