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北京市商业、服务业企业租赁经营暂行规定

京政发[1988]78号

颁布时间:1988-09-05 00:00:00.000 发文单位:北京市政府

  第一章 总则

  第一条 为完善商业、服务业企业租赁经营,增强企业活力,提高经济效益和社会效益,参照国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》,制定本规定。

  第二条 本规定适用于国营小型零售商业、服务业、商办工业企业,市、区、县商业委员会归口管理的集体企业,以及经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业(以下统称企业)。

  第三条 实行租赁经营,必须兼顾国家、企业、职工、承租方和消费者的利益。

  第四条 出租方和承租方必须执行国家的法律、法规、政策和本市法规、规章,接受人民政府有关机关的监督。

  第五条 租赁经营的企业,所有制性质不变,行政隶属关系不变,职工身份不变。

  第二章 出租方与承租方

  第六条 企业上级主管部门为出租方,代表国家行使企业的出租权,国务院或市人民政府另有规定的,按规定执行。

  第八条 租赁经营的条件和形式:

  (一)地处偏辟或利微的小门店,可实行个人或合伙承租。

  (二)小型企业和经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业,可实行企业全体职工承租(以下简称全员承租)。

  (三)经济效益或经营能力较差的企业,可以由经济效益较好或经营能力较强的企业承租(以下简称企业承租)。

  第九条 租赁期限每届一般不少于3年。承租方在租赁期间不得将企业转租或改变经营方向。

  第十条 承租经营者是指承租经营企业的个人,合伙承租、全员承租确定的经理,或者承租企业派出的经理。承租经营者是企业租赁期间的法人代表,行使经理职权,对企业全面负责。

  第十一条 承租经营者必须身体健康,懂得并遵守有关法律、法规、规章和政策,熟悉商业业务并善于经营管理。

  第十二条 承租方必须提供下列担保:

  (一)个人承租、合伙承租的,必须有与租赁企业资产成一定比例的个人财产(其中现金不得低于担保财产价值的50%)作为担保;

  个人承租的,要有两名保证人,并核定保证金,出具证明。

  (二)全员承租的承租方成员,必须有与租赁企业成一定比例的个人财产(其中现金不得低于担保财产价值的50%)作为担保,承租经营者的担保财产至少应相当于其他成员担保财产的3倍;

  (三)企业承租的,必须出具与租赁企业成一定比例的承租企业自有资金作为担保。

  各项担保财产与租赁企业资产的具体比例,由出租方根据情况具体确定。

  担保财产是共有财产的,必须有财产共有人同意担保的保证书。

  承租方应将担保现金交给出租方。

  第三章 租赁程序

  第十三条 出租方在企业出租前必须会同有关部门清查或评估企业财产,清理债权债务,商品或其他财产短缺、残损、变质的,出租方应会同财政、税务机关核实批准,按企业财产损失处理。冷背呆滞商品贬值损失,在逐年提取的商品削价准备金中解决。

  企业租赁期间,商品或其它财产发生新的损失,由承租者负责。

  第十四条 企业租金按企业的固定资产、自有流动资金、地理位置和行业效益等条件综合确定。

  (一)固定资产占用费:按租赁企业的固定资产(原值或评估资产现值)总额和行业固定资产综合折旧率计算。

  (二)流动资金占用费:按租赁企业自有流动资金和银行贷款利率计算。

  (三)租赁调节费:按租赁企业前3年平均留利额、行业平均利润水平、所在地段经营情况计算,可以是固定数额,也可以是固定比例。

  固定资产占用费和企业流动资金占用费均在税前列支;租赁调节费在税后留利中支付。

  第十五条 出租方选择承租方的步骤:

  (一)确定租赁形式。

  (二)公布招标通告,进行招标登记,对投标者进行登记审查,确定投标者。

  代表合伙人或企业全体职工参加投标的,应事先征得其他合伙人或企业全体职工的同意。

  (三)组织投标者进企业考察,由投标者编制标书,提出承租经营方案;

  (四)组织投标者公开答辩,对投标者进行资格审查和综合评定,征求职工意见后,择优选定中标者。

  第十六条 出租方选定承租方后,必须与承租方订立租赁合同。由承租方持租赁合同到工商、税务机关登记并到银行办理有关手续。

  第十七条 企业租赁后, 其原有职工在本企业安排。承租经营者的家属,如系本系统职工,允许调在同一企业工作。

  第十八条 解赁期满, 出租方应会同有关部门组织验收,并对承租经营者进行离任审计。租赁双方必须必须在资产损失、债务偿还、清缴税款以及其他遗留事项处理完毕后,方可解除租赁关系。

