税务师学员分享——购买单位房产涉税案例分析

本文来自税务师学员的分享，购买单位房产时都涉及到哪些相关税费呢？一起来看看这位学员的分析吧，文末有论坛原帖链接，欢迎广大税务师学员们一起去跟楼主交流讨论哦！

案例：A公司于2019年6月1日在某处购买一栋厂房，价值1000万元，厂房面积635平方米，已签订买卖合同，未过户，该厂房上次过户交易价款为380万元，另支付相关装修费用28万元，该交易将涉及到哪些税费？

1、增值税，根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》财税〔2016〕43号第二条及第八条规定，企业购入房产可按13%税率进行增值税应纳税额扣除；案例中厂房价值1000万元，可扣除的增值税应纳税额=1000万元*13%=130万元。

2、企业所得税，《中华人民共和国企业所得税法》第十一条规定，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。 根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定，房屋、建筑物折旧年限为20年； 案例中厂房价值为1000万元，可抵扣的企业所得税为1000万元*（1-5%）*25%=237.5万元。

3、房产税，根据 《中华人民共和国房产税暂行条例》国发〔1986〕90号第三条规定及第四条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值（具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定），并按照税率为1.2%计算缴纳。案例中价值1000万元的厂房，假设减除幅度为20%，那么该单位需缴纳和房产税为1000万元*20%*1.2%=2.4万元；另，根据 《中华人民共和国房产税暂行条例》国发〔1986〕90号第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

 4、契税，根据《中华人民共和国契税暂行条例》国务院令第224号第三条和第四条规定：契税的适用税率3%-5%（由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案），以房屋买卖成交价格为依据计算契税，案例中成交价格为1000万元，假设按3%税率计算契税，那么该单位需缴纳的契税为1000万元*3%=30万元。

5、城镇土地使用税，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》国务院令第483号第三条和第四条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 土地使用税每平方米年税额如下： 　

　(一)大城市1.5元至30元； 

　(二)中等城市1.2元至24元； 

   (三)小城市0.9元至18元；

   (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

第八条规定，土地使用税按年计算、分期缴纳。 以中等城市，每平方12元为例，购入一栋面积为635平方米的厂房，所需要缴纳的城镇土地使用税=635平方米*12元=7620元/年。

6、印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》国务院令第11号 第二条规定，产权转移书据为应纳税凭证，应按产权转移书据万分之五缴纳印花税，案例中厂房价款为1000万元，因此该厂房的印花税为1000万元*5/10000=5000元。

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7、土地增值税，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》财法字〔1995〕6号第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》财法字〔1995〕6号第四条规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第六条规定，计算增值额的扣除项目包含取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。

其中，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

案例中的厂房取得收入的价款为1000万元，房产的成本由上次交易价款380万元、装修费28万元，印花税0.5万元，因此该厂房的土地增值税所确认的增值额为1000万元-380万元-28万元-0.5万元=591.5万元。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号第十条规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%，案例中土地增值税增值额为591.5万元，扣除项目合计=380万元+28万元+0.5万元=408.5万元，该增值额在100%-200%之间，因此土地增值税应纳税额=591.5万元*50%-408.5万元*15%=234.925万元。

作者：冰蘅 

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