各县、市、区人民政府，屈家岭管理区，市政府各部门：

　　为促进我市房地产业持续健康发展，更好地发挥房地产业对拉动经济增长、改善城镇面貌、提高人民生活水平的重要作用，根据《省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》（鄂政发［2004］29号）精神，结合我市实际，特作如下通知：

　　一、统一认识，明确指导思想和发展目标

　　1、房地产业是国民经济的重要支柱产业。房地产业关联度高，带动力强，发展空间大。加快房地产业发展，是提高居民住房水平，改善居住环境，全面建设小康社会的重要内容；是拉动投资增长，促进消费，带动相关产业发展的重要措施；是充分发挥人力资源优势，拓展就业渠道的重要途径；是改善城市面貌，完善城市功能，提高城市竞争力的重要手段。全市各地、各部门要进一步提高认识，把促进房地产业持续健康发展作为经济工作的重要内容抓紧、抓实、抓好。

　　2、指导思想和发展目标。今后一个时期，我市房地产业发展的指导思想是：全面贯彻党的十六大精神，坚持以人为本，以科学发展观为指导，以小区建设为重点，调整供应结构，大力培育市场，深化改革，创新体制，加强调控与监管，促进房地产业持续健康发展和经济社会的可持续发展。发展目标是：今后6年房地产开发投资年均增幅保持在15%以上，城镇居民每人每年新增住房面积1平方米以上，房地产业每年拉动GDP增长1.5个百分点以上；到2010年，城镇人均住房建筑面积达到30平方米以上，实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，建立起适应房地产业发展的体制和运行机制。

　　二、以居住小区为重点，加快房地产开发建设步伐

　　1、严格控制零星建设。从本通知下发之日起，中心城区停止审批行政事业单位在城市建成区范围内自建住宅（含带有住宅的综合楼）和个人新征地建私房。对单位现有空地和拆除后的危旧房用地，符合居住小区（含组团）建设条件的，纳入旧城改造规划整体开发；不符合居住小区建设条件的，原则上用于城市绿地和公共配套设施建设。企业因改制、破产等原因需将原使用的土地转让后用于房地产开发的，应按城市规划的要求，实行统一规划，统一拆迁，统一出让，统一开发，不得零星分散开发。

　　2、大力发展居住小区。中心城区除依照城市规划要求可开发建设单栋临街建筑外，对建筑面积老城区在1万平方米以下，南城区（含掇刀区）在3万平方米以下的房地产开发项目，发改、国土、规划、建设、房产等部门一律不得为其办理审批手续。调整住房供给结构，适当开发中高档商品房，控制别墅、高档公寓建设，增加普通商品房供应。对成规模（10万平方米以上）新建的住宅小区，允许分期缴纳土地出让金。对旧城改造项目，除按同等面积减免配套费及其它行政事业性规费外，可按一定的比例返还土地出让金，建设难度大的项目可全额返还，用于拆迁补偿、基础设施和公建配套设施建设。

　　3、全面提高小区建设质量。严格按照《城市居住区规划设计规范》，优化居住小区的规划设计。今后凡建筑面积超过3万平方米的各类居住小区（含组团），规划设计方案必须面向社会公开招投标，组织专家进行评审，严格按规划设计方案进行建设。严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广和应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设质量和水平。加大对小区的基础设施、文化、物业、绿化、环保的投入比例，争创国家示范小区。建立小区质量验收制度。凡未经综合验收或验收不达标的小区，一律不得交付使用。

　　三、大力发展经济适用住房

　　1、认真贯彻落实国家《经济适用住房管理办法》。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。各级发改、建设、规划、房产（房改）、国土、物价等部门要加强协调与配合，根据城镇居民的居住状况和市场需求情况，编制本地区经济适用住房发展规划、年度建设投资计划及用地计划。要全面贯彻落实国家、省经济适用住房建设的优惠政策，通过土地划拨、减免征收行政事业性规费、控制开发商利润、提供开发贷款优惠利率、实行税收优惠等措施，降低经济适用住房成本。

　　2、加强经济适用住房的建设管理。改变过去分散建经济适用住房的做法，实行政府统一组织、统一规划、统一管理。经济适用住房建设项目由房产（房改）部门会同规划、国土部门确定地块后，由房产部门组织公开招投标，依法确定开发建设单位。

　　3、严格经济适用住房销售管理。各级政府要严格按照国家计委、建设部关于《经济适用住房价格管理办法》（计价格［2002］2503号）的规定，明确经济适用住房的购买对象和购买资格，建立购买对象的申请、审核、审批和公示制度，严禁以经济适用住房名义取得土地进行商品房开发。

　　四、培育规范市场，扩大住房消费

　　1、放开搞活住房二级市场。引导居民树立住房消费观念，鼓励和支持已购公有住房、普通商品住房和私有房屋上市交易，鼓励职工购买第二住宅和换购住房。凡按房改政策购买的公有住房均可上市交易，其中2006年12月31日前上市出售的，免收土地出让金；凡购买二手普通住房（含房改房）的，契税一律按1%计征；职工用住房公积金和住房补贴购买住房免征契税；在本《通知》下发之日起一年内购买2000年12月31前竣工验收且已经发放合格证的空置商品住房的，暂时免征契税；对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税。培育规范租赁市场，依法加强房屋租赁备案管理，促进租赁市场的繁荣。

　　2、加大有形市场建设力度。尽快建立起市、县两级规范有序、规模发展的房地产有形市场，实行房产交易、产权发证、中介服务、购房贷款“一体化”办公、“一站式”服务。加强房地产市场信息系统和房地产预警预报体系建设。建立由发改、建设、财政、规划、国土、统计、银行、房产、物价、工商等部门参加的定期联席会议制度，加强对房地产市场的监控。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设所需费用，由同级政府纳入同级建设主管部门的部门经费预算统筹安排。

