房地产业纳税风险评估业务指引（征求意见稿）

房地产业纳税风险评估业务指引

（征求意见稿）

第一章  总 则

第一条 为规范税务师事务所及其有资质的涉税服务人员（以下简称“涉税服务人员”）提供房地产业纳税风险评估服务行为，提高执业质量，防范执业风险，根据《涉税专业服务监管办法(试行)》（国家税务总局公告2017年第13号）、《关于进一步完善涉税专业服务监管制度有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第43号）、中国注册税务师协会《专业税务顾问业务指引（试行）》的规定，制定本指引。

第二条 税务师事务所及其涉税服务人员承办房地产业纳税风险评估业务适用本指引。

第三条 税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，应当按照《国家税务总局关于采集涉税专业服务基本信息和业务信息有关事项的公告》（国家税务总局公告2017年第49号，以下简称49号公告）和《关于进一步完善涉税专业服务监管制度有关事项的公告》国家税务总局公告2019年第43号，以下简称43号公告）要求，向税务机关报送《涉税专业服务机构（人员）基本信息采集表》和其他相关信息。

第四条 税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，实行信任保护原则。存在以下情形之一的，税务师事务所及其涉税服务人员有权终止业务：

（一）委托人违反法律、法规及相关规定的；

（二）委托人提供不真实资料信息的；

（三）委托人提供不完整资料信息的；

（四）其他因委托人原因限制业务实施的情形。

如已完成部分约定业务，应当按照协议约定收取费用，并就已完成事项进行免责性声明，由委托人承担相应责任，税务师事务所及其涉税服务人员不承担该部分责任。

第五条 税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，应当遵循《税务师行业职业道德指引（试行）》的相关规定。

第六条  税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，在业务承接、业务委派、业务计划、业务实施、业务结果等纳税风险评估服务各阶段，应当遵循《税务师行业质量控制指引（试行）》、《专业税务顾问业务指引（试行）》和《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》的相关规定。

第七条 税务师事务所在接受房地产业纳税风险评估委托前，应当指派能够胜任纳税风险评估业务的涉税服务人员作为项目负责人并根据房地产业风险评估需要，确定项目经理和项目组成员。

第八条 项目负责人应对委托人的情况进行了解和评估，充分评估委托人及其项目风险，并充分考虑对执业风险的影响因素，决定是否接受纳税风险评估业务委托，使执业风险降低到可以接受的程度。

第二章 业务定义与目标

第九条 本指引所称房地产业纳税风险评估业务，是指税务师事务所接受委托人委托，双方确立委托关系，指派本机构涉税服务人员对委托人指定的从事房地产开发经营业务的单位（以下简称被评估单位）提供的资料进行归集、整理、分析判断，对被评估单位的房地产开发经营业务的涉税风险进行筛查、识别和评估的服务行为。

本指引的房地产业是指按照《国民经济行业代码》（GB/T 4754-2017）的规定，房地产业的行业属性及编号中的房地产业（门类行业 行业代码：K）—房地产业（大类行业 行业代码：70）—房地产开发经营（中类行业 行业代码：701）—房地产开发经营（小类行业 行业代码：7010），即房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动。不包括物业管理、房地产租赁服务、房地产中介服务以及其他服务。

第十条 税务师事务所及其涉税服务人员应当按照法律、行政法规及相关规定，对委托人在房地产开发各个环节的涉税事项潜在的风险进行筛查、识别、评估，向委托人提示纳税风险。

第十一条 房地产业纳税风险评估业务主要包括房地产业开发各个阶段的风险以及房地产业的投资性房地产以及其他业务。评估范围包括：

（一）土地使用权取得纳税风险评估；

（二）房地产设计施工纳税风险评估；

（三）预售及销售纳税风险评估；

（四）对外投资纳税风险评估；

（五）投资性房地产纳税风险评估；

（六）房地产清算纳税风险评估。

第十二条 税务师事务所及涉税服务人员实施纳税风险评估业务通常包括五个阶段：风险评估资料收集、风险点筛查和识别、风险点研判、风险等级判定及风险提示。执行以下基本流程：

（一）与委托人签订房地产业纳税风险评估业务委托协议；

（二）获取与得房地产业风险评估的资料；

（三）对资料和数据进行梳理筛选；

（四）设计相关房地产业风险评估指标；

（五）对风险点进行筛查、识别；

（五）甄别风险的程度；

（六）纳税风险评估准备，填制纳税风险评估底稿及其附列资料；

（七）纳税风险评估报告表确认和签署；

（八）纳税风险评估的后续管理。

第三章 业务计划

第十三条  为确保房地产业纳税风险评估业务顺利实施及业务质量，项目负责人应当根据项目的复杂程度、风险状况和时间要求等情况，在实施房地产业纳税风险评估业务前，编制房地产业纳税风险评估业务计划。

