合作建房的几种不同情形的税务处理
来源：
2004-04-21
普通
（一）资料
1.甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。
双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成。房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50％出售，售价为800万元，其余留作自用。
2.甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
3.甲方以土地使用权10000平方米、乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式。该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用房500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲、乙双方各自享有房屋的独占权。
4.甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20％提成作为投资收益。合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。
5.某房屋开发公司1999年全年取得销售商品房收入3000万元，同时代有关部门收取燃气费、管道费、有线电视初装费等100万元；以预售方式售房取得预收款200万元。
（二）要求
假设当地税务机关确定的营业税“建筑业”和“销售不动产”计税价格中成本利润率分别为8％和10％，试计算上述业务中的纳税人各自应纳的营业税。
（三）解答
1.在这一合作建房的过程中，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；乙方将部分房屋转让给甲方，属于“自建建筑物后销售”行为，要按“建筑业”和“销售不动产”各征一道营业税。由于双方没有进行货币结算，应按组成计税价格计算。
乙方建筑业计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）＝2000×50％×（1＋8％）÷（1－3％）＝1113.40（万元）
乙方应纳建筑业营业税＝1113.40×3％＝33.40（万元）
乙方销售不动产计税价格＝营业成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）＝1113.40×（1＋10％）÷（1－5％）＝1289.20（万元）
乙方应纳销售不动产营业税＝1289.20×5％＝64.46（万元）
甲方应纳营业税＝1289.20×5％＋800×5％＝104.46（万元）
本题中，乙方“自建建筑物后销售”是两个不同的环节，计算乙方销售不动产的组成计税价格时，应将乙方“建筑业计税价格”作为计算销售不动产计税价格中的营业成本处理。建筑业计税价格包含了建筑业的成本、税金（3％）和利润，但不包括销售不动产的利润和税金（5％），因此，应该把“1113.40万元”看成是不动产销售前的实际成本，也可以理解为“乙方委托其他建筑单位施工所支付的价款”。
2.甲方以出租土地使用权为代价换取乙方房屋所有权，甲方按“服务业——租赁业”税目征税；乙方按“销售不动产”税目征税。
甲方应纳营业税＝1000×（1＋10％）÷（1－5％）×5％＝57.89（万元）
乙方应纳营业税＝1000×（1＋10％）÷（1－5％）×5％＝57.89（万元）
3.由于双方以共担风险、利润共享的形式成立合营企业，因此，只对合营企业销售不动产征税；对合营企业以不动产作价作为股利分配给投资方，甲、乙双方分得的不动产拥有产权，并可独立处置，说明不动产的所有权发生了转移，应“视同销售”，按“销售不动产”税目征收营业税。合营企业应纳营业税计算如下：
应纳税额＝（400＋5＋8）×16×5％＝330.4（万元）
4.甲方按销售收入提成或收取固定收入，其收取的全部收入应按“转让无形资产”税目征税，合营企业按“销售不动产”税目征税。
合营企业应纳营业税＝1000×5％＝50（万元）
甲方应纳营业税＝200×5％＝10（万元）
5.税法规定，立法、司法、行政机关的收费，只有同时具备两个条件的才不征收营业税，其中第二个条件为立法、司法、行政机关的收费必须是由自己直接收取的。
因此，该公司这部分代收费用应视同营业收入以外的“价外费用”并入营业额计征营业税；此外，按照销售不动产纳税义务发生时间的规定，以预收款方式售房取得的预收款项也应并入当期销售额征税。
应纳营业税＝（3000＋100＋200）×5％＝165（万元）
解题指导：
“合作建房”的方式有多种，读者在解答此类问题时，应首先分析其“合作”方式的实质，然后按照营业税的有关政策规定确定其税目和计税依据，再进行计算。
1.甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。
双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成。房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50％出售，售价为800万元，其余留作自用。
2.甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
3.甲方以土地使用权10000平方米、乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式。该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用房500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲、乙双方各自享有房屋的独占权。
4.甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20％提成作为投资收益。合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。
5.某房屋开发公司1999年全年取得销售商品房收入3000万元，同时代有关部门收取燃气费、管道费、有线电视初装费等100万元；以预售方式售房取得预收款200万元。
（二）要求
假设当地税务机关确定的营业税“建筑业”和“销售不动产”计税价格中成本利润率分别为8％和10％，试计算上述业务中的纳税人各自应纳的营业税。
（三）解答
1.在这一合作建房的过程中，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；乙方将部分房屋转让给甲方，属于“自建建筑物后销售”行为，要按“建筑业”和“销售不动产”各征一道营业税。由于双方没有进行货币结算，应按组成计税价格计算。
乙方建筑业计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）＝2000×50％×（1＋8％）÷（1－3％）＝1113.40（万元）
乙方应纳建筑业营业税＝1113.40×3％＝33.40（万元）
乙方销售不动产计税价格＝营业成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）＝1113.40×（1＋10％）÷（1－5％）＝1289.20（万元）
乙方应纳销售不动产营业税＝1289.20×5％＝64.46（万元）
甲方应纳营业税＝1289.20×5％＋800×5％＝104.46（万元）
本题中，乙方“自建建筑物后销售”是两个不同的环节，计算乙方销售不动产的组成计税价格时，应将乙方“建筑业计税价格”作为计算销售不动产计税价格中的营业成本处理。建筑业计税价格包含了建筑业的成本、税金（3％）和利润，但不包括销售不动产的利润和税金（5％），因此，应该把“1113.40万元”看成是不动产销售前的实际成本，也可以理解为“乙方委托其他建筑单位施工所支付的价款”。
2.甲方以出租土地使用权为代价换取乙方房屋所有权，甲方按“服务业——租赁业”税目征税；乙方按“销售不动产”税目征税。
甲方应纳营业税＝1000×（1＋10％）÷（1－5％）×5％＝57.89（万元）
乙方应纳营业税＝1000×（1＋10％）÷（1－5％）×5％＝57.89（万元）
3.由于双方以共担风险、利润共享的形式成立合营企业，因此，只对合营企业销售不动产征税；对合营企业以不动产作价作为股利分配给投资方，甲、乙双方分得的不动产拥有产权，并可独立处置，说明不动产的所有权发生了转移，应“视同销售”，按“销售不动产”税目征收营业税。合营企业应纳营业税计算如下：
应纳税额＝（400＋5＋8）×16×5％＝330.4（万元）
4.甲方按销售收入提成或收取固定收入，其收取的全部收入应按“转让无形资产”税目征税，合营企业按“销售不动产”税目征税。
合营企业应纳营业税＝1000×5％＝50（万元）
甲方应纳营业税＝200×5％＝10（万元）
5.税法规定，立法、司法、行政机关的收费，只有同时具备两个条件的才不征收营业税，其中第二个条件为立法、司法、行政机关的收费必须是由自己直接收取的。
因此，该公司这部分代收费用应视同营业收入以外的“价外费用”并入营业额计征营业税；此外，按照销售不动产纳税义务发生时间的规定，以预收款方式售房取得的预收款项也应并入当期销售额征税。
应纳营业税＝（3000＋100＋200）×5％＝165（万元）
解题指导：
“合作建房”的方式有多种，读者在解答此类问题时，应首先分析其“合作”方式的实质，然后按照营业税的有关政策规定确定其税目和计税依据，再进行计算。
