各县、市、区人民政府，荆州开发区，市政府各部门：

　　为了认真贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）和《省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》（鄂政发[2004]29号），规范发展我市房地产业，现通知如下：

　　一、进一步明确发展房地产市场的指导思想

　　（一）各地各部门要进一步提高认识，把规范发展我市房地产业作为经济工作的重要内容抓紧抓实。要坚持住房市场化的基本方向，不断培育完善房地产市场体系；坚持住房制度改革，推进住房分配货币化，建立住房供应和保障体系；坚持宏观调控，加强政府对房地产市场的监督管理，建立正常的房地产开发秩序，促进我市房地产业的健康发展。

　　二、充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控

　　（二）加强对房地产发展规划、土地供应和开发计划的调控，防止盲目开发和低水平重复建设。国土资源、房产部门要制定土地和住房的年度及中长期计划。成立由分管副市长任组长，市发改委、建委、国土资源局、房产局、监察局、规划局和荆州住房公积金管理中心的负责人为成员的房地产业工作协调领导小组，实行联席会议制度，科学制定并及时公布土地收购储备和国有土地使用权（以下简称土地使用权）出让年度计划，以及商品房、经济适用房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设年度计划。对年度的房地产开发项目实行联合审批，对土地供应实行公开招标拍卖挂牌方式出让。对未经批准的项目，发改部门不予立项，规划部门不予核发选址意见书，国土资源部门不予供应土地和颁发建设用地许可证，建设部门不予颁发施工许可证，房产部门不予颁发房屋拆迁许可证和商品房预售许可证，违者由监察部门追究部门主要领导的纪律责任。

　　（三）加强房地产市场信息系统建设，完善市场信息批露制度。加强对房地产市场的监控，定期召集市发改委、建委、财政、国土资源、统计、规划、银行、房产管理、房地产开发等部门参加的联席会议。有关部门要及时、准确、全面地采集房地产市场运行数据，对市场状况和发展趋势作出准确的分析判断，确保科学决策，并及时发布市场信息，引导房地产开发企业理性投资。

　　三、充分发挥城市规划对房地产市场的调控和引导作用

　　（四）根据城市功能布局，合理安排各类房地产开发用地，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。加强环境保护，优化人居环境，严格按照国家标准控制居住区绿化率、建筑密度、容积率等。

　　（五）房地产开发要服从城市总体规划。开发项目要符合城市中长期规划要求，近期建设的控制性详规覆盖率要达到100%.要做好荆州区向城南发展，沙市区向北发展的详细规划。荆州古城内，除传统历史风貌街区可按规划进行恢复保护性住宅建设外，一律不再审批住宅的新、改、扩建项目。在规划城区范围内，禁止“城中村”村民建造单门独院的自用住宅，禁止以“宅基地”名义出售集体土地建私房，禁止使用集体土地开发商品房。

　　（六）要充分发挥城市规划的宏观调控和规划指导作用。规划部门对拟收购土地进行规划审查，出具选址意见书，并为收购土地单位提供办理征地、拆迁等所需的相关手续。土地使用权出让前，出让地块必须由规划部门出具规划设计条件和附图，否则，不得出让土地使用权。土地使用权招标拍卖挂牌时，必须准确标明出让地块的规划设计条件。国有土地出让成交时必须将规划设计条件和附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。

　　（七）土地使用权的受让方应持《国有土地使用权出让合同》，向规划部门申请发给《建设用地规划许可证》，并办理土地使用权属证明。通过出让获得土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，受让方应当持《国有土地使用权出让合同》和转让地块原建设用地规划许可证，向规划部门申请换发《建设用地规划许可证》。

　　（八）对房地产开发和经营性用地实行统一规划管理，一律由市规划局集中审批，各规划分局和村镇建设管理部门不再行使规划审批权。对房地产开发中的违法违规行为，要依法追究有关责任人的责任。

　　四、充分发挥土地供应对房地产市场的龙头作用 

　　（九）坚持土地市场高度统一。中心城区（含荆州开发区和城南开发区）房地产开发和经营性用地必须纳入市政府统一的供应渠道，由市国土资源局实行统一的管理、收购储备、招标拍卖挂牌出让。严格经营性土地供地方式。房地产开发和经营性用地必须采取招标拍卖或挂牌出让方式供地，禁止对手成交或协议出让。国土资源部门要规范招标拍卖挂牌程序，主动接受社会各界和监察部门的监督。

　　 （十）实行房地产开发计划供地。土地供应实行年度计划管理。房地产开发用地年度供应计划应体现求大于供的原则。严格控制零星分散供地，提高土地利用率。凡未纳入供应计划的房地产开发项目用地，原则上不予供地。

　　（十一）规范土地资产处置行为。国土资源部门负责组织实施土地使用权的招标拍卖挂牌，也可以根据实际情况，委托有资质的拍卖代理机构具体实施拍卖活动。任何机关、企事业单位及中介机构未经市国土资源局委托，不得从事土地使用权招标拍卖挂牌活动，否则国土资源部门将不予办理用地手续。

