各盟行政公署、市人民政府，自治区各有关委、办、厅、局：

　　经自治区人民政府同意，现将自治区建设厅组织制定的《关于做好“城中村”规划改造的指导意见》转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　2006年3月14日

　　关于做好“城中村”规划改造的指导意见

　　近年来，我区各项事业快速发展，城镇化进程逐年加快，截至目前，城镇化率已达到48％。但是，城市的发展越来越受到土地、环境、人口、资源等因素的制约，特别是一些原来处于城乡结合部或土地被征用、行政区已融入城区的村落严重滞后于周边发展，游离于现代城市管理之外，形成了“城中村”。“城中村”普遍存在的土地资源利用率低、违章建筑数量大、居住环境恶劣、社会治安隐患多和村民就业困难等问题，严重制约着城市的发展。

　　“城中村”的存在有其历史和现实的原因，特别是在经济社会转型过程中，“城中村”的城乡二元体制（户籍、土地、行政管理、社会保障、文化教育等）没有改变，造成利益分配格局的进一步拉大，在城市发展中，“城中村”整体上处于边缘化状态。同时，过去城市发展是以“增量”土地扩张为主，对“城中村”的存量土地缺乏统一规划和开发，监管缺位，其发展有很大的自发性和盲目性，生产方式、生活方式等仍保留着浓厚的农村特征，因而也影响了城市基础设施布局和城市整体规划的有效实施。

　　为贯彻落实自治区党委、政府关于加快我区城镇化进程的决策部署，从2005年开始，呼和浩特市、包头市在自治区人民政府主导下，按照统筹城乡发展的要求，对“城中村”进行统一规划改造，收到了一些成效，取得了一些经验，其他城市也在逐步开展这项工作。为保障全区“城中村”规划改造的有序进行，实现统筹城乡发展、构筑和谐社会的目标，自治区人民政府决定用5年左右的时间，基本完成盟行政公署、市人民政府驻地城镇建成区范围内“城中村”的规划改造任务。为此，提出如下指导意见。

　　一、指导思想和基本原则、总体目标

　　（一）指导思想。

　　坚持以人为本的科学发展观，以改善人居环境和促进经济社会发展为目标，以城市总体规划为依据，以整合土地资源、集约利用土地为核心，以控制性详规、基础设施建设和村改居为重点，促进“城中村”在生产、生活、管理及社会文明等方面与城区同步发展。

　　（二）基本原则。

　　1.规划先行、统筹安排原则。按照统一规划、合理布局、优化环境、综合开发、配套建设的方针，将“城中村”改造纳入城市近期建设规划，以明确用地性质、功能分区为重点编制好控制性详规，合理安排基础设施、房地产开发、生态环境、社会公共配套设施等建设，并作为“城中村”改造的强制性规划条件加以落实。

　　2.政府主导、政策配套原则。各级人民政府要把握“城中村”改造的方向，通过规划和政策的引导调控，确保在改造过程中维护公共利益和社会公平。要按照自治区党委、政府关于加快我区城镇化进程的相关政策，针对原村民房屋和土地流转、违章建筑处理、拆迁补偿安置、村集体资产处置和集体经济发展、改造资金筹措、村民生活和就业等问题在规划改造时提出具体解决办法。

　　3.分类指导、分步实施原则。对“城中村”改造要根据不同地区土地性质、村民身份类别划分不同类型，实行分类指导，不搞一刀切。要在统一规划布局前提下分步实施，先局部、后全面，制定滚动实施计划，确保改造一个，成功一个。

　　4.统筹兼顾、综合改造原则。以制度改革和机制创新为基础，综合运用法律、政策、经济、技术等手段进行改造，既要实现“城中村”空间物质形态改变，又要推进其社会管理形态和经济体制转变。

　　5.市场运作、维护权益原则。“城中村”改造要发挥社会各方面的作用，在坚持政府调控引导前提下，采取市场筹资、多元化投入的办法，加大改造资金筹集力度。 要坚持维护集体经济和村民的合法权益，处理好村民的现实利益和长远利益之间的关系，处理好村民、村集体和开发商之间的利益和合作关系。

　　（三）总体目标。

　　以统筹城乡发展为总体目标，通过改造，使“城中村”在居住环境、管理体制、经济发展和社会文明等方面与城市全面融合。实现生活环境和质量从农村向城市转变，管理体制从村委会向城市社区居委会转变，传统农业经济向城市现代经济转变。促进城市土地资源空间布局优化和产业结构调整，提升城市实力和现代化水平。