  第十九条 租赁期满前6个月,出租方和承租方应互相明确是否继续租赁关系和续租的条件。

  出租方同意承租方继续承租的,必须重新订立合同,并办理相应手续。

  第四章 租赁经营合同

  第二十条 租赁经营合同应当采取书面形式。订立租赁合同的双方必须坚持自愿、平等、协商的原则。

  第二十一条 租赁经营合同应当具备下列主要条款:

  (一)租赁形式、租赁企业的全部资产和状况。

  (二)租金数额、交付期限和计算方法。

  (三)承租经营者的个人收入、企业的收益和各项基金的分配比例。

  (四)担保金数额、担保的形式和要求。

  (五)风险保证金的数额、计算方法和交付期限。

  (六)企业租赁前债权债务和遗留亏损的处理。

  (七)租赁双方的权利和义务。

  (八)租赁合同的生效条件和有效期限。

  (九)合同的变更、解除和合同纠纷的处理方法。

  (十)违约责任。

  (十一)租赁期满后资产的返还和验收。

  (十二)租赁双方约定的其他条款。

  第二十二条 租赁企业的清产核资登记表、担保人和财产共有人的保证书,以及合伙人或全员租赁企业职工对承租经营者的委托书,应作为租赁合同的主要附件。

  第二十三条 合伙租赁经营的,合伙人之间应就合伙租赁中财产担保、利润分配、债务清偿、入伙、退伙等内容签订书面协议,并将协议作为租赁合同的附件。

  第二十四条 租赁合同依本规定订立,即具有法律约束力,任何一方不得随意变更和解除。但发生下列情况之一的,合同双方可协商变更和解除合同:

  (1)国家重大经济政策调整,企业无力承受。

  (2)由于不可抗力,或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因致使合同无法履行。

  (3)由于一方违约使合同履行成为不必要。

  (4)由于合同规定的其他变更或者解除合同的条件出现。

  第二十五条 承租方违法经营, 损害国家和消费者利益,或者承租方经营管理不善发生严重亏损,亏损额己接近或达到担保财产和风险保证金总额时,出租方有权提出解除租赁经营合同。

  由于出租方违反本规定第三十一条规定干涉承租方的经营自主权,或者出租方严重违约致使承租方无法正常经营时,承租方有权提出解除租赁经营合同。

  第二十六条 租赁和同一方要求变更或者解除合同时,应当及时以书面形式通知对方,双方达成协议以前,原合同仍然有效。

  租赁合同一方收到链一方要求变更或者解除合同的书面通知后,应当自收到之日起20日内作出书面答复,逾期未作出答复的,即视为默认。

  第二十七条 因变更合同造成的损失,由合同双方分清责任后,按责任大小合理负担。

  第二十八条 租赁合同双方发生合同纠纷,应当协商解决。协商不成的,可以按租赁合同的规定向工商行政管理机关申请调解或者仲裁;也可以按租赁合同的规定直接向人民法院起诉。

  第五章 权利与义务

  第二十九条 出租方的权利:

  (一)监督承租方遵守国家有关法律、法规、政策和规章。

  (二)定期对承租方的财产、财务和经营情况进行审计,监督租赁企业的财产不受损害。

  (三)收取承租方按合同规定交付的租金。

  (四)监督承租方建立并执行民主管理制度,维护租赁企业职工的合法权益。

  第三十条 出租方的义务:

  (一)按合同规定保障承租方的合法权益和经营自主权,依法维护承租企业按规定应享有的各项优惠待遇。

  (二)负责租赁企业计划商品的分配,按承租方要求会同有关部门解决租赁企业经营中的困难。

  (三)指导租赁企业建立健全各项规章制度,根据租赁企业需要,有偿提供市场信息、咨询服务和培训人员。

  第三十一条 承租方的权利:

  (一)使用租赁企业的一切资产,支配企业发展基金和职工集资,增添新的设施、财产。

  (二)决定租赁企业的经营方式,在以本业为主的前提下,扩大经营范围,增加服务项目。

  (三)经出租方同意,可以投资或合作方式与其他企业或个人开展横向联合。

  (四)决定企业内部的机构设置、人员配备,聘用、辞退临时工。

  (五)在法律、法规、政策和规章以及合同规定的范围内,决定企业职工工资、奖金分配形式和奖惩办法。

  第三十二条 承租方的义务:

  (一)遵守法律、法规、规章,接受人民政府有关机关的监督和检查。

  (二)执行价格政策、供应政策,改进服务工作,维护消费者的合法权益。

  (三)依法纳税,按合同交付租金和费用,安期向出租方报送统计、会计报表。

  (四)按规定提取固定资产修理费、家具用具修理费和削价商品准备金,办理企业财产保险,保证企业的财产完整。

  (五)不断提高经济效益和社会效益,逐步提高职工福利待遇,执行职工劳保福利待遇的规定。

  (六)加强民主管理,听取职工意见和建议,按年度向出租方和企业职工报告租赁合同执行情况,实行财务公开、奖惩公开、分配公开。

  第六章 收益分配和债权债务处理

  第三十三条 个人或合伙租赁经营的企业,执行个体工商户的税收和财务制度;全员租赁经营的企业,执行集体所有制企业的税收和财务制度;企业租赁经营的企业,执行企业租赁前原税收和财务制度。

  第三十四条 租赁企业实现的利润,依法纳税并交付租金后,按下列规定进行分配:

  (一)实行全员租赁经营的,应按合同规定的比例提取生产发展基金、职工集体福利基金、职工奖励基金(实行提成工资的企业,税后不设此项基金),并从职工集体福利基金、职工奖励基金(提成工资)中按合同规定比例提取风险保证金。

  (二)个人或者合伙租赁经营的,按合同规定比例从企业留利中提取风险保证金,其余部分可自主分配。

  (三)企业租赁企业的,应按合同规定的比例提取企业职工福利基金、职工奖励基金,留给所租赁的企业,其余部分并入承租企业税后留利中进行分配。

  第(一)、(二)款规定的风险保证金应全部交给出租方。

  第三十五条 全员租赁经营的企业完成租赁合同时,承租经营者除按原标准领取工资、奖金外,还可按合同规定或职工同意的比例,提取风险责任收入,承租经营者工资、奖金和风险责任收入总额最高不得超过职工平均收入的3倍。

  完不成租赁合同的,承租经营者不得领取风险责任收入,并且按合同规定或职工同意的比例,根据企业利润下降情况,扣发其奖金(提成工资)直至扣发其20%以内的标准工资。

  第三十六条 合伙租赁经营的,承租经营者和合伙人的个人收入按照租赁合同和合伙协议进行分配。

  第三十七条 租赁企业新增财产按资金来源确定所有权。全员租赁的企业用生产发展基金投资的,归企业所有。个人、合伙租赁的企业用税后留利部分投资的,归个人或合伙人所有。承租企业筹资投入的,归承租企业所有。

  第三十八条 租赁企业职工集资, 或者个人,合伙人投资扩大企业经营的,可将集资或投资部分作股到人,实行按股分红。

  承租企业筹资投入租赁企业部分,可作为承租企业的股分,实行按股分红。

  第三十九条 承租方以租赁企业名义向金融部门以外的单位和个人借款的,应经出租方批准。未经批准的,承租方必须承担由此产生的全部债务。

  第四十条 租赁期满,经验收确认各项指标达到合同要求后,出租方应将风险保证金、担保现金和按照银行同期利率计算的利息一并退还承租方。承租方在租赁期内未能完成租赁合同、欠交租金或有债务的,应当以企业风险保证金抵补;不足部分,由承租方及其保证人提供的担保财产抵补。保证人以其保证财产抵补后,有权向承租方追偿。

  第四十一条 国家对饮食、服务、修理业企业在租赁期间减免的所得税,由行业主管部门专项用于行业的改造和发展。

  第七章 附则

  第四十二条 本规定所称小型企业,系指按照《国务院批转商业部〈关于当前城市商业体制改革若干问题的报告〉的通知》标准确认的企业。

  第四十三条 本规定实施前订立的租赁经营合同,经合同双方协商同意,可适用本规定。

  第四十四条 本规定由市商业委员会组织实施并负责解释实施中的具体问题。

  第四十五条 本规定自1988年9月15日起实施。

1988年9月5日

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