27.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目增值税征管规定。 一般计税方法销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9％）
当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
简易计税方法：5％、不得扣除土地价款。
应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3％
不得抵扣的进项税＝当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 28.増值税税收优惠：应对疫情优惠；二手车优惠税率；农产品优惠；蔬菜流通环节优惠；小规模纳税人优惠；养老、托育、家政优惠；技术转让优惠；统借统还优惠；软件产品即征即退优惠；重点群体创业就业优惠；起征点优惠、放弃减免税。 29.消费税仅限于15个税目：烟、酒、高档化妆品、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮焰火、成品油、小汽车、摩托车、高尔夫球及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷子、实木地板、电池、涂料。 30.消费税主要在生产，进口，委托加工环节征收。但卷烟在批发环节加征一次；超豪华小汽车在零售环节加征一次；金银首饰、铂金首饰、钻石及钻石饰品只在零售环节征收。 31.“卷烟”根据调拨价格分为“甲类卷烟”和“乙类卷烟”。甲类卷烟：每标准条（200支）调拨价格在70元（不含增值税）以上（含70元）。 32.每吨不含增值税出厂价格（含包装物及包装物押金）≥3000元为甲类啤酒，＜3000元为乙类啤酒，其中啤酒包装物押金不包括重复使用的塑料周转箱押金；饮食业、商业、娱乐业举办的啤酒屋（啤酒坊）利用啤酒生产设备生产的啤酒应当按照甲类啤酒税率征收消费税；“果啤”适用“啤酒”征税。
以蒸馏酒或食用酒精为酒基，具有国家相关部门批准的“国食健字”文号或“卫食健字”文号并且酒精度低于38度（含）的配制酒，按“其他酒”10％适用税率征收消费税；
以发酵酒为酒基，酒精度低于20度（含）的配制酒，按“其他酒”10％适用税率征收消费税；
其他配制酒，按“白酒”适用税率征收消费税。 33.高档化妆品是指生产（进口）环节销售（完税）价格（不含增值税）在10元/毫升（克）或15元/片（张）及以上的美容、修饰类化妆品和护肤类化妆品和成套化妆品。
舞台、戏剧、影视演员化妆用的上妆油、卸妆油、油彩，不属于本税目的征收范围。 34.对出国人员免税商店销售的金银首饰征收消费税。 35.体育上用的发令纸、鞭炮药引线不征消费税。 36.航空煤油暂缓征收消费税。变压器油、导热类油等绝缘类油品不征。对符合相关条件的纯生物柴油免征。利用废矿物油为原料生产的润滑油基础油、汽油、柴油等工业油料免征。
37.批发企业之间销售的卷烟不缴纳消费税，批发企业销售给批发企业以外的卷烟于销售时纳税；此环节不得扣除已含的生产环节的消费税税款。
38.纳税人自产的应税消费品用于换取生产资料和消费资料、投资入股、抵偿债务等方面，应当以纳税人同类应税消费品的最高销售价格为依据计算消费税→增值税按加权平均价。 39.白酒生产企业销售给销售单位的白酒，生产企业消费税计税价格低于销售单位对外销售价格（不含增值税）70％以下的，税务机关应核定消费税最低计税价格。
已核定最低计税价格的白酒，销售单位对外销售价格持续上涨或下降时间达到3个月以上，累计上涨或下降幅度在20％（含）以上的白酒，税务机关重新核定最低计税价格。 40.委托方将收回的应税消费品以不高于受托方的计税价格出售的，为直接出售，不再缴纳消费税。委托方以高于受托方的计税价格出售的，不属于直接出售，需按照规定申报缴纳消费税，在计税时准予扣除受托方已代收代缴的消费税。
41.纳税人销售的应税消费品，因质量等原因发生退货的，其已缴纳的消费税税款可予以退还。办理退税手续时，应将开具的红字增值税发票、退税证明等资料报主管税务机关备案，主管税务机关核对无误后办理退税。
纳税人直接出口的应税消费品办理免税后，发生退关或者国外退货，复进口时已予以免税的，可暂不办理补税，待其转为国内销售的当月申报缴纳消费税。 42.企业转让股权收入：转让协议生效且完成股权变更手续时确认收入实现；
不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额→可以先分配，再转让进行税收筹划。 43.投资方从被清算企业分得的剩余资产：相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应分得的部分，应确认为股息所得→免征企业所得税；剩余资产减除上述股息后，超过或低于投资成本的部分，确认为投资转让所得或者损失→依法计征企业所得税。 44.投资企业从被投资企业撤回或减少投资：取得的资产相当于初始出资的部分为投资成本收回→不涉及企业所得税；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分确认为“股息所得”→免征企业所得税；其余部分确认为“投资资产转让所得”→依法计征企业所得税。 45.租金收入：按合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现→到期一次性支付租金的，有税会差异。
假如租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入→增值税需要在预收当期计缴。 46.分期收款方式销售货物→按合同约定的收款日期确认。