　　（十二）完善土地收购储备制度。进一步加大土地收购储备力度，重点加强破产企业闲置土地的收购储备和机构改革中行政事业单位富余土地的调剂储备。未经储备的土地不得用于房地产开发。金融部门要增加贷款额度，支持国土资源部门的收购储备工作。加强城市建设计划与土地储备计划的衔接，按照市场化、产业化原则实施土地拆迁平整，提高土地附加值。

　　五、切实加强房地产开发管理 

　　（十三）加强对房地产企业资质和经营行为的监管。不具备房地产开发资质、物业管理资质的 企业和个人，不得进入房地产市场。

　　（十四）加强房地产开发项目管理。严格执行房地产开发项目建设条件审核制度，不合格的项目不能开工建设。严格执行项目资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%.坚决打击抽逃注册资本金、项目资本金的行为。严格执行项目手册制度。加强项目实施过程的跟踪管理，对自有资金不足、行为不规范、违法违规、拖欠工程款、出售出借资质开发的房地产开发企业，有关部门不得审批其新的开发项目。严格执行项目综合验收制度，未经综合验收合格的开发项目不得现售和交付使用，房产部门不得办理房屋产权证书。

　　（十五）强化项目的规划管理。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批，批准变更前应进行听证。擅自变更规划的开发企业，规划部门应责令停止建设，限期改正，并处以罚款；严重违反城市规划的，责令拆除违法建筑。未按规划要求完成配套设施的小区，不得交付使用。

　　（十六）严格控制中心城区房地产开发项目的起点规范，以住宅建设为主的旧城改建项目占地面积不得低于2万平方米，新区开发项目不得低于3万平方米。积极推进住宅产业现代化，逐步由总量扩张为主向质量提高为主转变，完善住宅性能、产品认证和淘汰制度，优化小区生态环境和住宅内部功能设计，提高住宅建设的科技含量和质量。

　　（十七）规范前期物业管理。要加强对建设单位完善公共设施和公用设备等配套建设的监督管理，加强建设环节和物业管理环节的衔接，做好物业承接验收并及时移交有关物业资料，为物业管理创造条件。同时，逐步推行物业管理招投标，建立健全前期物业管理在建项目监管制度，并按时向社会公布。

　　（十八）做好物业管理区域勘界划定工作。以县市为单位，城区由房产部门牵头，相关部门参与，两年内完成勘界工作。除新建的小区住宅建筑外，其他的住宅建筑尽可能按现行社区范围划定物业管理区域。历史形成的机关及企事业单位大院（庭院），可将单位的后勤管理机关脱钩改制为物业管理公司，物业管理部门应给予必要扶持和指导，逐步扩大全市的物业管理覆盖面。

　　六、加快经济适用住房和危房改造步伐 

　　（十九）经济适用住房小区建设要体现“价格不高水平高，面积不大功能全，设施配套环境好”的要求。经济适用住房要严格控制在中小套型，套型面积60-80平方米左右的比例不低于80%，面积最大不能超过100平方米。

　　（二十）进一步完善经济适用住房销售管理办法。明确经济适用住房的购买对象和购买资格，由房产部门建立购买对象的申请、审批和公示制度，完善购买资格的认定程序。积极探索政府提供土地，公开招标开发，政府全部收购，按政策规定的对象进行销售的模式，实现经济适用住房开发市场化、销售政策化，体现政府在经济适用住房建设中的主导地位。

　　（二十一）经济适用住房建设及危旧房建设项目，由房产部门依法招投标确定开发建设单位。要把旧城区危房改造与经济适用住房建设有机结合起来，多方筹集资金，通过市场化运作方式，尽快将旧城区占地在2万平方米以上，危旧房在70%以上的片区改造完毕。对经房屋安全鉴定部门鉴定，需整体拆除的零星危旧房，可以在原址进行原规模的恢复性建设。

　　（二十二）落实经济适用住房和危旧房改造的政策。经济适用住房小区实行土地划拨，危旧房改造项目的土地优先纳入土地储备计划，通过招标拍卖挂牌方式出让土地使用权，所获土地收益扣除拆迁成本费用后，剩余部分专项用于危改项目补贴。对拆迁成本高于评估地价的危旧房改造项目，经房产、国土资源、规划等部门综合评估后，可以将拆迁成本作为土地出让价挂牌，享受免收行政事业性收费、危改专项补贴以及区内部分市政配套工程纳入城市市政配套统一建设等优惠扶持政策，鼓励吸引外来投资，加快危旧房改造步伐。

　　七、深化住房制度改革，促进住房消费

　　（二十三）坚决停止住房实物分配，积极推行住房分配货币化。尽快公布住房分配货币化实施办法和相关配套政策。抓紧建立职工住房档案，核定补贴标准，落实补贴资金。有条件的单位可以先行启动。公有住房出售收入除留足20%的维修基金外，全部用于发放住房补贴。财政负担单位的公房出售净收入，按照收支两条线的有关规定，统筹用于发放住房补贴。企业和自收自支事业单位公有住房的出售收入，纳入企事业单位住房基金，用于住房共用部位、共用设施设备维修和职工住房补贴。住房补贴资金不足部分可进入成本。破产、改制企业在资产清算时应优先安排资金兑现职工住房补贴。实行住房货币化补贴后，新职工的住房补贴应在其参加工作的次月起逐月发放，对无房和住房未达标的老职工，应在2007年底前，将住房补贴全部发放到位。

