浙江省国家税务局、浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知

[95]浙国税外第127号、[95]浙地税第38号

颁布时间：1995-09-06 00:00:00.000　发文单位：浙江省国家税务局

各市、地、县国家税务局、地方税务局、省国家税务局、地方税务局直属一分局、直属二分局：

　　根据国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）和财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）及财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》精神，结合我省实际情况，就一些具体问题作如下规定，请认真贯彻执行。

　　一、与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用按如下规定扣除：1.财务费用中的利息支出。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构（包括非银行的金融机构）证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按《细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。2.凡不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

　　二、普通标准住宅是指按普通住宅标准指标设计和建造的，物价部门按普通住宅标准核价的居民居住用房，具体标准由各地制定，报省地方税务局审定。

　　三、企业必须设置以最基本的核算项目或核算对象为单位的独立帐户，对取得土地使用权所支付的费用和开发土地新建房及配套设施的成本进行归类核算。据此分摊房地产开发费用，并作为加计扣除的基数。企业基本核算单位设置不清的，税务机关有权确定基本核算单位。基本的核算项目（单位）一经确定，不得随意更改。

　　四、转让房地产的收入指转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物向对方收取的全部价款和各种经济收益。不包括代扣代缴的固定资产投资方向调节税。

　　五、新旧房按如下标准界定：凡新建完工可投入使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。

　　六、对纳税人采取预售方式转让房地产的，可按预收金额1%-3%内预征土地增值税。对纳税人采取分期收款方式转让房地产，能正确核算扣除项目的，按有关规定征税，如果不能正确核算扣除项目的，按分期收款金额在1%-3%内预征土地增值税。对采取预征方式征收土地增值税的，待项目竣工办理结算后进行清算，多退少补。

　　七、计算缴纳土地增值税的房地产评估价格、必须经税务机关确认或由市、县税务局指定的评估机构评定。指定的评估机构需报省地方税务局审核认定。

　　八、凡《条例》《细则》规定减免税的事项，都须经县（市）以上税务机关审核批准。

　　九、纳税人因经常发生房地产转让而难以每次转让后申报的，经主管税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由市、县税务机关确定，但最长不得超过一季度一次。

　　十、纳税义务发生时间按如下规定执行：转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天；以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天；采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。

　　十一、与转让房地产有关的税金，除《细则》第七条第（五）项外，我省还允许扣除粮食附加税、粮食补偿金、水利建设专项资金。

　　十二、根据《细则》规定，《条例》施行之日至《细则》发布之日这一期间的土地增值税参照《细则》的规定计算征收。即凡是在1994年1月1日以后转让房地产并取得收入的单位和个人，都应按《条例》《细则》的规定缴纳土地增值税。

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