第十四条  房地产业纳税风险评估项目负责人应当遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》相关的规定，根据纳税风险评估事项预估的复杂程度、风险状况等情况，制定房地产业纳税风险评估总体业务计划和具体业务计划，确定工作目标、工作方案、时间安排、业务范围、人员分工、沟通协调、执行程序等事项。

第四章 业务实施第一节 资料收集

第十五条  房地产业纳税风险评估服务人员（以下简称涉税服务人员）应当根据委托人情况和房地产业纳税风险评估委托协议、业务计划，制定风险评估资料收集范围、收集口径及文档格式，书面列示资料清单要求委托人提供所需的相关资料，并告知委托人进行纳税风险评估前准备。

第十六条  涉税服务人员可以通过列示资料清单、问卷调查、现场访谈等方式，取得并归集与房地产业纳税风险评估事项有关的涉税资料，具体包括但不限于下列资料：

（一）《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

（二）立项、规划设计阶段的合同、协议及凭证资料。包括土地使用权合同、拆迁及补偿协议、规划设计合同、建筑规划设计图、立项批复等；

（三）取得土地使用权的相关资料，包括取得土地的途径、价格、用途等；

（四）施工验收阶段的资料。包括施工合同、竣工报告或备案等；

（五）预（销）售及产权转移阶段资料。包括商品房预售及销售合同、产权转移登记手续；

（六）项目核算对象划分依据、财务会计报表及其说明资料；

（七）第三方提供的数据、报告；

（八）税控装置的电子报税资料及备案事项相关资料；

（九）税务机关要求报送的其他有关证件、会计核算资料和纳税资料；

（十）所有交易均已记录并反映在财务报表中的书面声明。

第十七条 纳税风险评估服务人员应对委托人提供的材料的真实性、合法性以及完整性进行审核，审核的内容主要包括但不限于以下内容：

（一）委托人的基础信息是否完备；

（二）委托人房地产交易信息（事实）的真实性和完整性；

（三）委托人涉税财务信息的真实性、合法性和完整性；

（四）委托人纳税申报信息的真实性、合法性和完整性；

（五）采集的第三方信息与委托人及评估项目的相关性。

（六）纳税风险评估资料是否符合逻辑关系；

（七）税收政策变化对纳税风险评估的具体影响；

（八）备案事项相关资料之间的关系；

（九）其他需要审核的事项。

第二节  风险关注事项

第十八条  涉税服务人员可以通过对委托人进行业务访谈或者调查，根据委托人的数据信息，结合房地产开发经营的特点和相关财税政策法规，在纵向上梳理被评估单位的业务流程，关注开发项目的资质、土地开发能力、项目资金等资源整合方式，从土地取得、开发建设、预售销售等重要环节筛查所涉及的增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税的风险点，在横向上根据房地产业的一般业务、资产管理、对外投资以及投资性房地产等特殊事项分步分点筛选税收风险点，并明确提出纳税风险评估方案实施的前置条件、政策依据、步骤顺序、实操要领等，对以下事项（不限于）进行风险评估：

（一）委托人管理层对企业内部控制的重视程度以及企业内部控制制度执行的有效性；

（二）财务核算和信息处理流程的可靠性；

（三）与房地产业纳税风险评估有关的实际处理程序、信息处理方法以及税收政策的实际执行情况；

（四）与房地产业纳税风险评估有关的可能产生风险的事项，包括：管理层意图、财务处理、数据归集、税额计算、信息传递、政策判断等。

第十九条 涉税服务人员进行房地产业纳税风险评估业服务时应重点关注以下事项:

（一）业务事项的真实性、合法性和完整性；

（二）是否依法设置账簿，根据合法有效凭证记账，进行会计核算；

（三）是否按照税收法律法规及相关规定对发生的业务事项进行了正确的涉税处理；

（四）税务机关对房地产开业务涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等税种的预设的预警值；

（五）发票管理信息；

（六）与委托人房地产业纳税风险评估有关的情况，包括：房地产开发各个环节的应税项目、涉及的各个税种、各个税种的计税依据、应纳税额、减免税项目及税额、税款的预缴及清算、税款所属期限、延期缴纳税款、欠税、滞纳金以及成本核算等。

