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2012注册会计师《经济法》预习：不动产物权变动的基本规则
注册会计师考试《经济法》科目
第八章 物权法律制度
知识点十、不动产物权变动的基本规则
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
根据这条规定，不动产登记采用登记生效主义，即不动产的物权变动不仅需要当事人的法律行为或其他法律事实，还需要登记这个法律事实才能完成不动产物权的变动。如当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了所有权转让登记以后，才能发生房屋所有权变动的法律后果。即使双方当事人支付了价款，交付了房屋，只要没有办理所有权变动的登记，不发生房屋所有权变动的法律后果。
所谓“法律另有规定的除外”的情形主要有三种：
| 可以不登记的 | 依法属于国家所有的自然资源 | |
| 他物权的变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件的 | （1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 （2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 （3）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 | |
| 非以法律行为发生的不动产物权变动也不要求以登记为生效要件 | （1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。 （2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 （3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 | 获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。（取得时可以不登记，转让时要登记） |
【相关考点】以不动产设立抵押时，应当办理抵押登记（未经登记，不发生法律效力）。
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