行业专题-《房地产企业付款台账的管理与运用》

本课程经典案例均为真实案例，会在最大程度上与真实工作场景切合。分析付款混乱，对账难，存在多付风险；发票取得不及时，成本核算不准确；会计处理不到位，导致税收风险等现象，能帮大家更好的掌握基础能力，也可以积攒一些实战经验。

张老师，税务师、注册资产评估师二十年的财务、税务管理经验；企业内训讲师，多次举行企业内部财税知识培训。有企业和事务所双重工作经验，现任某集团财务经理。曾带领团队完成各类多项审计业务，对房地产业、建筑业、物流等行业的财务管理比较熟悉。

一、房地产企业工程付款台账的设置和登记

（一）用Excel设计合同付款台账系统

1.封皮的设计

2.内表的设计

3.内表表头的设计

4.表中公式的设计

5.表内超链接的设计

（二）根据会计科目设置

1.土地征用及拆迁补偿

2.前期工程费

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

5.公共配套设施费

6.开发间接费

（三）根据施工单位设置

（四）房地产企业工程付款台账的登记

1.逐笔登记

（1）付款审批情况

（2）付款金额及发票情况

2.汇总登记

（1）根据会计科目汇总

（2）根据合同单位汇总

二、房地产企业工程付款台账的分析与运用

（一）开发产品构成各项目数据分析

1.各项目数据占总开发成本金额的比例是否符合常规

2.如果存在异常，原因是什么，是否能合理解释

3.有无调整的必要及理由

（二）了解付款及收取发票情况

1.工程进度付款情况

2.以房抵工程款情况

3.代发民工劳务报酬及其他款项情况

4.发票取得情况

5.欠发票和应付款情况

（三）分析开发环节的税收风险

1.土地征用及拆迁补偿的契税

2.取得土地的耕地占用税

3.使用土地的土地使用税

4.各合同的印花税

5.各合同的增值税进项

（四）房地产企业工程付款台账的运用

1.用于和合同单位对账

2.用于制作合同付款计划

（1）根据合同签订的付款方式订立付款计划

（2）根据企业资金情况订立付款计划

3.用于成本控制

（1）前期阶段控制

（2）设计阶段的控制

（3）施工阶段的控制

（4）竣工结算阶段的控制

4.用于税收筹划

（1）契税的筹划

（2）增值税的筹划

（3）印花税的筹划

（4）土地增值税的筹划

（5）企业所得税的筹划

三、风险发现与应对

（一）风险发现

1.付款混乱，对账难，存在多付风险

（1）一个单位涉及多份合同，付款申请只针对单位，没有对应到相应的合同

（2）某个人挂靠多家施工单位，付款申请只针对该个人，没有对应到施工单位

2.发票取得不及时，存在不能取得发票的风险

（1）付款时没有要求对方提供发票，导致发票滞后，成本核算不准确

（2）由于开票就得交税，施工方有可能不要后续工程款而不提供发票

3.会计处理不到位，导致税收风险

（1）开发各环节税收风险意识薄弱，导致税收罚款和滞纳金

  ①拆产补偿费的契税未及时交纳

  ②预收账款的预缴税金未及时交纳

  ③销售实现的增值税未及时交纳

（2）项目完结时的税收风险

  ①土地增值税缺少支持性资料，导致多缴税

  ②企业所得税缺少支持性资料，导致多缴税

4.资金风险

（1）资金计划不充分，导致资金链断裂风险

（2）收支分配不适当，导致企业内部矛盾

（二）风险应对

1.设置适合企业的合同台账，按企业的需求登记合同台账

2.及时掌握最新税收政策，合理运用税收优惠政策，及时规避税收风险

3.做好资金计划，资金预算、经营预算与测算，资金筹措、应急方案等，控制资金风险。