　　3、妥善处理历史遗留问题。房产（房改）、国土、规划等管理部门要加强协调，对当前房地产产权登记发证中存在的手续、证件不全等历史遗留问题，本着尊重历史，分类处理的原则，提高产权登记发证率。对2001年12月31日以前建成的符合城市规划要求和居住安全，未取得《土地使用权证》、《房屋所有权证》的私建住房，要简化相关手续，尽快办理“两证”。对1998年12月新《土地法》实施前按房改政策购买的公房和经济适用住房，因客观原因未取得“两证”的，各级政府要在2004年12月31日以前，组织力量清理，只要符合城市规划要求，不影响安全居住和使用的，免除应缴的土地出让金和相关规费，并审批办理上述“两证”，对拒绝办理上述“两证”的相关部门，要追究部门领导责任。

　　4、大力发展物业管理。深入贯彻落实《物业管理条例》，改善住房消费环境。加强物业前期管理工作，物业设施必须与开发项目（小区）同步规划、设计、施工和验收，并严格实行建管分离。小区以外的住宅，按现行社区范围划定物业管理区域，委托专业物业公司管理。历史形成的单位大院（庭院）或近几年形成的居住小区，只要具备相应的公共设施和管理基础，均应实行物业管理。加大改革力度，加快推进机关、企事业单位的后勤服务机构脱钩改制，实行物业管理的社会化、市场化。加大物业维修基金归集力度，凡居住小区未按规定建立维修基金的，不得交付使用。

　　5、整顿和规范房地产市场。加强房地产开发企业的资质和项目管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、预售管理制度、竣工综合验收制度，规范房地产开发行为。加大执法监察力度，对违反城市规划、无证和越级开发、骗贷骗资、虚假按揭、合同欺诈等违法行为，以及房屋拆迁中侵害居民合法权益的行为要从严查处。加强房地产中介机构及其从业人员的资格管理，工商管理部门在核发营业执照或进行执照年审时，应核查中介机构执业资格证书或备案证明。未取得营业执照和房地产中介资格证书或备案的中介机构，不得从事中介业务。

　　五、拓宽融资渠道，发展住房金融

　　1、加大房地产开发融资力度。支持金融机构深化金融改革，开展业务创新。对符合条件的房地产开发企业和开发项目，金融机构要加大贷款力度。尤其要加大对经济适用住房和普通商品住房的信贷支持。各开发企业要广泛吸纳民间资金，通过股权融资、市场融资，多方筹措开发资金。全力支持具有资信和品牌的优势房地产企业做大做强，提高产业集中度和抗风险能力。

　　2、积极发挥住房公积金的作用。简化住房公积金贷款手续，鼓励职工利用住房公积金质押和房产抵押贷款购房，购房首付款比例下调为20%，贷款最高限额为10万元，最长贷款期限延长为12年。对能够提供有效担保的贷款对象，要打破缴交银行和贷款额度的限制，允许职工提前还款和部分提前还款。力争到2005年，全市住房公积金个贷发放余额占归集余额的比例达到50%以上，住房公积金使用率提高到60%以上。

　　3、扩大商业性个人住房信贷业务。各商业银行要积极开拓存量住房交易贷款和住房装饰装修贷款等新的住房金融业务，增加二手房贷款等个人住房信贷品种，加大个人住房抵押贷款力度，推行多种还款方式，满足不同年龄层次、不同收入水平居民的购房贷款需求。进一步简化贷款手续，保险、公证、合同鉴证等要本着自愿的原则，不得强制推行或变相搭车收费。

　　4、积极探索个人住房置业担保业务。鼓励成立专业化的房地产典当公司，拓宽房地产融资渠道，增强市场活力。鼓励成立住房置业担保机构，为中低收入家庭和进城农民提供住房贷款担保。各级房产管理部门要加强对住房置业担保机构的监管，规范住房置业担保行为，防范和化解住房置业担保风险。

　　六、改进调控手段，优化发展环境

　　1、强化城市规划调控管理。按照城市总体规划的要求，科学编制房地产业和住宅建设的中长期发展规划和年度计划，充分发挥规划的引导和调控作用。合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先安排经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设用地，并合理配置市政配套设施。加强对房地产开发项目的审批管理，严格控制市中心区的零星分散建设，严禁批准在城市基础设施不完备的地段进行房地产开发，严禁在集体土地上进行房地产开发。各类开发区用地规划，一律纳入城市规划统一管理。

　　2、完善住房用地供应政策。坚持城市人民政府对土地的集中统一供应和管理。房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制占用耕地，鼓励利用存量土地进行房地产开发建设，鼓励危旧房屋改造。实行土地收购储备制度，增强政府对土地市场宏观调控能力。加强地价调控，定期公布基准地价，合理引导地价水平。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让，严禁私下交易，禁止炒买炒卖国有建设用地。

　　3、优化发展环境。认真清理涉及房地产市场的各项行政审批事项，对于没有审批依据的限制性审批要坚决取消。符合城市规划的一般商品房项目，要取消计划、立项、可行性研究、环境影响评价、项目规模等限制性审批。要切实落实国家和省清理收费的各项政策，取消住房建设和消费环节的不合理收费，降低收费标准。严格执行《房地产开发企业交费登记卡实施办法》，对违反规定或变相收费的，由各级监察、房产、物价等部门依法查处。各级政府和部门要进一步解放思想，更新观念，调整和完善相关政策措施，加强调控和监管，促进住宅与房地产业持续、健康、快速发展。

　　荆门市人民政府办公室

　　二○○四年十月二十九日