受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的→按纳税年度内完工进度或完成的工作量确认收入。 采取产品分成方式取得收入→按企业分得产品的日期确认收入的实现，其收入额按产品的公允价值确定。 47.转让上市公司限售股，企业未能提供完整、真实的限售股原值凭证，不能准确计算该限售股原值的，主管税务机关一律按该限售股转让收入的15％核定为该限售股原值和合理税费。
完成纳税义务后，限售股转让收入余额转付给实际所有人时不再纳税。
依法院判决、裁定等原因，通过证券登记结算公司，企业将其代持的个人限售股直接变更到实际所有人名下的，不视同转让限售股。 48.不征税收入：
（1）国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金（财政补助、贴息、软件企业销售软件产品享受的增值税即征即退等）。
（2）企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独核算。
（3）企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额。
（4）不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除。
（5）在5年内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分应计入取得该资金第六年的应税收入总额。 49.免税收入：
（1）国债利息收入（提前转让的，其持有期间计算的国债利息收入也享受免税优惠）。
（2）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性收益（不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益）。
（3）符合条件的非营利组织的收入。
50.对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证。收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。 企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。
企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，可凭以下资料证实支出真实性后，其支出允许税前扣除：
（1）无法补开、换开发票、其他外部凭证原因的证明资料（包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料）；
（2）相关业务活动的合同或者协议；
（3）采用非现金方式支付的付款凭证；
【特别提示】上述三项为必备资料。
（4）货物运输的证明资料；
（5）货物入库、出库内部凭证；
（6）企业会计核算记录以及其他资料。 51.可在企业所得税税前扣除的税金：
消费税、城建税及附加、关税、资源税、土地增值税；房产税、车船税、城镇土地使用税、印花税。
企业实际缴纳的增值税不涉及企业所得税。
企业收到的增值税出口退税不涉及企业所得税。
企业收到增值税期末留抵税额退税不涉及企业所得税。
企业享受增值税加计抵减优惠，依法计缴企业所得税
雇主为雇员负担的个人所得税款，应属于个人工资薪金的一部分，凡单独作为企业管理费列支的，在计算企业所得税时不得税前扣除。 52.工资、薪金支出税前扣除要点：
（1）属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过政府有关部门给予的限定数额；超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。
（2）企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按规定在企业所得税前扣除；
（3）股权激励：立即可以行权→根据实际行权时该股票的公允价格与激励对象实际行权支付价格的差额和数量，计算确定作为当年工资。
需待一定服务年限或达到规定业绩条件（等待期）→上市公司等待期内会计上计算确认的相关成本费用，不得在对应年度计算缴纳企业所得税时扣除。
在股权激励计划可行权后，方可根据该股票实际行权时的公允价格（实际行权日该股票的收盘价）与当年激励对象实际行权支付价格的差额及数量，计算确定作为当年工资。
（4）列入企业员工工资薪金制度、固定与工资薪金一起发放的福利性补贴（例如餐补等），符合相关规定的，可作为企业发生的工资薪金支出，按规定在税前扣除。不能同时符合上述条件的，应作为职工福利费，按规定计算限额税前扣除。
（5）在年度汇算清缴结束前（次年5月31日前）向员工实际支付的已预提汇缴年度工资薪金准予在汇缴年度按规定扣除。
（6）企业接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用：
直接支付给劳务派遣公司→劳务费；
直接支付给员工个人→工资薪金、职工福利费。 53.职工福利费：
（1）实际发生；
（2）不超过工资薪金总额14％；
（3）“职工福利费”包括以下内容：
①内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。
②企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。
③丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。 54.拨缴的工会经费：不超过工资薪金总额2％；
工会组织开具《工会经费收入专用收据》；
税务机关代收的为合法、有效的工会经费代收凭据。
55.职工教育经费支出：
实际发生；
不超过工资薪金总额8％的部分准予扣除，超过部分准予结转以后纳税年度扣除；
集成电路设计企业和软件生产企业发生的职工培训费用可以全额税前扣除。 56.非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出可据实扣除。