　　（二十四）进一步盘活存量公有住房，对1999年底以前建成的公有住房，继续按房改成本价出售。房屋权属有争议的公有住房，由目前的房屋管理单位出具书面保证后，向职工出售。对1998年12月新《土地管理法》实施前，由于客观原因未办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的单位自建职工住宅，由市国土资源、房产、规划部门组织力量清理。对不占原道路规划红线和公共绿化绿线，且不影响安全居住和使用的公有住房，免缴土地出让金等规费，审批办理上述两证后，向职工出售。

　　（二十五）全面推行住房公积金制度。加大住房公积金归集力度，扩大覆盖面和归集率。重点做好改制企业、民营企业、个体私营企业建立住房公积金制度的工作，做到应建尽建，并及时足额缴纳。大力发展住房公积金委托贷款。简化手续，放宽贷款条件，相关部门实行“一条龙”快捷服务，方便职工贷款。取消抵押担保合同公证，借贷双方可自愿选择抵押物财产保险。贷款额度提高到15万元，贷款期限放宽到15年。

　　（二十六）加大租金改革力度，缩小租售比价差距。根据职工的经济收入情况，适时调整租金标准。同时确保城市最低收入家庭职工继续享受租金减免有关政策。

　　（二十七）规范集资合作建房，停止单位自建住房。集资建房、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等，均按经济适用住房的有关规定执行，纳入经济适用住房管理。坚决停止单位自建住房，发改委要一律停止对单位自建住房的立项审批，规划、国土资源、建设、房产等部门不得为其办理相关手续。严禁任何单位以集资合作建房、联合开发、定向开发等名义建设住房，搞变相实物福利分配和多占住房。监察、房产和国土资源部门要对1999年以后建设的经济适用住房和集资、合作建房的情况进行联合清理。县市人民政府可以根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况，确定是否发展集资和合作建房以及建设方式和规模。

　　八、进一步规范健全房地产交易市场

　　（二十八）完善相关制度，规范中介行为。实施房地产经纪人执业资格制度，推行房地产中介服务人员持证上岗制度。清理整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介服务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。中介服务人员无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后方可执业。

　　（二十九）搞活住房二级市场，实现房地产一、二级市场的良性互动。进一步降低已购公有住房上市交易的门槛，简化手续，鼓励居民换购住房。除另有规定和原购买公有住房合同中有约定的外，上市交易不再经单位盖章同意。以标准价购买拥有部分产权的住房交易时，需 原产权单位提供同等条件下保留或放弃优先购买权的书面意见，其交易后的收益与原产权单位按比例分成，原产权单位撤消的，由房产交易管理部门代收后上缴财政，纳入城市住房基金。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。

　　（三十）各地不得擅自对已购公有住房、普通商品住房和私有房屋上市转让设置限制条件。凡是按房改政策购买的公有住房均可上市交易，其中2006年12月31日前上市出售的，免收土地出让金。同时降低房地产交易税费。2007年起，土地出让金按房屋成交价的1%收取。凡购买二手住房（含房改房）的，契税一律按交易额的1%计征；职工用住房公积金和住房补贴购买住房免征契税。对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；对个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。在本通知实施之日起一年内购买2000年12月31日前竣工验收且已经发放合格证的空置商品住房，契税暂时免征。

　　九、建立城镇廉租住房保障制度

　　（三十一）抓紧制定《荆州市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，完善住房供应保障体系。廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租和租金核减为辅。多方面筹措补贴资金和廉租住房房源。每年从财政预算中安排一定比例的资金用于廉租住房保障资金，从住房公积金增值收益中提取部分作为城市廉租住房补充资金。《荆州市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》出台前，继续做好城市低保困难户租金减免工作，对部分租金收入给予税收优惠，同时将我市直管公房房改售房款的一部分用来购置少量小型二手房，用作特殊困难家庭的实物配租。

　　十、规范整顿房地产秩序

　　（三十二）完善市场监管制度，加大执法力度。要进一步完善商品房销售备案制度，深入开展房地产市场秩序专项整治工作，严肃查处违规开发、广告虚假、面积短缺、合同欺诈、中介行为不规范、房屋拆迁和物业管理不规范等问题，调整和完善相关的政策措施，建立良好的市场秩序。

　　（三十三）转变政府职能，实行政务公开。减少事前的行政审批，加强事后监督。必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任，实行错案行政责任追究制度。坚持“谁审批、谁负责”，对违反审批程序，越权越级审批，乱开口子乱收费的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任。工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，要依法严肃处理。

　　（三十四）加强法制宣传教育。对从事房地产开发经营、中介服务和物业管理的企业和从业人员进行培训，提高依法经营的意识和自觉性。充分发挥房地产各行业协会的作用，提高行业自律能力。广泛宣传房地产业法律法规和政策，让广大群众深入了解房地产市场的各方主体，依法保护自身的合法权益，促进我市房地产业持续稳定健康发展。

　　 二○○五年二月四日