（七）资料信息的归集、整理程序，验证方法以及责任人；

（八）收集和验证（核对）资料信息的名称、采集日期、采集地点、采集人员和采集内容；

（九）房地产业各个环节纳税风险点筛查方法、程序、责任人和完成时限；

（十）当期房地产业纳税风险级别的确认及沟通；

（十一）房地产业纳税风险评估结论及有关事项的反馈和资料移交；

（十二）其他相关事项。

第二十条 房地产开发项目纳税风险评估的基本方法包括：开发项目资源合作多维分析、模板分析比对、调查分析法、风险事项是非判断法、预警值分析法。

（一）开发项目资源合作多维分析法，如交易三要素模板处理信息与交易三要素实际处理信息比对方法；

（二）模板处理信息与实际处理信息比对方法，如受让取得土地总金额比对分析方法是：项目土地使用权证/不动产权证、土地出让/转让合同的取得土地总金额（模板处理信息），与土地出让金收据/发票的土地取得金额（实际处理信息）进行比对；

（三）调查分析法，是调查实际处理信息并进行直接比对，如开发项目转让情况确认比对方法是：开发项目转让合同、发票、款项三流信息进行比对；

（四）风险事项是非判断法，提示调查事项，由被调查单位判断是、否两种情形；

（五）预警值分析法，纳税评估指标与预警值对比分析，确认纳税风险评估指标变动异常情况。

第二十一条  房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对土地使用权取得环节关于契税以及土地增值税纳税风险进行专业判断，重点关注以下事项：

（一）取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让合同的金额一致；

（二）房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金全额和适用税率计算缴纳了契税；

（三）采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算缴纳契税；

（四）招拍挂取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据，足额缴纳契税；

（五）采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税；

（六）改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了取得土地使用权的成本；

（七）缴纳土地出让金同时缴纳了延期支付滞纳金的情况下，滞纳金在土地增值税清算时是否计入取得土地使用权的成本；

（八）缴纳土地出让金同时缴纳了延期支付滞纳金的情况下，滞纳金是否计入土地增值税清算的取得土地使用权的成本。

第二十二条  房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对土地使用权取得环节印花税纳税风险进行专业判断，对取得土地使用权时的借款合同、土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。

第二十三条  房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对土地使用权取得环节城镇土地使用税纳税风险进行专业判断，主要事项包括委托人申报的占用土地面积、适用税额是否正确；纳税义务发生时间是否正确，是否按照规定时限足额申报纳税。

第二十四条  房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对土地使用权取得环节向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用抵扣进项税额风险进行专业判断，是否符合规定。

第二十五条  房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对房地产规划设计及施工阶段的印花税和契税纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）涉税服务人员应当对规划设计阶段的签订的各类合同的印花税风险进行专业判断，重点关注勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、供应采购合同等是否按规定缴纳了印花税；

（二）涉税服务人员应当对取得土地使用权后进行房地产开发阶段缴纳的相应的市政设施配套费所产生的契税风险进行专业判断，基于项目所在地的地方性税收政策，重点关注市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税。

第二十六条  房地产业纳税风险评估涉税服务人员应对房地产开发阶段的成本核算所产生的风险进行专业判断。重点关注产品成本的归集是否税法规定，具体包括：

（一）分期开发土地成本是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理；

（二）征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；

（三）取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本；

（四）公共配套设施建造费用分摊是否合理。全部归业主所有的公共配套设施、移交给政府部门的公共配套设施、没有移交的公共配套设施、自用的公共配套设施等不同的性质的公共配套设施建造费用的归集和核算是否符合规定，是否存在通过混淆不同性质的公共配套设施建造费用虚增本期成本费用；

（五）市政设施配套费分摊是否合理；

（六）拆迁补偿费列支和分摊是否合理；

（七）房地产开发的前期工程费、基础设施费核算分摊是否合理；

（八）自建的产品的材料成本是否合理，是否存在虚增本期成本和准予从销项税额抵扣的增值税进项税额；

（九）对外承包的工程价款是否合理，是否存在虚增本期成本和准予从销项税额中抵扣的进项税额；

（十）甲供材项目的成本核算是否合理；确定增值税计税依据时是否多记材料价款；

（十一）是否存在向关联方采购材料和服务的情况，关联方定价是否合理；

（十二）根据样板房的具体情况，判断装修费及购置的配套物资是否按照规定应分摊计入开发成本还是应计入销售费用；

（十三）开发产品完工前的借款利息是否按照规定资本化；

（十四）开发产品在建期间的预提费用计提的范围是否准确、计提标准是否符合规定，是否按照规定进行了纳税调整；

（十五）“施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票，是否按照国家税务总局公告[2016]23号规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

第二十七条  房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对预售及销售环节的纳税风险进行专业判断，是否存在隐匿收入、迟计收入、隐匿预收账款、视同销售业务未计税以及无正当理由低价销售形成的风险。主要事项包括：

（一）销售产品是否遵循交付使用和竣工验收及产权备案孰先原则确认收入，是否存在延迟结转完工产品收入的风险；

（二）预售方式销售产品的预收款是否挂在“其他应付款”或 “短期借款”等科目，未按规定期限足额预缴税款，延迟或不反映应税收入；

（三）按揭销售产品是否存在将按揭款计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按照规定的纳税义务发生时间申报纳税；