　　二、政策保障

　　（一）调整理顺规划管理体制。“城中村”改造规划由各盟市建设规划行政主管部门按照自治区批准的城乡一体化规划和城市总体规划要求进行编制，规划要打破原行政村建制，制订功能分区规划和控制性详规，使规划落实到每一个地块。改造规划应考虑各地资源、环境因素，保护弱势群体利益。强化规划的刚性约束力，凡在“城中村”改造范围内的单位、个体，不论其隶属关系，都必须服从规划统一管理，按要求进行开发建设。

　　（二）完善土地政策，妥善处置集体资产。“城中村”改造必须解决好土地和房屋产权混乱、村集体财产流失问题。要积极推进集体经济的改制，对村集体资产清晰量化，采取置换、征购入股等形式，保障集体经济改制后的收益和村民的利益。实施改造的“城中村”，在村集体经济组织成员转为城市居民后，原村集体所有土地应及时依法征用转为国有土地，核发国有土地使用权证书，并对地上建筑物办理城市房屋产权证书。城市人民政府必须垄断一级土地市场，严格执行法定程序，严格禁止私自出让土地和村集体违规自行开发房地产。

　　（三）切实维护被拆迁农民的合法权益。对经批准实施改造的“城中村”，要做好拆迁安置，切实维护被拆迁农民的合法权益。在具体运作中，要坚持政府主导和市场运作相结合，根据城市发展、功能定位和区位条件，统一规划、同步配套，科学合理地开展拆迁安置工作。“城中村”改造和建设要按照政策向拆迁户提供拆迁安置房或实行货币补偿，具体补偿安置办法由各地视具体情况，按国家和自治区要求出台相应政策。

　　（四）关注实施改造的“城中村”农民的生存和发展。为确保实施改造的“城中村”农民增加收入，必须实行城乡统一的就业制度。村民变为市民后，各级劳动部门除对原村民进行免费培训外，还要优先为就业困难的“农转非”居民提供就业服务。要实施与城市居民统一的最低生活保障，并在征用耕地、收回宅基地的同时建立养老、医疗、失业保险等为主体的社会保障制度。

　　（五）给予政策优惠和规费减免。在“城中村”改造过程中，各地应出台优惠政策，吸引各方参与“城中村”改造，对各部门收取的规费，可按下限、减收、缓收等方式收取或免征。涉及检测、设计、招标代理、工程监理等社会中介机构的服务性收费，由项目业主按规范要求公开选择确定；企业性收费按核定标准的下限收取。对村民房屋拆迁安置，其税费可比照经济适用房实行减免。

　　（六）加大财政和金融扶持力度。从2006年开始，实施“城中村”改造地区所在盟市应整合各类财政资金，努力保证对“城中村”改造的财政投入。各盟市财政应设立“城中村改造专项资金”，加强对“城中村”改造规划、相关市政基础设施和公共服务设施建设等方面的投入。“城中村”土地出让金实行资金封闭运行、集中管理，主要用于“城中村”基础设施建设和村民社会保障。要协调金融机构，积极申请贷款用作“城中村”改造的部分启动资金，贷款资金可由“城中村”改造后的土地收益中偿还。同时，自治区将从2006年开始，安排一定额度的奖励和补助资金，鼓励和支持各地搞好“城中村”规划改造工作。

　　申请自治区补助的“城中村”改造项目，应符合以下条件：

　　1.必须是按照评审批复的改造规划在建成区范围内实施改造的建制村。

　　2.完成村民向城市居民的身份转换。

　　3.宅基地房屋权属已变更或统一由城市房地产部门管理。

　　4.基本明确或已实施土地由集体所有向全民所有变更登记，并纳入当地城市土地收储范围。

　　5.对原村民就业和社会保障已统一纳入到所在地城市安排。市政公用和公共事业设施与周边城区实施统一配套建设。

　　自治区将根据以上条件和改造村庄面积大小、人口多少确定引导性补助或奖励资金额度。同时，自治区将在每年12月份对改造后的“城中村”组织验收。

　　三、组织领导

　　“城中村”改造工作是一项政策性强、工作量大的系统工程，必须在各级人民政府指导下实施。自治区城镇化工作领导小组负责对全区“城中村”规划改造工作的协调指导，并对改造工作组织验收检查，考核结果作为评价干部工作实绩的重要依据。各盟市主要领导及相应机构，要担负起对“城中村”规划改造工作的组织领导责任，认真贯彻落实自治区人民政府对“城中村”规划改造的工作要求，加强对“城中村”改造的宣传教育，结合实际制订具体工作方案和工作进度。国土、财政、发展改革、民政、公安、社保、金融、税务、规划建设、房地产等部门要按照职责分工明确责任，密切配合，以确保我区“城中村”规划改造工作的顺利完成。

　　自治区建设厅
二○○六年三月