非金融企业向非金融企业借款的利息不超过按金融企业同期同类贷款利率计算的部分可据实扣除，超过部分不许扣除。
企业实际支付给关联方的利息支出，不超过下列比例的准予扣除，超过的部分不得扣除。接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：金融企业，为5：1；其他企业，为2：1；
企业能证明关联方相关交易活动符合独立交易原则的或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，实际支付给关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，符合“关联企业利息费用的扣除”规定条件的，准予扣除；
向除上述规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予扣除：
①企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为。
②企业与个人之间签订了借款合同。 57.公益性捐赠支出税前扣除：
（1）必须通过公益性社会团体或者县级（含县级）以上人民政府及其部门；
（2）公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12％的部分，准予扣除。
超过年度利润总额12％的部分，准予以后三年内在计算应纳税所得额时结转扣除；
（3）应先扣除以前年度结转的捐赠支出，再扣除当年发生的捐赠支出；
（4）用于目标脱贫地区的扶贫捐赠支出，准予在计算企业所得税应纳税所得额时据实扣除。
（5）捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的现金和物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除；
企业和个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。捐赠人凭承担疫情防治任务的医院开具的捐赠接收函办理税前扣除事宜。 58.手续费及佣金支出税前扣除：
（1）保险企业发生与其经营活动有关的手续费及佣金支出，不超过当年全部保费收入扣除退保金等后余额的18％（含本数）的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过部分，允许结转以后年度扣除。
（2）其他企业按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5％计算限额。
（3）除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。
（4）为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。
（5）不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。
（6）已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出应通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。
（7）从事代理服务、主营业务收入为手续费、佣金的企业（证券、期货、保险代理等），其为取得该类收入而实际发生的营业成本（包括手续费及佣金支出）准予在税前据实扣除。 59.税前亏损弥补：
（1）可逐年延续弥补，最长不得超过5年；
（2）高新技术企业或科技型中小企业资格的企业，其具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损，准予结转以后年度弥补，最长结转年限由5年延长至10年。
（3）受疫情影响较大的困难行业企业2020年度发生的亏损，最长结转年限由5年延长至8年，困难行业企业，包括交通运输、餐饮、住宿、旅游（指旅行社及相关服务、游览景区管理两类）四大类。困难行业企业2020年度主营业务收入须占收入总额（剔除不征税收入和投资收益）的50％以上。
对电影行业企业2020年度发生的亏损，最长结转年限由5年延长至8年。
电影行业企业限于电影制作、发行和放映等企业，不包括通过互联网、电信网、广播电视网等信息网络传播电影的企业。
（4）境外营业机构的亏损不得抵减境内营业机构的盈利。
（5）企业筹办期间不计算为亏损年度，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。
（6）纳税检查时，允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。
60.企业重组（特殊性税务处理）要点及征管规定。
（1）企业确认的债务重组应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50％以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。
（2）可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额＝被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率
被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。
（3）非股权支付对应的资产转让所得或损失＝（被转让资产的公允价值－被转让资产的计税基础）×（非股权支付金额÷被转让资产的公允价值）
（4）企业发生符合上述规定的特殊性重组条件并选择特殊性税务处理的，当事各方应在该重组业务完成当年企业所得税年度申报时，向主管税务机关提交书面备案资料，证明其符合各类特殊性重组规定的条件。
未按规定书面备案的，一律不得按特殊重组业务处理。 61.委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10％的部分，准予据实扣除。 62..外国企业常驻代表机构应税所得。
