中级会计职称考试知识点《经济法》：税务处理（08.11）

　　有关房屋、建筑物的相关税务处理总结

　　一、增值税方面

　　1、一般纳税人购进的下列固定资产，其进项税不得抵扣：用于不动产在建工程、销售不动产的购进货物、接受加工修理修配劳务、营改增应税服务（如：房屋设计费）的进项税不得抵扣；

　　2、财税[2009]113号文件规定：、以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。

　　3、纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰建筑物，无论会计制度规定如何核算，均属于固定资产在建工程，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务，不得抵扣进项税额。

　　二、营业税方面

　　对于销售不动产，一般情况下需要交纳营业税，销售不动产营业税的计税依据规定如下：

　　1、纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）；

　　2、单位和个人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额（强调的是先买后卖，二次流通差额计税）；

　　3、单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额；

　　4、特殊规定：

　　（1）自2011年1月28日起，对个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；

　　（2）房地产开发公司销售商品房时，要代当地政府及有关部门收取一些资金或费用，如代市政府收取的市政费、代邮政部门收取邮政通讯配套费等，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。

　　（3）单位将不动产赠与他人税务机关有权核定其计税营业额。

　　三、房产税方面

　　1、房产税的征税对象：

　　房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

　　2、相关特殊规定：

　　（1）对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税；

　　（2）从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税；

　　（3）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；

　　（4）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值；

　　（5）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定；

　　（6）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明；损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；

　　（7）纳税人对原有房屋进行改扩建的，要相应的增加房屋的原值。

　　四、契税方面

　　房屋买卖、房屋赠与、房屋交换（符合条件的部分可以减免），房屋的承受方需要交纳相应的契税，契税计入房产原值中核算；

　　五、企业所得税

　　相关重要政策汇总如下：

　　1、未投入使用的房屋建筑物的折旧费可以据实扣除；

　　2、房屋建筑物的最低税法折旧年限为20年；

　　3、对于房屋装修费：房屋建成后，装修费用如果发生在竣工结算前发生的，应计入固定资产原值；如发生在固定资产竣工结算后，如符合固定资产改建的条件，发生的改建支出增加计税基础；。若达到固定资产大修理支出标准（修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；修理后固定资产的使用年限延长2年以上），应作为长期待摊费用，按固定资产尚可使用年限分期摊销；若达不到固定资产大修理支出标准，可作为当期费用，按规定在企业所得税前扣除。

　　4、自2011年7月1日起，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

　　以上内容是正保会计网校整理的论坛学员分享的2015年中级会计职称知识点，希望对大家有所帮助。2015年中级会计职称考试的备考日益紧张，你准备好了吗？让我们把握住今天，把握住最后的时间努力吧！祝您梦想成真！

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