资产评估师《建筑工程》知识点：建筑物成新率及其确定方法

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　　知识点：建筑物成新率及其确定方法

　　（一）成新率的概念

　　特定评估标的新旧程度的比率，反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。

　　成新率＝1－损耗率

　　损耗率＝1－成新率

　　（二）成新率的确定方法

　　三种方法：使用年限法、观察法、综合进行确定。

　　1.使用年限法（公式调整）

　　（1）建筑物耐用年限

　　自然寿命：从建成起到不堪使用时的年数。

　　经济寿命：从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。经济寿命短于自然寿命。资产评估用的寿命年限应该是经济耐用年限。

　　①各种房屋的经济耐用年限

　　钢筋混凝土结构：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架-剪力墙

　　②建筑物的经济耐用年限与土地使用权不一致

　　按“短”原则：

　　①耐用年限从竣工验收合格之日算起。

　　②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算。

　　③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算。

　　④建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限早于土地使用权年限先结束，应按建筑物耐用年限计算。

　　⑤建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限晚于土地使用权年限后结束，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算。

　　（2）建筑物已使用年限

　　分类：实际使用年限和有效使用年限。

　　维护保养正常，有效使用年限与实际使用年限相当。

　　当维护保养好或经过更新改造，有效使用年限短于实际使用年限。

　　评估中，使用有效使用年限，根据实际使用年限的调整得到。

　　（3）建筑物尚可使用年限

　　含义：建筑物至评估基准日剩余的经济耐用年限。

　　计算：经济耐用年限减去已使用年限，根据实际维护保养情况调整。

　　（4）使用年限法计算说明

　　①经济耐用年限、已使用年限采用的是有效使用年限；

　　②尚可使用采用剩余经济年限；

　　③综合考虑了有形磨损和无形损耗引起的综合贬值。

　　整个建筑物的成新率：加权平均法。

　　成新率＝Σ各部分价值占重置价值的比重×各部分的成新率