应纳企业所得税额＝本期经费支出额÷（1－核定利润率）×核定利润率×企业所得税税率
核定利润率不低于15％，企业所得税税率统一适用25％
常驻代表机构经费支出额的具体规定： （1）在中国境内、外支付给工作人员的工资薪金、奖金、津贴、福利费、物品采购费（包括汽车、办公设备等固定资产）、通讯费、差旅费、房租、设备租赁费、交通费、交际费。
（2）购置固定资产所发生的支出，以及代表机构设立时或者搬迁等原因所发生的装修费支出，应在发生时一次性作为经费支出额换算收入计税。
（3）利息收入不得冲抵经费支出额；交际应酬费，以实际发生数额计入经费支出额。
（4）以货币形式用于我国境内的公益、救济性质的捐赠、滞纳金、罚款，以及为其总机构垫付的不属于其自身业务活动所发生的费用，不作为代表机构的经费支出额。
（5）其他还包括：为总机构从中国境内购买样品所支付的样品费和运输费用；国外样品运往中国发生的中国境内的仓储费用、报关费用；总机构人员来华访问聘用翻译的费用；总机构为中国某个项目投标由代表机构支付的购买标书的费用等。 63.以下不属于工资、薪金性质的补贴、津贴，不征个税：
（1）独生子女补贴。
（2）执行公务员工资制度未纳入基本工资总额的补贴、津贴差额和家属成员的副食品补贴。
（3）托儿补助费。
（4）差旅费津贴、误餐补助→不能在单位或返回就餐。 64.非上市公司授予本公司员工的股票期权、股权期权、限制性股票和股权奖励，符合规定条件的，经向主管税务机关备案，可实行递延纳税政策，即员工在取得股权激励时可暂不纳税，递延至转让该股权时纳个税。
65..以技术成果投资入股到境内居民企业，被投资企业支付的对价全部为股票（权）的，企业或个人可选择继续按现行有关税收政策执行，也可选择适用递延纳税优惠政策。选择技术成果投资入股递延纳税政策的，经向主管税务机关备案，投资入股当期可暂不纳税，允许递延至转让股权时，按股权转让收入减去技术成果原值和合理税费后的差额计算缴纳所得税。
66..自2019年1月1日至2021年12月31日期间，外籍个人符合居民个人条件的，可以选择享受个人所得税专项附加扣除，也可以选择按照相关文件规定，享受住房补贴、语言训练费、子女教育费等津补贴免税优惠政策，但不得同时享受。
外籍个人一经选择，在一个纳税年度内不得变更。 67..股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。这里的“资本公积金”是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金。
股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税。
中小高新技术企业以未分配利润、盈余公积、资本公积向个人股东转增股本时，个人股东一次缴纳个人所得税确有困难的，可根据实际情况自行制定分期缴税计划，在不超过5个公历年度内（含）分期缴纳，并将有关资料报主管税务机关备案。
68.企业促销展业赠送礼品个税规定。
属于下列情形之一的，不征收个税：
（1）通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；
（2）在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如个人购手机赠话费、入网费，或购话费赠手机等；
（3）对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：
（1）企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包，下同），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。
（2）企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，计缴个税。 69.扣缴义务人向保险营销员、证券经纪人支付佣金收入时，应按照“累计预扣法”计算预扣个税税款。
本期应预扣预缴税额=（累计预扣预缴应纳税所得额×预扣率-速算扣除数）-累计减免税额-累计已预扣预缴税额
累计预扣预缴应纳税所得额=累计收入额-累计减除费用-累计其他扣除
其中，收入额按照不含增值税的收入减除20％的费用后的余额计算；累计减除费用按照5000元/月乘以纳税人当年截至本月在本单位的从业月份数计算；其他扣除按照展业成本、附加税费和依法确定的其他扣除之和计算。
保险营销员、证券经纪人展业成本按照收入额的25％计算。
70.自2021年1月1日起，对同时符合下列三项条件的居民个人，扣缴义务人在预扣预缴本年度工资、薪金所得个人所得税时，累计减除费用自1月份起直接按照全年60000元计算扣除。
（1）上一纳税年度1～12月均在同一单位任职且预扣预缴申报了工资、薪金所得个人所得税。
（2）上一纳税年度1～12月的累计工资、薪金收入（包括全年一次性奖金等各类工资、薪金所得，且不扣减任何费用及免税收入）不超过60000元。
（3）本纳税年度自1月起，仍在该单位任职受雇并取得工资、薪金所得。
71.房地产开发企业土地增值税扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
包括：地价款（土地出让金），有关费用（登记、过户手续费），以及相关的契税。
（2）房地产开发成本。
土地的征用及拆迁补偿费，前期工程费（三通一平），建筑安装工程费，基础设施费（供水、供电、绿化等），公共配套设施费，开发间接费用（办公费、水电费、周转房摊销）。 （3）房地产开发费用。
能分摊利息支出，并提供证明：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内
不能分摊利息支出或不能提供证明：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内