（四）分期收款方式销售商品房是否按照销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入；提前付款的，是否在实际付款日确认收入的实现；

（五）视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，是否按照具体合同约定价格确认计税收入；超过约定价格的房款是否按照规定计入应税收入；

（六）将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人是否按照视同销售的行为进行税务处理；

（七）将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否按非货币性交易准则进行处理，是否存在未开发票入账，未计收入申报纳税；

（八）跨年度已完工开发项目是否按规定及时、准确确认收入；

（九）跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，是否按权责发生制原则确认收入；

（十）完工产品是否按预计毛利率预交企业所得税，是否存在未按规定及时、准确确认收入的风险；

（十一）开发的会所等产权转给物业，未按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税；

（十二）将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位未按规定申报纳税；

（十三）无偿转让回迁安置房是否按照税法规定确认视同销售，按规定的期限和计税依据申报缴纳增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税等；

（十四）销售无产权的开发产品、“以租代售”车位是否确认了应税收入；

（十五）采取折扣促销模式销售是否按规定开具发票，是否按照规定申报纳税；

(十六)买房送车位、买房送物业费、促销赠送礼品等是否做视同销售处理，涉及个人所得税的情况下，是否代扣代缴了个人所得税。

第二十八条  房地产业纳税风险评估涉税服务人员应当对房地产业开发成本的纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）是否存在随意调整已完工的开发成品成本归集和分摊的方法，或不同成本对象的成本费用相互混淆，成本费用核算不实；

（二）是否将属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的产品，作为公共配套设施，界定为不可售面积进行处理，公共配套设施以及人防车位的移交是否有正规的手续以及移交证明；

（三）是否按照受益原则和配比原则分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本，是否选择合理的占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例，分配各个成本核算对象共同承担的共同成本；

（四）取得使用权是否按照各个已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比确定当期扣除的土地价款；

（五）土地进行评估增值，入账成本是否符合税法相关规定；

（六）是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比等合理比例确定当期的开发成本，是否虚增销售面积，多计当期开发成本；

（七）是否提前结转未销售的产品成本、混淆开发成本和期间费用；

（八）是否多预提施工费用，虚增开发成本，或提前列支成本支出；

（九）是否将开发期间应资本化的利息支出列入期间费用。

第二十九条  涉税服务人员应当对房地产业的开发费用的纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）是否混淆开办费和开发成本、期间费用的界限；

（二）是否将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、固定资产等均作为开办费一次性税前扣除；

（三）是否将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支；

（四）是否将售楼部、样板房的装修费用直接作期间费用税前扣除；

（五）购进货物、劳务、服务等用于简易计税方法的，是否按照规定未抵扣进项税额或进项税额转出。

第三十条 涉税服务人员应结合销售发票、销售合同、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表、销售面积与项目可售面积数据的关联性以及其他有关资料，对符合土地增值税清算的纳税风险进行专业判断。主要事项包括：

（一）是否存在应进行土地增值税清算，或税务机关要求清算，未在规定期限内办理土地增值税清算；

（二）办理土地增值税清算时，附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料是否符合清算要求；

（三）办理土地增值税清算时，土地成本分摊是否符合规定；

（四）“甲供工程”业务是否将收到的建筑施工企业开具的含“甲供材”金额的增值税发票和获得材料供应商开具的材料增值税发票合计金额确定“开发成本”科目，重复扣除“甲供材料”成本；

（五）多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，是否在各清算单位之间按一定标准进行合理分配或分摊；

（六）房地产开发企业的拆迁补偿房是否按照“视同销售”处理；

（七）房地产开发企业的拆迁补偿房是否合理确定为项目的拆迁补偿费。具体包括：

用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否以公允价格确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，是否按照实际发放金额计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，是否抵减本项目拆迁补偿费；开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，是否按照公允价格计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，是否以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。；货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费；

（八）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的借款费用或利息支出，是否调整至财务费用中计算扣除；

（九）土地增值税清算时，是否能够准确界定开发间接费用，将直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，是否准确确定项目的开发间接费用；

（十）土地增值税清算时，土地扣除成本是否取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据作为合法有效的凭证；

（十一）土地增值税清算时，成本的扣除范围是否符合规定，能否准确区分土地增值税的扣除范围和企业所得税的税前扣除范围。

第三十一条 涉税服务人员根据房地产企业“其他业务收入”“应付账款”明细账，结合租赁合同（或租赁预约协议）和销售合同，掌握房地产企业将待售的开发产品转作投资性房地产（包括经营性租赁和融资性租赁）情况，应当对房地产业投资性房地产的纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）对委托方是否准确划分自用房地产、作为存货的房地产和投资性房地产进行专业判断；

