[案例]北京某地产开发商在北京市及全国长期从事房地产开发项目，2005年7月份竞价拍得北京市北三环附近一块土地开发使用权，于9月份开发一批可供销售的普通商品住宅，共2万平方米，2007年初项目基本完工，经过财务部门核算，该项目的可扣除金额约为8000元/平方米（含加计扣除的20%部分）。拟每平方米对外销售价格市场可接受价格为15000元，该楼盘的销售完全由自己的销售部对外销售。

　　其各项纳税情况如下：

　　营业税及附加＝15000×2×5.5%＝1650(万元)

　　土地增值额＝15000×2－8000×2－1650＝12350(万元)

　　土地增值率＝12350 ÷(8000×2＋1650)×100%＝69.97%

　　土地增值税＝12350×40%－17650×5%＝4057.5(万元)

　　企业所得税＝(15000×2－8000×2÷1.2－1650－4057.5)×33%＝3616.53(万元)

　　税后获利＝15000×2－8000×2÷1.2－1650－4057.5－3616.53＝7342.64(万元)

　　经过筹划专家的指点后，准备改变一下销售策略，依据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函发[1996]684号）的规定：房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，合同期满未售出的房产由包销商进行收购。在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业──代理业”征收营业税；合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。另外，对于销售部门的从业人员来说也可以重新进行安排，由于这家地产开发商长期从事房地产开发，完全有必要成立专门的销售公司，而没有必要由自己公司下面的销售部门来从事楼盘的销售工作。这样可以寻求国家有关的税收优惠政策成立相应的免税公司来独立从事楼盘的销售工作。根据国转联[2001]8号文件的规定：对为安置军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%及其以上的，经主管税务机关批准，自领取税务登记之日起，3年内免征营业税和企业所得税。

　　依据这些法律规定，筹划专家建议：第一，房地产开发公司成立一家独立的、专门的房地产销售公司（即包销商），主要从业人员从民政部门登记的本年度退伍的转业军人，并对他们进行专门的房产知识和销售知识的培训，该部门的主管人员仍聘用原来的销售部门人员，只要使这家新设立的销售公司转业军人所占的比例超过60%则可；二是将原本的销售价格合理地降低，全部交付于这家销售公司对外销售，这家包销公司仅收取适当的手续费。问题的关键就演变为这家房地产开发企业以多少合适的价格销售给这家关联的销售公司，并使税务机关可以接受。一般来说，这家房地产开发企业可以先折价销售给包销商或通过支付给包销商一定的手续费两种形式。通过对案例所纳税情况我们知道这家房地产开发商的大约增值率为69.97%。至于转让价格多少为适，这要依据主管税务机关的自由裁量，但是，在我国新《企业所得税》法中，对于这种合理的转让定价可以通过纳税人与主管税务机关的预约定价途径加以解决。

　　我们假设这家房地产企业将整个楼盘交付于这家专门的销售公司来进行销售，每平方米支付给销售公司的手续费为200元，并与销售完毕后给予支付。

　　此时，再重新计算这家开发商的整体纳税情况：

　　营业税及附加＝14800×2×5.5%＝1628(万元)

　　土地增值额＝(14800×2－8000×2－1628) ＝11972(万元)

　　土地增值率＝11972÷(8000×2＋1628)×100%＝67.91%

　　土地增值税＝11972×40%－17628×5%＝3907.4(万元)

　　企业所得税＝(14800×2－8000×2÷1.2－1628－3907.4)×33%＝3541.32(万元)

　　税后获利＝14800×2－8000×2÷1.2－1628－3907.4－3541.32＝7189.95 (万元)

　　由于销售公司所获得的手续费收入在三年内免征营业税与企业所得税，因此，除了一些必要的费用以外，获得利润大约为4000万元（200×2＝4000）。

　　整个公司的利润为11189.95万元，与前面相比增加利润为3847.31万元。