利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
对超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除。
【提示】以上规则仅适用于土地增值税的计算。
（4）与转让房地产有关的税金。
房地产开发企业：城建税及附加。
非房地产开发企业：城建税及附加、印花税。
（5）计算土地增值税时的加计扣除规定。
加计扣除＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20％ 72.转让旧房及建筑物：
（1）能取得评估价格的。
计算土地增值税时可扣除：评估价格，取得土地使用权所支付的地价款或出让金（凭据），按国家统一规定缴纳的有关费用，转让环节缴纳的税金（城建税及附加、印花税）。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
（2）不能取得评估价格，但能提供购房发票的。
可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。 73.由受托方提供原材料的加工、定做合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的，加工费金额按“加工承揽合同”，原材料金额按“购销合同”计税，两项税额相加数，即为合同应贴印花。若合同中未分别记载，则就全部金额依照“加工承揽合同”计税贴花。
由委托方提供主要材料或原料，受托方只提供辅助材料的加工合同，无论加工费和辅助材料金额是否分别记载，均以辅助材料与加工费的合计数，依“加工承揽合同”计税贴花；对委托方提供的主要材料或原料金额不贴花。 74.自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50％的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受规定的优惠政策。 75.契税的计税依据为不含增值税的价格。
土地使用权出售，房屋买卖，其计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括承受者应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
土地使用权赠与、房屋赠与，以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，其计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
土地使用权互换、房屋互换，其计税依据为所互换的土地使用权、房屋价格的差额→由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
76.下列情形免征契税：非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
77.纳税人在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款。 78.投资联营的房产：参与利润分红，共担经营风险，以房产余值作为计税依据。收取固定收入，不承担经营风险，出租方按租金收入计征。
79.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。
经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征收或免征房产税。
房地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税；但出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应征税。 80.房产税纳税义务发生时间：
（1）原有房产用于生产经营的：从生产经营之月起。
（2）自行新建房屋用于生产经营：从建成之次月起。
（3）委托施工企业建房的：从办理验收手续之次月起。
（4）购置新建商品房：自房屋交付使用之次月起。
（5）购置存量房地产：自签发房屋权属证书之次月起。
（6）出租、出借房产：自交付房产之次月起。
（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房：自房产使用或交付之次月起缴纳。 81.城镇土地使用税税收优惠：
直接用于农、林、牧、渔的生产用地免征（不包括农副产品加工场地和生活办公用地）。
免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳；纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征。
企业办的各类学校，托儿所，幼儿园自用的土地免征。
企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地暂免征；对厂区（生产、办公及生活区）以内的绿化用地征收。 82.城镇土地使用税纳税义务发生时间：
（1）购置新建商品房：自房屋交付使用之次月起。
（2）购置存量房：自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起。
（3）出租、出借房产：自交付出租、出借房产之次月起。
（4）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的：应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳。
（5）新征用的耕地：自批准征用之日起满1年时开始。
（6）新征用的非耕地：自批准征用次月起。