（二）对委托方的投资性房地产租赁期间是否确认收入产生的纳税风险进行专业判断；

（三）对委托方待出售开发产品出租给关联企业的租金是否遵循独立交易原则进行专业判断；

（四）根据企业“投资性房地产”“主营业务收入”“其他业务收入”科目，对委托方持有投资性房地产期间是否按规定正确申报缴纳增值税、附加税及房产税的纳税风险进行专业判断；

（五）对房地产企业的租赁合同以及销售合同等合同的印花税纳税风险进行专业判断；

（六）对委托方将待售的开发产品转作投资性房地产的租金收入抵顶工程价款、材料款、贷款利息等事项的纳税风险进行专业判断；

（七）对委托方的投资性房地产（待出售）转回开发产品或开发成本是否存在将持有期间的公允价值一并转入的纳税风险进行专业判断。

第三十二条  涉税服务人员应当对委托方关于固定资产—不动产、在建工程、工程物资以及库存产品等与房地产有关的资产管理的纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）对委托人将开发产品转为自用，使用前发生的装修费等资本化支出是否存在一次性直接计入当期费用产生的纳税风险进行专业判断；

（二）对委托人将样板房、售楼处的装修费等资本化支出是否未计入房产原值产生的纳税风险进行专业判断；

（三）对委托人将产权归属为本企业的公共配套设施未纳入固定资产管理产生的纳税风险进行专业判断；

（四）对委托人经营性租赁的固定资产发生的改建、装修的支出是否存在未按规定摊销的纳税风险进行专业判断。

第三十三条 涉税服务人员应当对委托人用于投资的房地产纳税风险进行专业判断，主要事项包括：

（一）对委托人将土地使用权作价对外投资取得其他单位股权时是否存在未按照转出土地使用权的公允价值确认收入计税的风险；

（二）对委托人将开发的产品作价对外投资取得其他单位股权是否存在未按照开发产品的公允价值确认收入计税的风险；

（三）对委托人受让或转让股权合同是否按照规定交纳印花税的纳税风险进行专业判断。

第三十四条  涉税服务人员对委托人与其他企业联合合作建房业务的纳税风险进行专业判断，具体事项包括：

（一）委托人以换取开发产品为目的，将土地使用权与其他企业合作，投资于其他房地产开发项目未形成股权时，在转出当期以及分得开发产品当期是否按照规定确定开发产品成本、转让收益以及对税收与会计差异进行调整的纳税风险进行专业判断；

（二）其他企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资于委托人未形成股权时，对委托人是否按照规定确定取得土地的入账成本和换出开发产品应税收入的纳税风险进行专业判断；

（三）对委托人以开发产品作为分配，合作开发建房分配开发产品是否按照规定确认应税收入的纳税风险进行专业判断；

（四）对委托人以分配利润作为分配形式，合作建房是否按照规定确定扣除项目的纳税风险进行专业判断。

第三节 风险筛查和识别

第三十五条  纳税风险评估服务人员应当采用核查、座谈或其他多种方式，审核分析纳税风险评估信息资料，并通过业务发生的逻辑关系，结合财务核算及纳税风险评估指标变动情况，筛查涉税异常事项，识别纳税风险点。重点关注房地产业的取得土地环节、房地产开发环节、房地产销（预）售以及投资、分配等各个交易环节的经营交易（事实）、会计处理和税务处理。

（一）筛选纳税风险影响因子

房地产业纳税风险评估指标应体现委托人房地产开发经营过程中取得土地使用权、房地产开发建设、房地产的销（预）售、房地产清算过程中涉及各个税种（包括契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税等），对委托人的收入、成本、费用、税收负担等因素变动情况进行分析。

（二）设置风险筛查指标与口径

风险评估指标与口径设置应具有可比性，若针对委托人的特定纳税风险评估业务需求，应调整风险评估指标与口径。

（三）进行风险评估测算并形成测算结果

为风险评估结果制定清晰简练的表格样式进行呈现，以便委托人可以直观了解评估结果以及政策依据。

第三十六条  涉税服务人员应根据纳税风险评估需求，可将被评估单位的纳税风险数值与税务机关的各项预警值进行比对分析，进行风险评估测试。

第三十七条  房地产业纳税风险评估应重点进行风险点的筛查、风险程度的专业判断，并对政策依据以及可能产生的结果作出评价和提醒。

第四节 风险等级评估及复核

第三十八条   纳税风险评估涉税服务人员应当通过对纳税风险疑点的筛查确认，对纳税风险发生的可能性、强度、区域、原因以及可能带来的损失等事项进行定性的专业判断，对委托人的风险等级进行评估和复核。

