2016年资产评估师《建筑工程评估》知识点：土地的个别因素
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第八章 房地产价格及建筑物成新率
知识点：土地的个别因素
（1）区位因素
影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。
（2）面积因素、宽度因素、深度因素
一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
（3）形状因素
形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
（4）地理因素、地质因素、地势因素、地形因素
一般来说，土地平坦，地价较高。
（5）容积率因素
容积率越大，地价越高；容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素
一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
（7）土地使用年期因素
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
（6）用途因素
一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
（7）土地使用年期因素
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
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