2011银行从业考试复习指导：贷款担保分析(2)

　　第二节 贷款抵押分析

　　贷款抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的担保，银行持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，银行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

　　一、贷款抵押设定条件

　　1.抵押的范围

　　根据我国《担保法》的规定，抵押人拥有所有权或经营管理权的下列财产可以抵押：

　　私有财产——所有权；公共财产——使用权

　　① 抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

　　② 抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

　　③ 抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

　　④ 抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品；

　　⑤ 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权；

　　⑥ 依法可以抵押的其他财产。

　　不得抵押的财产有：

　　① 土地所有权；

　　② 耕地、宅基地（但有特别规定的除外），自留地、自留山等集体所有的土地使用权；

　　③ 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

　　④ 所有权、使用权不明或者有争议的财产；

　　⑤ 依法被查封、扣押、监管的财产；

　　⑥ 依法不得抵押的其他财产。

　　2.贷款抵押额度的确定

　　（1）抵押物的认定——所有权认定

　　作为贷款担保的抵押物，必须是归抵押人所有的财产，或者是抵押人有权支配的财产。因此，银行对选定的抵押物要逐项验证产权。对国有企业，应该核对抵押物的所有权；实行租赁经营责任制的企业，要有产权单位同意的证明；集体所有制企业和股份制企业用其财产作抵押时，除应该核对抵押物所有权外，还应验证董事会或职工代表大会同意的证明；用共有财产作抵押时，应取得共有人同意抵押的证明，并以抵押人所有的份额为限。

　　（2）抵押物的估价

　　抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。

　　① 估价方法。由于我国的法律还未就抵押物估价问题做出具体规定，一般的做法是由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值，委托具有评估资格的中介机构给予评估或银行自行评估。一般的估价方法是：

　　对于房屋建筑的估价，主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素；

　　对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧；

　　对库存商品、产成品等存货的估价，主要是考虑抵押物的市场价格、预计市场涨落、抵押物销售前景；

　　对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系。

　　此外，估价的时间性和地区性，也都会对评估结果产生一定的影响。

　　② 抵押率的确定——抵押物的杠杆作用

　　在抵押物的估价中，确定抵押率也非常关键，抵押率的高低直接影响了抵押物价值的大小。确定抵押率的依据主要有以下两点内容。

　　一是抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力。对变现能力较差的，抵押率应适当降低。

　　二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析：

　　实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值；

　　功能性贬值，即由于技术相对落后造成的贬值；

　　经济性贬值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。

　　信贷人员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。

　　担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法，准确确定抵押率。抵押率计算公式为：

　　抵押率=担保债权本息总额/抵押物评估价值额×100％

　　（3）贷款抵押额度的确认

　　由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有利息、逾期有罚息等原因，银行一般不能向借款人提供与抵押物等价的贷款，贷款额度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。其计算公式为：

　　抵押贷款额=抵押物评估值×抵押贷款率

　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

　　（4）抵押合同的签订

　　贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同包括以下内容：

　　① 被担保的主债权种类、数额；

　　② 债务人履行债务的期限；

　　③ 抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；

　　④ 抵押担保的范围；

　　⑤ 当事人认为需要约定的其他事项。

　　根据我国《担保法》的规定，办理财产抵押的，还应按有关规定办理抵

　　押登记手续，方可取得贷款。

　　3.抵押的效力

　　（1）抵押担保的范围

　　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。如果抵押合同另有规定的，按照规定执行。

　　（2）抵押物的转让

　　两个捆绑：抵押权和债权捆绑，抵押价值与债务捆绑

　　在抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知银行并告知受让人转让物已经抵押的情况；

　　转让抵押物的价款与抵押物价值的比较。总之，抵押权不得与其担保的债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

　　（3）抵押物的保全——价值的保全

　　在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为。若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保。若抵押人对抵押物价值减少无过错的，银行只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。其抵押物未减少的部分，仍作为债权的担保。总之，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失。

　　（4）抵押权的实现

　　抵押担保虽然具有现实性和凭物性，但抵押权是与其担保的债权同时存在的。抵押贷款到期，若借款人能足额按时归还本息，则抵押自动消失。若借款人不能按时归还贷款本息，或银行同意展期后仍不能履行，抵押权才真正得以实现。

　　二、贷款抵押风险分析

　　为避免抵押合同无效造成贷款风险，银行抵押贷款首先要做好风险分析工作，只有详备的风险分析加上完备的风险防范才能真正保证贷款抵押的安全性。

　　1.贷款抵押风险分析

　　（1）抵押物虚假或严重不实

　　（2）未办理有关登记手续

　　我国《担保法》规定了要办理抵押物登记，否则抵押合同无效。

　　（3）将共有财产抵押而未经共有人同意

　　共有财产是指两人以上对同一财产享有所有权。对以共有财产抵押的，按照共有财产共同处分的原则，应该经得各共有法人的同意才能设立，否则抵押无效。

　　（4）以第三方的财产作抵押而未经财产所有人同意

　　（5）资产评估不真实，导致抵押物不足值

　　（6）未抵押有效证件或抵押的证件不齐

　　（7）因主合同无效，导致抵押关系无效

　　（8）抵押物价值贬损或难以变现

　　2.贷款抵押的风险防范

　　（1）对抵押物进行严格审查

　　首先要确保抵押物的真实性——>其次确保抵押物的合法性——>最后认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性。信贷人员在核查抵押物的权属时一定要认真仔细，特别要注意以下情况：用合伙企业财产抵押时，必须经全体合伙人同意并共同出具抵押声明。

　　（2）对抵押物的价值进行准确评估

　　这是保证抵押物足值的关键。在实际操作中，银行一般要求抵押企业提供商业评估机构出具的评估报告，并根据评估价值打折扣后确定贷款额。这就要求银行认真审查评估报告的真实性和准确性，防止评估价值中掺有水分。贷款一旦发放后，银行应按照一定的时间频率对抵押物价值进行评估。可见，抵押物价值评估是一项经常性的工作。

　　（3）做好抵押物登记工作，确保抵押关系的效力

　　需依法登记的抵押物，抵押合同自登记之日起生效。这些财产包括房地产、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产。法律规定自登记之日起生效的合同，必须办理抵押登记，否则合同就无效

　　（4）抵押合同期限应覆盖贷款合同期限

　　抵押期限应等于或大于贷款期限，凡变更贷款主合同的，一定要注意新贷款合同与原贷款抵押合同期限的差异，不能覆盖贷款合同期限的要重新签订抵押合同。