第三十九条 纳税风险评估涉税服务人员应根据委托人的纳税风险指标数值及变动情况，定量分析委托人的纳税风险等级。包括但不限于以下内容：

（一）增值税纳税风险指标变动情况及风险；

（二）土地增值税纳税风险指标变动情况及风险；

（三）企业所得税纳税风险指标变动情况及风险；

（四）房产税纳税风险指标变动情况及风险；

（五）契税纳税风险指标变动情况及风险；

（六）城镇土地使用税纳税风险指标变动情况及风险；

（七）印花税纳税风险指标变动情况及风险。

第四十条  税务师事务所对其风险评估结果应当履行质量复核程序，根据税务师事务所的规模和业务类型确定复核级别。税务师事务所原则上应履行三级复核程序。

（一）一级复核由项目经理实施；

（二）二级复核由项目负责人实施；

（三）三级复核由税务师事务所业务负责人实施。

第四十一条  质量复核内容应当包括：

（一）业务计划是否得到执行；

（二）重大事项是否已提请解决；

（三）已执行的工作是否支持形成的结论，并得以适当记录；

（四）获取的证据是否充分、适当；

（五）业务目标是否实现。

第四十二条  税务师事务所在对业务质量复核进行管理时，应当重点关注以下方面：

（一）复核级别是否符合制度要求；

（二）复核的内容是否全面；

（三）复核结论、过程记录是否完整；

（四）复核意见是否处理并记录；

（五）复核人是否签字。

第四十三条 税务师事务所选派项目组以外人员，对项目组的工作成果作出客观评价，对一定风险等级的项目分别实施不同的质量监控。

业务质量监控人应当具备业务监控所必需的业务能力、从业经验，并满足独立性要求。

第四十四条  业务质量监控内容应当包括：

（一）重要风险、质量控制事项处理是否适当，结论是否准确；

（二）税法选用是否准确；

（三）风险评估重要证据是否采集；

（四）对委托人舞弊行为的处理是否恰当；

（五）委托人的委托事项是否完成，结论是否恰当。

第四十五条  税务师事务所在对业务质量监控进行管理时，应当重点关注以下方面：

（一）达到监控风险等级的项目是否实施了业务监控程序；

（二）业务监控人的选定是否符合要求；

（三）业务监控人是否按照规定程序实施了监控。

第四十六条 税务师事务所在复核和监控项目组各级人员是否遵守相关职业道德时，应当重点关注以下方面：

（一）涉税服务人员应当实事求是，坚持客观、公正，秉持良好的职业操守，不得因利益冲突、个人偏见或其他因素影响自己的专业判断及结论；

（二）涉税服务人员应当遵守国家法律法规的相关规定，避免发生任何损害职业声誉的行为；

（三）涉税服务人员不得做虚假承诺，误导他人，严禁以任何形式和手段协同委托人实施违法违规的行为；

（四）涉税服务人员应当持续了解国家财会、税收政策和相关规定，做到及时掌握、准确理解、正确执行。

第四十七条  项目组成员之间、项目负责人与业务质量监控人员之间产生意见分歧，得到解决以后，项目负责人方可提交业务成果。

税务师事务所在业务结论、业务结果提交进行管理时，应当关注以下方面：

（一）意见分歧解决程序是否实施；

（二）与结论不同的意见是否充分考虑；

（三）业务结果是否履行签字程序；

（四）业务结果提交时间是否及时。

第四十八条  涉税服务人员编制完成房地产业务纳税风险评估报告、履行业务质量复核和监控程序后，应将委托人本期评估的相关信息反馈至委托人，并与委托人沟通。

第四十九条  税务师事务所和纳税风险评估服务人员应当在房地产业纳税风险评估报告中，履行税务师事务所签章和承办涉税服务人员签字手续。

第五十条  纳税风险评估服务人员应根据委托人提供的材料及业务性质，科学的选择公共类指标及税种类指标等纳税风险评估指标，并根据委托人的特质、评估目的和要求确定合适的评估方法 。

第五节 风险评估后续管理

第五十一条  税务师事务所提供房地产业纳税风险评估业务，应当遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》相关的规定编制房地产业纳税风险评估业务工作底稿，并保证底稿记录的完整性、真实性和逻辑性，总体要求包括：

（一）业务工作底稿可作为最终出具房地产业纳税风险评估报告的基础性资料，应如实反映纳税风险评估业务实施过程和所有事项，以及相关的原始资料、内部讨论分析过程，以及客户沟通交流记录等；

（二）业务工作底稿的业务证据以及资料应证明涉税服务人员的工作符合涉税服务人员执业规范和指引；

（三）业务工作底稿可为执业质量的比较提供基本依据；

（四）业务工作底稿可以采用纸质或者电子的形式，有视听资料、实物等证据的，可以同时采用其他形式。

第五十二条 房地产业纳税风险评估工作底稿的基本内容应包括：

（一）委托人名称及纳税风险评估项目名称；

（二）委托业务项目时间或期限；

（三）房地产业纳税风险评估业务实施过程记录，包括证据资料、法规汇编及解读、项目团队讨论记录、分歧记录、分析结论记录、报告分工和报告审批，以及客户沟通记录单（口头陈述、邮件、会议纪录）等；