83.资源税税目：能源矿产；金属矿产；非金属矿产；水气矿产；盐。 84.纳税人以自采原矿洗选加工为选矿产品销售，或将选矿产品自用于应当缴纳资源税情形的，按照选矿产品计征资源税，在原矿移送环节不缴纳资源税。 85.对地热、砂石、石灰岩、其他粘土、矿泉水和天然卤水可采用从价计征或从量计征的方式，其他应税产品统一适用从价定率征收的方式。
86.计入销售额中的相关运杂费用，凡取得增值税发票或者其他合法有效凭据的，准予从销售额中扣除。
相关运杂费用是指应税产品从坑口或者洗选（加工）地到车站、码头或者购买方指定地点的运输费用、建设基金以及随运销产生的装卸、仓储、港杂费用。 87.纳税人以外购原矿与自采原矿混合洗选加工为选矿产品销售的，在计算应税产品销售额或者销售数量时，按照下列方法进行扣减：
准予扣减的外购应税产品购进金额（数量）＝外购原矿购进金额（数量）×（本地区原矿适用税率÷本地区选矿产品适用税率） 88.环境保护税计税依据：应税大气污染物、水污染物的污染当量数＝该污染物的排放量÷该污染物的污染当量值
（1）每一排放口或者没有排放口的应税大气污染物，按照污染当量数从大到小排序，对前三项污染物征收环境保护税。
（2）每一排放口的应税水污染物，区分第一类水污染物和其他类水污染物，按污染当量数从大到小排序，对第一类水污染物按前五项征税，对其他类水污染物按前三项征税。 89..环境保护税减免税规定。
排放应税大气污染物或水污染物的浓度值低于国家和地方规定的污染物排放标准30％的，减按75％征收。
排放应税大气污染物或水污染物的浓度值低于国家和地方规定的污染物排放标准50％的，减按50％征收。
90.由单位和个人共同缴纳基本养老保险费。
单位缴纳基本养老保险费的比例为本单位工资总额的16％；
个人缴纳基本养老保险费的比例为本人缴费工资的8％；
个人工资超过当地上年度在岗职工平均工资300％以上的部分，不计入个人缴费工资基数；
低于当地上年度在岗职工平均工资60％的，按当地在岗职工平均工资的60％计算个人缴费工资基数。
应缴纳基本养老保险金额取决于三个指标：缴费人数、缴费基数、缴费比例。审核的重点是缴费基数、缴费人数。 第四章 涉税会计核算 1.不需要预计缴纳的税金，如印花税、耕地占用税和车辆购置税等，不在“应交税费”科目核算。 2.“税金及附加”科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税等相关税费。 3.“其他收益”科目核算要点
（1）生产、生活性服务业纳税人实际缴纳增值税时，按应纳税额借记“应交税费—未交增值税”等科目，按实际纳税金额贷记“银行存款”科目，按加计抵减的金额（10％或者15％）贷记“其他收益”科目。
（2）企业作为个人所得税的扣缴义务人，根据《个人所得税法》收到的扣缴税款手续费，应作为其他与日常活动相关的项目在利润表的“其他收益”项目中填列。 4.“以前年度损益调整”科目核算要点
（1）调整收入
借：应收账款、现金
贷：以前年度损益调整
应交税费——增值税检查调整
应交税费——应交增值税（销项税额）
（2）调整成本，费用，税金及附加
借：以前年度损益调整
贷：应付职工薪酬、库存商品、应付账款
应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加 （3）调整企业所得税
借：以前年度损益调整
贷：应交税费——应交企业所得税
（4）余额转入“利润分配——未分配利润”
借：以前年度损益调整
贷：利润分配——未分配利润 5.一般纳税人“应交税费——应交增值税”三级专栏核算
（1）“进项税额”专栏（借方专栏）。
①采购入库，确认抵扣时的会计分录：
借：原材料
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
②发生退货，完成红字发票流程后的会计分录：
借：银行存款
应交税费——应交增值税（进项税额）（红字）
贷：原材料 （2）“销项税额抵减”专栏（借方专栏）。
【举例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，相对应的土地价款为可以抵减销项税额。
①取得销售收入时的会计分录：
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
②相对应的土地价款可作“销项税额抵减”，会计分录：
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本[对应的土地价款/（1＋9％）×9％）] （3）“已交税金”专栏（借方专栏）。
①增值税纳税人以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款。
②辅导期纳税人一个月内多次领购专用发票的，应从当月第二次领购专用发票起，按照上一次已领购并开具的专用发票销售额的3％预缴增值税。
借：应交税费——应交增值税（已交税金）
贷：银行存款 （4）“减免税款”专栏（借方专栏）。
【举例】增值税一般纳税人初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用、每年缴纳的税控装置技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减。
①支付相关费用的会计分录：
借：管理费用
贷：银行存款
②在增值税应纳税额中全额抵减的会计分录：
借：应交税费——应交增值税（减免税款）
贷：管理费用 （5）“出口抵减内销产品应纳税额”专栏（借方专栏）。
出口产品的进项税“抵”了多少内销产品的销项税。
该科目金额＝当期免抵退税额－当期（实际）应退税额
当期免抵退税额＝出口产品离岸价（FOB）×国家规定的该产品出口退税率
当期应退税额＝当期期末“应交税费——应交增值税”明细账的借方余额与“当期免抵退税额”相比较→孰小原则。
借：应收出口退税款
应交税费——应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）
贷：应交税费——应交增值税（出口退税） （6）“转出未交增值税”专栏（借方专栏）。
