提前解除房屋租赁合同的涉税问题

经常有会员企业咨询提前解除房屋租赁合同的涉税问题，如收取违约金是否缴纳增值税？能否退还已缴纳的印花税？是否并入租金收入缴纳房产税？我们来具体看一看。

解除房屋租赁合同时合同未履行，不管是出租方还是承租方收取的违约金都不属于增值税的征税范围，不需要缴纳增值税。

解除房屋租赁合同时合同已履行，分为两种情况：

一是承租方提前解除租赁合同，出租方向承租方收取的违约金，

属于出租方提供租赁服务的价外费用，需要缴纳增值税。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》

第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

二是出租方提前解除租赁合同，承租方向出租方收取的违约金，不属于增值税征税范围，不需要缴纳增值税。

解除房屋租赁合同时合同未履行，已经缴纳的印花税不予退还及抵缴税款。

政策依据：《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2022年第22号）

三、关于计税依据、补税和退税的具体情形

（七）未履行的应税合同、产权转移书据，已缴纳的印花税不予退还及抵缴税款。

解除房屋租赁合同时合同已履行，双方可以签订补充协议变更合同金额，就减少部分的金额向税务机关申请退还或者抵缴印花税。

政策依据：《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2022年第22号）

三、关于计税依据、补税和退税的具体情形

（二）应税合同、应税产权转移书据所列的金额与实际结算金额不一致，不变更应税凭证所列金额的，以所列金额为计税依据；变更应税凭证所列金额的，以变更后的所列金额为计税依据。已缴纳印花税的应税凭证，变更后所列金额增加的，纳税人应当就增加部分的金额补缴印花税；变更后所列金额减少的，纳税人可以就减少部分的金额向税务机关申请退还或者抵缴印花税。

承租人在租赁期间内提前解除租赁合同，出租人收取的违约金是否并入租金收入缴纳房产税呢？

《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条第三款规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

从上述规定看出，房屋出租的，按照租金收入作为计税依据计算缴纳房产税，出租方收取的违约金不应该并入租金收入缴纳房产税。实务操作中，部分税务机关也给予了答复，如福建税务、陕西税务、安徽税务、江西税务均明确违约金不属于租金收入，不需要缴纳从租计征房产税。但厦门税务答复违约金应作为房产税的计税依据，计算缴纳房产税。

1.福建税务

2019年11月22日国家税务总局福建省税务局发布的《2019年10月12366咨询热点难点问题集》

41.纳税人出租房产后，取得承租方因提前解约支付的一笔违约金，是否需要将违约金并入租金缴纳房产税？ 

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第三条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”

因此，违约金不属于租金收入，不需要缴纳房产税。

2.陕西税务

2021年11月19日陕西省税务局纳税服务中心对于“房产税”的答复。

内容：我公司出租的房屋，因承租人违约，向承租人收取的违约金并开具了发票，请问收取的违约金是否缴纳房产税？

答复内容：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条的规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。” 违约金不属于租金收入，不需要缴纳从租计征房产税。

3.安徽税务

2021年1月18日安徽省税务局发布的《12366咨询热点问题解答（2020年12月）》

十八、收取承租方的房租违约金是否缴纳房产税?

解答：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

文件依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）

4.江西税务

2019年11月6日国家税务总局12366纳税服务中心江西省税务局对于“关于向个人支付合同违约金涉税问题咨询”的答复。

问题内容：关于向个人支付合同违约金涉税问题咨询

我司作为承租方，与个人A（业主，出租方）签订了租赁协议。现我司因业务发展不再继续租赁该场地，与个人业主A签订了解约协议，解约协议约定我司需向A按原租赁合同总租金的30%支付违约赔偿金，违约赔偿金额约50万元，请问：

1、我司向A支付的合同违约赔偿金额，是否应该取得A到税局代开的增值税发票方可在企业所得税税前扣除？

2、A一次性收取的违约赔偿金额是否可以按剩余租赁期间，享受月租金在10万以下免征增值税的优惠？

3、A是否需要就该违约赔偿收入缴纳房产税？

4、我司向A（个人）支付该合同违约赔偿金，是否要代扣代缴个人所得税？如需要，按哪个税目代扣代缴？

答复内容：国家税务总局江西省12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：1.根据纳税人咨询所述，该赔偿金为提前解除租赁合同、对未实际租赁期间的一种补偿，未发生销售行为取得的补偿收入，不属于增值税应税范围。因此，无需开具发票；2.纳税人反映的因提前解约而支付的赔偿款，属于违约金性质不属于租金收入，因此不需缴纳房产税；3.根据《个人所得税法实施条例》第六条"偶然所得，是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得"规定，贵公司因提前解约而支付的赔偿款属于个人业主的偶然所得，应按偶然所得项目代扣代缴个人所得税。上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。

5.厦门税务

2020年9月29日国家税务总局12366纳税服务平台厦门市税务局对于“承租方提前终止合同支付违约金涉税问题”的答复。

问题内容：承租方提前终止合同，出租方根据合同约定收取的违约金，是否属于增值税价外费用？如属于价外费用，该违约金是否需要缴纳房产税？谢谢。

答复内容：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条规定：“销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

销售额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算。”

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。” 因此，因承租方违约支付给出租方的违约金属于增值税价外费用。

依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、《福建省房产税实施细则》第七条第（三）款的规定，房屋租金包括以各种形式、名称支付的货币、实物和其他偿付方式折价的总和。

因此，因客户违约向客户收取的违约金，应作为房产税的计税依据，计算缴纳房产税。