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营业税自建交税总结
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2015年注册税务师考试《税法一》答疑精华：营业税自建交税
2015年注册税务师备考已经开始，为帮助考生们高效备考，正保会计网校特从答疑板中精选学员普遍出现的问题，为大家找到解决的方法，以下是学员关于《税法一》第三章“营业税自建交税”概念提出的相关问题及解答，希望对大家有帮助！
【答疑总结】
自建后销售，交两道税
自建使用后销售，交销售不动产营业税。
自建自用，不用交税
自建的房产赠送给直系亲属，免征营业税；其他的先按建筑业缴纳3%的营业税，再按销售不动产缴纳5%的营业税。
自建不动产对外投资，共担风险，不缴纳营业税。
自建销售交两个营业税，自建时，按建筑业3%，销售时按销售不动产5% ，此时是指自建后直接出售的，并没有使用过。如果是自建后使用了在出售，对自建行为就不征收营业税了。就属于自建后使用的情况。
【试题内容】
【例5－4】某房地产开发公司2010年发生如下业务：
（1）开发部自建统一规格和标准的楼房4栋，建筑安装总成本为6000万元（核定的成本利润率为15%）。该公司将其中一栋留作自用；一栋对外销售，取得销售收入2500万元；另一栋投资入股某企业，现将其股权的60%出让，取得收入1500万元；最后一栋抵押给某银行以取得贷款，抵减应付银行利息100万元。该公司还转让一处正在进行土地开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，取得收入2000万元。
（2）该公司物业部收取的物业费为220万元，其中代业主支付的水、电、燃气费共110万元。
请计算该公司应纳营业税额。
【正确答案】开发部应纳营业税＝6000×2÷4×（1＋15%）×3%÷（1-3%）＋2500×5%＋100×5%＋2000×5%＝106.70＋125＋5＋100＝336.70（万元）
物业部应纳营业税
＝（220-110）×5%＝5.5（万元）
该公司共应缴纳营业税=336.70+5.5=342.2（万元）
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详细问题描述： 想问一下，如果以后抵押银行的房产还不上，那一栋房子要怎么缴税呢？ 答疑老师回复： 房产抵债时，缴纳建筑业和销售不动产营业税。 追问描述： 建筑业的营业税=6000×2÷4×（1＋15%）×3%÷（1-3%） 销售不动产=抵债房产的市值×5% 是这样吗？ 答疑老师回复： 是的，您的理解正确。 追问描述： 自建后做固定资产使用后再出售只叫一道不动产销售的税，不交建筑业的税。请总结自建不动产：1.直接销售2.使用后销售（具体有什么限制）3.自建自用4.自建赠送5.自建对外投资。 特别是自建后直接销售和使用后销售如何确认？ 答疑老师回复： 自建后销售，交两道税 自建使用后销售，交销售不动产营业税。 自建自用，不用交税 自建的房产赠送给直系亲属，免征营业税；其他的先按建筑业缴纳3%的营业税，再按销售不动产缴纳5%的营业税。 自建不动产对外投资，共担风险，不缴纳营业税。 自建销售交两个营业税，自建时，按建筑业3%，销售时按销售不动产5% ，此时是指自建后直接出售的，并没有使用过。如果是自建后使用了在出售，对自建行为就不征收营业税了。就属于自建后使用的情况。 您再理解一下，如仍有疑问，请继续指出，祝学习愉快！ 追问描述： 为什么自建销售，缴纳转让不动产的营业税时，不能按照销售收入减去自建组价后的余额来交税呢？ 答疑老师回复： 这样掌握，买地卖地，买房卖房，差额计算营业税，如买地盖房再卖房，全额计算营业税。 因为营业税是流转税，一般是以流转收入全额征税，只有税法明确规定可差额计税的项目以外，均是全额征税的，转让不动产的业务中，只有买地卖地，买房卖房，是有特殊政策可差额计税的，我们只能按税法规定掌握。 |
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注：本文原创于正保会计网校（http://www.chinaacc.com），不得转载！
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