出售自建的建筑物如何计算营业税
例:某事业单位建成一幢住宅楼,有相同的房屋50套,工程的总成本价为200万元。住宅楼建成后,该单位自用20套,其余30套出售给他人,但其账面上反映的销售款仅为正常销售价的1/3.纳税人所在地税务机关确定不定期的建筑业的成本利润率为15%.计算该事业单位销售住宅楼应纳的营业税税额。
此例中,只有向他人销售30套房屋的行为应纳营业税,自用20套房屋的行为不纳营业税。该行为是自建行为,应分别按提供建筑劳务和销售不动产计算两次营业税;
纳税人销售不动产的价格明显偏低,应按计税价格确定营业额。
自建行为的计税价格=[200×(1+15%)/(1-3%)]×30/50 =142.27(万元)
自建行为的应纳税额=142.27×3%=4.27(万元)
销售房屋的计税价格=[200×(1+15%)/(1-5%)]×30/50 =145.26(万元)
销售房屋的应纳税额=145.26×5%=7.26(万元)
应纳营业税额=4.27+7.26=11.53(万元)