①月底，相关会计分录：
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费——未交增值税
②次月初，按规定缴税的会计分录：
借：应交税费——未交增值税
贷：银行存款 （7）“销项税额”专栏（贷方专栏）。
①发生销售业务时的会计分录：
借：银行存款 贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
②发生退货的会计分录：
借：主营业务收入
贷：银行存款
应交税费——应交增值税（销项税额）（红字） （8）“出口退税”专栏（贷方专栏）。
出口货物离岸价乘以出口退税率。
（9）“进项税额转出”专栏（贷方专栏）。
借：待处理财产损溢
贷：库存商品
应交税费——应交增值税（进项税额转出）
（10）“转出多交增值税”专栏（贷方专栏）。
“已交税金”本月有发生额，且“应交增值税”期末有“借方余额”下适用本专栏→孰小原则。
借：应交税费——未交增值税
贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税） 6.应交税费——未交增值税
（1）一般计税方法下，本月产生应缴未缴的增值税。
①本月月底的分录：
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费——未交增值税
②次月缴税的分录：
借：应交税费——未交增值税
贷：银行存款 （2）“应交税费——预交增值税”科目期末转入。
①按现行税法规定预缴增值税款时：
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
②月末，将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目：
借：应交税费——未交增值税
贷：应交税费——预交增值税 （3）本月“已交税金”专栏有发生额，同时应交增值税科目有借方余额，可向主管税务机关申请退税。
借：应交税费——未交增值税
贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税）
（4）国税发[2004]112号：纳税人可以用进项留抵税额抵减增值税欠税。
借：应交税费——应交增值税（进项税额）（红字）
贷：应交税费——未交增值税 （红字） 7.应交税费——预交增值税
增值税一般纳税人在一般计税方法下，（跨县）转让不动产、（跨县）提供不动产经营租赁服务、（跨地级市）提供建筑服务、（房地产开发企业）采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等按规定需要预缴增值税。
①实际预交增值税时：
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
②月末，按税法规定结转：
借：应交税费——未交增值税
贷：应交税费——预交增值税 8.应交税费——待抵扣进项税额
实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证。
（1）辅导期纳税人取得增值税抵扣凭证，申请交叉稽核比对：
借：应交税费——待抵扣进项税额
贷：相关科目
（2）主管税务局通知交叉稽核比对无误：
借：应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：应交税费——待抵扣进项税额
（3）主管税务局通知经核实不得抵扣的进项税额：
借：应交税费——待抵扣进项税额（红字）
贷：相关科目 （红字） 9.应交税费——待认证进项税额
第1种情况：已取得增值税扣税凭证、但尚未在增值税发票综合服务平台做用途确认的进项税。
（1）已取得增值税扣税凭证、但尚未在增值税发票综合服务平台做用途确认：
借：应交税费——待认证进项税额
贷：银行存款、应付账款
（2）在增值税发票综合服务平台做用途确认后：
借：应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：应交税费——待认证进项税额 第2种情况：已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。
（1）纳税人取得海关缴款书，需要稽核比对时：
借：应交税费——待认证进项税额
贷：相关科目
（2）经系统稽核比对相符：
借：应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：应交税费——待认证进项税额
（3）经系统稽核比对不相符：
借：应交税费——待认证进项税额（红字）
贷：相关科目 （红字） 10.应交税费——待转销项税额
一般纳税人会计上已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额。即增值税纳税义务时间在后，会计准则核算确认收入的时间在前。
【税收政策】纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。 ①会计上确认收入时：
借：应收账款
贷：主营业务收入
应交税费——待转销项税额
②实际收到质押金、保证金时：
借：应交税费——待转销项税额
贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 11.应交税费——简易计税
（1）预缴、缴纳税款。
借：应交税费——简易计税
贷：银行存款
（2）计提税款。
借：现金、银行存款、应收账款
贷：主营业务收入
应交税费——简易计税
（3）扣减税款（例如建筑企业发生分包款）
借：应交税费——简易计税
贷：工程施工 12.应交税费——代扣代交增值税
纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。
借：管理费用、无形资产等科目
贷：应付账款
应交税费——代扣代交增值税 13.应交税费——增值税检查调整
