各直属局（不发直属分局），各区、县（市）地方税务局：

　　为进一步贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和2011年全市地方税务工作会议精神，坚决、全面、深入地推进我市土地增值税清算工作，现将强化土地增值税清算工作有关问题明确如下：

　　一、强化土地增值税清算的项目范围

　　房地产开发企业自2000年开工建设的房地产开发项目符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　3.直接转让土地使用权的；

　　4.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　此外，对已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，征收局可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　各征收局对辖区内截止2010年12月末的应清算项目要深入开展摸底调查，防止漏户漏项，做到心中有数，于2011年3月31日前上报《符合清算条件的房地产开发项目统计表》（附件1）。对以后年度新增加的应清算项目也要填报此表并按季（季度终了10日内）上报市局财产和行为税处。

　　凡纳入清算范围内的房地产开发项目，纳税人务必于2011年7月31日前按规定完成清算，并到税务机关办理清算手续。

　　二、强化土地增值税清算审核工作

　　为切实加强土地增值税清算审核工作，各征收局要提高认识，细化清算审核办法，完善清算审核手段，配备业务骨干，集中精力开展好土地增值税清算审核工作。截至2011年12月31日各征收局至少要完成8个房地产开发项目的土地增值税清算审核工作。

　　（一）突出清算审核重点

　　1.重点审核销售收入的完整性和合理性。销售明细表中是否已将纳税人向客户收取的价款和价外收费全部归集其中；销售价格有无明显不合理的；非直接销售和自用房地产收入的确认是否正确完整；非产权房（阁楼、仓储室、车库）有无销售、赠与情况等。

　　2.重点审核扣除项目的完整性和合理性。取得土地使用权支付的金额和开发成本及费用的扣除是否合理；滚动开发和同时开发多个项目的，其开发成本的分摊依据是否正确一致；完工产品计税成本的计算是否正确，有无预提费用和预估成本的现象；开发成本中取得的票据是否合法；关联方交易事项的计价是否合理等。

　　（二）完善清算审核流程

　　根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）、《关于印发<辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（辽地税发[2007]102号）、《关于印发<沈阳市房地产开发企业土地增值税清算管理工作流程>的通知》（沈地税发[2007]223号）的规定，清算受理工作由征收局主管科室（所）负责。清算审核工作实行集体审议制。各征收局要成立清算审核小组，组长由局长担任，成员由副局长、综合业务一、二科科长、征收科（计划征收科）科长、税收管理员、税政研究员、税收业务骨干、检查科相关人员组成。清算审核小组负责对企业提供的土地增值税清算鉴证报告或企业自行清算提供的资料进行审核，审核结束后填写《土地增值税清算审核表》（附件2）。

　　三、强化土地增值税清算审核后的税务稽查

　　为加强对重点房地产开发项目土地增值税的稽查，市局稽查管理处将组织各稽查局对各征收局进行土地增值税清算审核后的房地产开发项目开展专项稽查。

　　（一）稽查选案重点

　　1.近五年来开工建设的房地产开发项目；

　　2.清算审核中发现有重大疑点问题的房地产开发项目；

　　3.清算审核结束发生退税的房地产开发项目；

　　4.定价过高、涨幅过快、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目；

　　5.总局、省局及市局确定的土地增值税重点税源户，以及各基层局根据本地区实际税源情况确定的土地增值税重点税源户。

　　（二）移交稽查程序

　　各征收局在清算审核中发现有重大疑点需移交稽查部门进行稽查的房地产开发项目，要做出清算审核结论后填写《土地增值税清算移交稽查审批表》（附件3），连同《土地增值税清算审核表》报送稽查管理处。

　　（三）稽查工作要求

　　市局稽查管理处对提供的案源结合年度选案计划及上级工作安排进行有针对性的选案，财产和行为税处予以配合。各稽查局对分配案源应严格按照《辽宁省税务稽查工作规程》完成稽查工作，按规定形成税务检查报告。同时，各稽查局要协助各征收局完成清算审核工作。

　　四、其他相关要求

　　（一）提高认识，加强组织领导

　　土地增值税清算是一项长期、复杂而艰巨的工作，要进一步提高对土地增值税清算工作的认识，把土地增值税清算作为税收管理的一项重要工作来抓，增强责任感、使命感和紧迫感。要加强领导，周密组织，采取有效措施，确保年内保质保量地完成土地增值税清算任务。市局成立土地增值税清算工作领导小组，组长由市局局长张德昌同志担任，副组长由市局副局长白文斌同志担任，成员单位有财产和行为税处、稽查管理处、政策法规处。领导小组办公室设在财产和行为税处，负责对土地增值税清算工作开展情况定期进行督导和检查。各基层局也要成立相应的领导小组，加强对土地增值税清算工作的组织领导，切实把清算工作做深、做细、做实，确保土地增值税清算工作圆满完成。

　　（二）加强培训，保证清算质量

　　土地增值税清算工作是一项政策性强、涉及知识面广、业务复杂的工作，尤其是对销售收入和扣除项目的计算和认定难度较大，为了保证土地增值税清算工作的扎实稳步推进，必须加强土地增值税清算工作的业务培训。市局将于今年3月下旬组织开展土地增值税清算业务培训，重点培训师资和业务骨干。各单位也要组织开展多层次、多渠道的业务培训，尤其要发挥师资和业务骨干的作用。要及时总结和交流清算典型案例，以案施教，提高税务干部的业务能力，切实搞好内部培训。同时，要搞好对中介机构和纳税人的外部培训，切实提高清算工作的质量。

　　（三）健全制度，推动清算工作深入开展

　　此次清算及稽查工作从时间上要由近至远展开，即对符合清算条件的近期房地产开发项目先行清算。为及时反映各单位土地增值税清算进度和效果，市局建立土地增值税季度报告和通报制度。各征收局除按规定在季度终了后10日内上报《土地增值税清算情况统计表》外，还要附报《土地增值税清算结果明细统计表》（附件4），同时，至少要上报一个清算典型案例，市局将按季度通报各单位清算工作开展情况，并利用简报等形式，总结交流各征收局在清算工作中好的做法和好的经验以及典型案例，以点带面，推动清算工作深入开展。

　　（四）严明纪律，落实责任追究

　　在土地增值税清算审核及稽查过程中，因故意或者过失违反法律、行政法规、税收规章和其他税收规范性文件的规定，作出不当清算审核结论造成税款流失的，将按照《辽宁省地方税务局税收执法过错责任追究办法》追究相关人员责任。

　　材料上报路径：市局FTP/财产和行为税处/吕宁/强化土地增值税清算文件夹中。

　　附件：1.符合清算条件的房地产开发项目统计表

　　　　　2.土地增值税清算审核表

　　　　　3.土地增值税清算移交稽查审批表

　　　　　4.土地增值税清算结果明细统计表

二〇一一年三月二十九日