我们一起学“个税”之——应税所得（五）

今天，我们就一起看看个人所得项目中的“财产租赁所得”和“财产转让所得”，纳税人取得这两类所得，在缴纳个人所得税时有哪些具体的规定？

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我们一起学“个税”之——应税所得（一）

我们一起学“个税”之——应税所得（二）

我们一起学“个税”之——应税所得（三）

我们一起学“个税”之——应税所得（四）

我们一起学“个税”之——应税所得（六）

一、财产租赁所得

财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

财产租赁所得税率为百分之二十。

财产租赁所得，按月或者按次计算个人所得税，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。

财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

国税函[2009]639号明确：个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

转租所得计算个人所得税时，允许扣除的项目包括：

1、财产租赁过程中缴纳的税费；

2、向出租方支付的租金；

3、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

4、税法规定的费用扣除标准。

国税发【1994】89号明确，其中税费可持完税（缴款）凭证进行扣除；修缮费用是提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用，且每次扣除限额不超过800元，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止；

二、财产转让所得

财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

财产转让所得，适用比例税率，税率为百分之二十。财产转让所得按月或者按次计算个人所得税，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。

财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。

财产原值，按照下列方法确定：

（一）有价证券，为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用；

（二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；

（三）土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用；

（四）机器设备、车船，为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用。

其他财产，参照前款规定的方法确定财产原值。

纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能按照本条第一款规定的方法确定财产原值的，由主管税务机关核定财产原值。

合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关税费。

具体执有中，各种财产转让所得，有哪些特殊的规定呢？

1、股权转让所得

1）转让上市公司股权

财税字〔1998〕61号明确，对个人转让上市公司股票取得的所得继续暂免征收个人所得税。

2）非上市公司股票（股权）激励

财税【2016】101号明确对符合条件的非上市公司股票期权、股权期权、限制性股票和股权奖励实行递延纳税政策。即，在取得时暂时不缴纳个人所得税，待实际转让时才按“财产转让所得”缴纳个人所得税。

递延纳税股票(权)转让、办理纳税申报时，扣缴义务人、个人应向主管税务机关一并报送能够证明股票(权)转让价格、递延纳税股票(权)原值、合理税费的有关资料，具体包括转让协议、评估报告和相关票据等。资料不全或无法充分证明有关情况，造成计税依据偏低，又无正当理由的，主管税务机关可依据税收征管法有关规定进行核定。

个人转让股权时，视同享受递延纳税优惠政策的股权优先转让。

递延纳税的股权成本按照加权平均法计算，不与其他方式取得的股权成本合并计算。

3）企业改制过程中对职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产，暂缓征收个人所得税；

待个人将股份转让时，就其转让收入额，减除个人取得该股份时实际支付的费用和合理转让费用后的余额，按“财产转让所得”项目计征个人所得税。

4）继承、遗产处分、直系亲属之间无偿赠予股权的情况，对当事双方不征收个人所得税。

对于无偿赠与再转让的股权，以股权转让收入减除受赠、转让股权过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

自然人股东将股权无偿赠与其他人（非直系亲属），受赠人是否要缴纳个人所得税？目前国家没有明确的政策，河北冀地税函[2009]119号明确“受赠人因无偿受赠股权取得的受赠所得，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。”；

可以看出，无偿赠予股权，受赠方再转让时，只可以扣除受赠及转让过程中缴纳的税金、合理费用，赠予方取得的成本不在扣除范围。所以，直系亲属间，平价转让比赠与更有税收优势；非直系亲属间赠予，赠予环节如果按河北的规定，在受赠时按“财产转让所得”缴纳个人所得税，而再次转让时，扣除的项目中仍然没有取得成本……

所以“赠股”一定要慎重。

5）个人转让股权的原值依照以下方法确认：

①以现金出资方式取得的股权，按照实际支付的价款与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值；

②以非货币性资产出资方式取得的股权，按照税务机关认可或核定的投资入股时非货币性资产价格与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值；

③通过无偿让渡方式取得股权，具备本办法第十三条第二项所列情形的，按取得股权发生的合理税费与原持有人的股权原值之和确认股权原值；

④被投资企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增股本，个人股东已依法缴纳个人所得税的，以转增额和相关税费之和确认其新转增股本的股权原值；

⑤除以上情形外，由主管税务机关按照避免重复征收个人所得税的原则合理确认股权原值。

2、其他有价证券转让所得

对内地个人投资者通过基金互认买卖香港基金份额取得的转让差价所得，自2018年12月18日起至2019年12月4日止，继续暂免征收个人所得税。

对个人投资者申购和赎回基金单位取得的差价收入，在对个人买卖股票的差价收入未恢复征收个人所得税以前，暂不征收个人所得税；

国税发【1994】89号明确，转让债权，采用“加权平均法”确定其应予减除的财产原值和合理费用。即以纳税人购进的同一种类债券买入价和买进过程中缴纳的税费总和，除以纳税人购进的该种类债券数量之和，乘以纳税人卖出的该种类债券数量，再加上卖出的该种类债券过程中缴纳的税费。用公式表示为：

一次卖出某一种类债券允许扣除的买出价和费用＝（纳税人购进的该种类债券买入价和买进过程中缴纳的税费总和／纳税人购进的该种类债券总数量）×一次卖出的该种类债券的数量＋卖出的该种类债券过程中缴纳的税费

3、房产转让

1）房屋原值具体为：

①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

③经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

⑤城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：

（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

2）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

3）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

①支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

②支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

③纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。；

4）个人转让住房

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。

个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

国家税务总局公告2017年第8号：个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书，下同），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

5）个人受赠房产与转让受赠房产

财税[2009]78号明确“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。”

而财政部 国家税务总局公告2019年第74号明确“房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。”

通过以上政策可以看出，个人受赠取得房产，不符合免个税的情形的，要以受赠房产市价减受赠人在受赠过程中发生的税费按“偶然所得”缴纳20%的个人所得税；受赠人再转让时，扣除的成本却是原捐赠人取得房屋时实际购置成本与受赠人在受赠及转让过程中支付的相关税费。如果受赠时房产市价超过原捐赠人取得房屋时实际购置成本，实际有部分应税金额是重复计税的，所以，以房产赠送个人，与“赠股”一样，要慎之又慎。

4、文字作品拍卖所得

国税发【2007】38号：个人拍卖除文字作品原稿及复印件外的其他财产，应以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目适用20%税率缴纳个人所得税。纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税；拍卖品为经文物部门认定是海外回流文物的，按转让收入额的2%征收率计算缴纳个人所得税。

5、个人以非货币性资产投资

个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。

个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。

纳税人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。