增值税一般纳税人在税务机关对其增值税纳税情况进行检查后，凡涉及增值税涉税账务调整的，应设立本专门账户。
【注意】事务所等中介机构或企业自查发现的相关问题按正常的“进项税额”、“销项税额”、“进项税额转出”等科目核算；对小规模纳税人的增值税纳税检查也不使用本账户。 （1）根据增值税政策调整进项税、销项税、进项税转出。
借：营业外支出→例如将货物对外捐赠，视同销售。
应付职工薪酬→例如将自产、委托加工货物用于员工福利，需要视同销售，外购货物则需要做进项税转出。
待处理财产损溢→例如因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质的，需要做进项税转出。
贷：应交税费——增值税检查调整
（2）将余额转入“应交税费——未交增值税”。
借：应交税费——增值税检查调整
贷：应交税费——未交增值税
（3）按主管税务局要求，实际补交税款。
借：应交税费——未交增值税
贷：银行存款 14.加计抵减政策下的会计核算
①月底的会计分录：
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费——未交增值税
②次月实际缴纳增值税时：
借：应交税费——未交增值税
贷：银行存款
其他收益 15.进项税转出计算要点
（1）取得增值税专用发票或海关完税凭证的外购货物：
进项税转出＝损失货物的账面价值×适用税率
（2）外购免税农产品“进项税额转出”的计算方法
进项税转出＝损失货物账面价值÷（1－扣除率）×扣除率
扣除率正常是9％，假如用于生产13％的货物则为10％；
（3）在产品、产成品非正常损失：
应转出的进项税额＝账面价值×（外购货物或劳务/总的生产成本）×适用税率
购货物或劳务是指外购已经抵扣过进项税的货物或劳务。 16.出口货物“免、抵、退”的会计核算
（1）免抵退税不得免征和抵扣税额：征退税率差。
免抵退税不得免征和抵扣税额＝当期出口货物离岸价×外汇人民币牌价×（出口货物征税率－出口货物退税率）－免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额
免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额＝免税购进原材料价格×（出口货物征税率－出口货物退税率） 相关会计分录：
A.“免抵退税不得免征和抵扣税额”的分录：
借：主营业务成本
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）
B.“免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额”的分录：
借：主营业务成本 （红字）
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）（红字） （2）“当期免抵退税额”的计算
免抵退税额＝出口货物离岸价×外汇人民币牌价×出口货物退税率－免税购进原材料价格×出口货物退税率
（3）当期应退税额和当期免抵税额的计算
用“当期期末留抵税额”与“当期免抵退税额”做比较，以“孰小原则”办理实际退税。
“当期期末留抵税额”为当期《增值税纳税申报表》上的“期末留抵税额”。 17.商业批发企业委托代销的相关处理
（1）委托方会计处理。
①收到代销清单时：
借：应收账款—××代销店
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
②收到手续费结算发票时：
借：销售费用
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：应收账款—××代销店 （2）受托方会计处理。
①售出代销商品时：
借：银行存款
贷：应付账款—××委托人
应交税费——应交增值税（销项税额）
②结转应收手续费收入（税率6％）：
借：应付账款—××委托人
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额） 18.商业零售企业“商品进销差价”核算要点
（1）商品验收入库。
借：库存商品（含增值税售价）
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
商品进销差价 （2）商品售出，按含税价格确定销售收入，按含税售价结转销售成本。
借：银行存款
贷：主营业务收入（含增值税售价）
借：主营业务成本（含增值税售价）
贷：库存商品
（3）计算销项税，冲减含税的销售收入。
借：主营业务收入
贷：应交税费——应交增值税（销项税额） （4）月末结转商品进销差价。
计算已售商品应分摊的进销差价，冲减销售成本。
应分摊的进销差价＝含税的商品进销差价率×已销商品的含税售价
含税的商品进销差价率＝（期初存货商品进销差价＋本期购入商品进销差价）÷（期初存货商品售价＋本期购入商品售价）×100％
借：商品进销差价
贷：主营业务成本 19.委托加工产品收回后用于连续生产应税消费品。
①收回应税消费品的分录：
借：应交税费——应交消费税
贷：银行存款
②月末根据消费品的销售收入，计算消费税：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交消费税
③次月按规定缴纳消费税：
借：应交税费——应交消费税
贷：银行存款 20.对上一年度错账，且影响上一年度的税收的
（1）在上一年度决算报表编制前发现的，可直接调整上年度账项，对于影响利润的错账须一并调整“本年利润”。
（2）在上一年度决算报表编制后发现，且影响上年利润的，通过“以前年度损益调整”科目进行调整。 第五章 纳税申报代理服务 1.以1个季度为纳税期限的规定适用于：小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社。
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