（四）房地产业纳税风险评估报告及汇报资料；

（五）三级复核记录及日期。涉税专业服务机构要建立健全工作底稿逐级复核制度，有关人员在编制和复核工作底稿时，必须按要求签署姓名和日期；

（六）其他说明事项。

第五十三条 房地产业纳税风险评估业务完成后，税务师事务所及其涉税服务人员应当按照以下顺序对业务约定书、工作底稿、业务成果等有关材料进行整理、归类、装订、立卷、保存、归档。

（一）房地产业纳税风险评估业务约定书；

（二）业务计划，包括总体计划及具体计划；

（三）房地产业纳税风险评估业务工作底稿；

（四）房地产业纳税风险评估报告及汇报材料；

（五）其他相关补充资料。

第五十四条 未经委托人同意，税务师事务所不得向任何第三方提供工作底稿，但下列情况除外：

（一）税务机关因行政执法检查需要进行查阅的；

（二）行业主管部门和行业协会因检查执业质量需要进行查阅的；

（三）公安机关、人民检察院、人民法院根据有关法律、行政法规需要进行查阅的。

第五十五条  税务师事务所及其涉税服务人员应对开展的房地产业纳税风险评估业务逐步登记台账，为按照49号公告和43号公告要求向税务机关报送《年度涉税专业服务总体情况表》提供依据。

第四章  业务成果

第五十六条  税务师事务所及其涉税服务人员应当遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》相关的规定编制业务报告，形成的业务成果一般包括：

（一）房地产业纳税风险评估报告；

（二）风险评估分析文档；

（三）纳税风险评估试算底稿等；

（四）备查的资料；

（五）其他相关报告。

第五十七条 税务师事务所应当按委托协议约定出具房地产业纳税风险评估业务报告。

委托协议没有约定是否出具服务报告的，涉税服务人员可以根据委托目的、服务需要等决定是否出具报告。

第五十八条 房地产业纳税风险评估报告包括封面、前言、目录、背景、风险筛查、风险点分布、风险程度以及附件等基本要素。

编制房地产业纳税风险评估报告，应做到资料真实可靠，分析合理有据，权利义务明确，并得到委托人的确认。

第五十九条  税务师事务所出具的房地产业纳税风险评估报告及其他业务成果，应由双方留存备查；税收法律、法规及国家税务总局规定报送的，应当向税务机关报送。

第六十条  税务师事务所及其涉税服务人员应对提供房地产业纳税风险评估服务过程中形成的业务记录、业务成果以及知悉的委托人商业秘密和个人隐私保密，未经委托人同意，不得向第三人泄露相关信息。但以下情形除外：

（一）税务机关因行政执法检查需要进行查阅的；

（二）涉税专业服务监管部门和行业自律组织因检查执业质量需要进行查阅的；

（三）法律、法规规定可以查阅的其他情形。

第五章  业务档案

第六十一条 房地产业纳税风险评估业务完成后，税务师事务所及其涉税服务人员应根据《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》的相关规定，建立立卷归档工作责任制。

第六十二条 房地产业纳税风险评估卷宗一般按照以下顺序排列：

（一）房地产业纳税风险评估委托协议、业务计划；

（二）房地产业纳税风险评估工作底稿，如资料交接表、企业有关财务资料、评估数据及指标；

（三）房地产业纳税风险评估过程形成的业务记录，计税资料汇总、风险指标模型计算、审核、复核以及各种涉税文书制作等；

（四）出具的房地产业纳税风险评估业务报告；

（五）委托人的基本情况资料及有关法律性资料；

（六）其他相关评估业务资料。

第六章   附 则

第六十三条  本指引自   年   月     日起试行。

附件1：房地产业纳税风险评估报告（参考文本）

报告号：

备案号：

_____ ：

我们接受委托，对贵单位_____年_____月_____日至_____年_____月_____日期间的房地产业务进行纳税风险评估，并出具房地产业纳税风险评估报告。

贵单位的责任是，及时提供与房地产业纳税风险评估事项有关的会计资料、纳税资料及其他相关资料，并保证其真实、准确、完整和合法。

我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则以及相关法律法规政策规定，按照《税务师行业涉税专业服务规范基本指引》等行业规范要求，对贵单位房地产业务的涉税风险实施评估，并出具纳税风险评估报告。

在纳税风险评估过程中，我们考虑了与贵单位提供的与房地产业务相关的材料的证据能力，考虑了贵单位提供的业务资料、会计资料、内部控制制度及纳税资料等与贵单位房地产业务风险的关联性和可靠性，根据职业推断等可能存在的纳税风险点，并对风险点进行了确认。我们相信，我们获取的评估资料及证据是充分的、适当的，为发表纳税风险评估意见提供了基础。现将风险评估结果报告如下：

一、贵公司房地产业务涉税情况：

（一）贵单位20_____年增值税申报情况：

1.按适用税率计税销售额           _____元；

2.按简易办法计税销售额           _____元；

3.免税销售额                     _____元；

4.销项税额                       _____元；

5.进项税额                       _____元；

6.上期留抵税额                   _____元；

7.进项税额转出额                 _____元；

8.纳税检查应补缴税额             _____元；

9.应纳增值税税额                  _____元；

10.期末留抵税额                   _____元；

11.应纳税额减征额                 _____元；

12.应纳税额合计                   _____元；

13.期末未缴税额                   _____元；

14.本期已缴税额                   _____元；

15.期末未缴税额                   _____元；

16.期初未缴查补税额               _____元；

17.本期入库查补税额               _____元；

18.期末未缴查补税额               _____元。

（二）贵单位20_____年度企业所得税申报情况：

1.20_____年度收入总额：              _____元；

2.20_____年度不征税收入：             _____元；

3.20_____年度免税收入总额             _____元；

4.20_____年度扣除项目金额：           _____元；

5.20_____年度弥补以前年度亏损：       _____元；

6.20_____年度税收优惠：               _____元；

7.20_____年度境外所得：               _____元；

8.20_____年度应纳税所得额：           _____元；

9.适用税率：                         _____%；

10.20_____年度应纳企业所得税：         ____元；

11.20_____年度1至3季度预缴企业所得税：___元；

12.应补（退）企业所得税税额：        _____元；

13.20_____年度汇总纳税：              _____元。

（三）贵单位20_____年度土地增值税申报情况：

1.转让房地产收入总额：               _____元；

2.扣除项目金额合计：                 _____元；

3.增值额：                           _____元；

4.增值额与扣除项目金额之比：          _____%；

5.适用税率：                          _____%；

6.速算扣除系数：                      _____%；

7.应缴土地增值税税额：               _____元；

8.已缴土地增值税税额：               _____元；

9.应补（退）土地增值税税额：          ____元。

（四）贵单位20_____年度印花税申报情况：

印花税申报情况：

1.应税凭证名称：

2.计税金额：                          _____元；

3.适用税率：                       _____%（元）；

4.应纳税额：                          _____元；

5.已纳税额：                          _____元；

6.应补（退）税额：                    _____元。

贴花情况：

1.上期结存：                          _____元；

2.本期购进：                          _____元；

3.本期贴花：                          _____元；

4.本期结存：                          _____元。

（五）贵单位20_____年度契税申报情况：

1.受让土地和房屋基本信息：

2.受让土地和房屋合同签署日期：

3.受让土地和房屋权属方式：

4.受让土地和房屋的面积：

5.受让土地和房屋的成交价格：          _____元；

6.评估价（计税价格）：                _____元；

7.税率：                               _____%；

8.计征税额：                          _____元；

9.减免税额：                          _____元；

10.应纳税额：                         _____元。

二、风险点分布及确认

经评估，我们认为，贵单位在房地产业务涉税处理可能的风险点分布以下几个方面：

1.业务流程存在的风险点：

2.实物流、资金流、发票流方面存在的风险点：

3.企业财务核算存在的风险点：

4.增值税纳税申报存在的风险点：

5.企业所得税纳税申报存在的风险点：

6.土地增值税纳税申报存在的风险点：

7.契税纳税申报存在的风险点：

8.印花税纳税申报存在的风险点：

9.房地产业务其他涉税事项存在的风险点：

10.适用程序存在的风险点：

11.数据变化显示的风险点：

12.指标变动显示的风险点：

本报告仅供贵单位对房地产业务纳税风险状况进行评估，并作为采取防范措施提供指引。

本报告由委托人或委托人指向的第三人自行决定是否采纳，不作为纳税申报、行政复议和行政诉讼的依据，不能减轻被评估单位应当承担的法律责任。

基于重要性原则和纳税风险评估过程中的其他固有限制，以及被评估单位涉税内部控制的固有局限性，经评估后仍然可能存在未被发现的风险，我们出具的纳税风险评估报告不具有鉴证功能。

因委托人或委托人指向的第三人使用不当造成的后果，与执行本评估业务的税务师事务所及涉税服务人员无关。

涉税服务人员：（签章）

法人代表：（签章）

税务师事务所（盖章）

地址：

日期：

点击下载：房地产业纳税风险评估业务指引（征求意见稿）.doc