会计实务

房价已成为人们生活和社会普遍关注的问题。那么，房地产的房价到底是由什么构成的？它制定的标准又是什么呢？

房价是由土地费用、建安工程费用、配套设施费用、相关税费、项目运营管理费用、企业利润六部分构成的。其中税费等一些标准是相同的，另外由于各开发企业的情况不同，获得土地及房产配套、管理水平条件等方面也存在着差异。

下面结合某项目的费用标准情况，将房地产企业制定房价时的构成因素总结如下。

一、土地费用

为取得土地开发使用权而发生的费用，一般包括向政府土地部门缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安装补偿费、土地整理费用（如“三通一平”、“七通一平”等）、土地契税。土地费用占房价的比重约为25-50%左右。

1、 土地出让金

征收标准：各市县人民政府根据土地的地理位置、交通、环境、基础设施状况等条件具体制定，报省财政厅备案。

2、 新增建设用地土地有偿使用费

土地管理法征收标准：5-40元/平方米。

3、 征地管理费

征收标准：征地费用总额的1.5-4%，其中住房建设标准按照原标准的70%征收。

4、 土地出让业务费

征收标准：土地出让金总额或土地租金的2%.

5、土地登记费

（1）土地权属调查和地籍测绘：个人5-10元；单位200-40000元。

（2）土地注册登记发证：个人每证5元（包括农村宅基证）；单位每证10元；三资企业和其他使用特制证的每证20元。

6、土地契税：按土地成交价格的4%征收。

二、建安工程费用

是指在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备安装工程费用，通常又称为房屋建安造价，目前建安造价一般占房价的25-40%.

三、配套设施费用

包括前期基础设施配套费（道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等）和公共配套设施（建设用地内建设的为居民提供配套服务的如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施和菜市场等盈利性的配套设施）建设费两部分，同时还包括一些诸如变电站、自行车棚等室外工程等。

配套设施费在目前房价构成中的比重约为15-20%左右。

四、相关税费

包括开发商缴纳给政府的包括营业税、城市防护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等在内的国家规定税费，以及与由地方政府或主管部门额外征收的包括征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防异地建设费、煤气水电增容费、项目管理费等名目繁多的非正规收费等。

目前相关税费占房价构成的比重在10-15%左右。

1、 城市基础设施配套费：

73.7元/平方米（住宅）

62元/平方米（非住宅）

2、 公建地费：50元/平方米（住宅）

3、 墙改费：民用建筑5元/平方米，工业建筑4.5元/平方米

4、 防空地下室异地建设费：应建防空地下室面积，2000元/平方米

5、 渣土处置费：5元/立方米

6、 散装水泥专项资金：3元/吨

五、项目运营管理费用

包括项目前期工作阶段的规划、可行性研究、勘察设计费等费用、建设期的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费和养老保险费、项目贷款利息、销售广告费、不可预见费等。

运营管理费用占房价的比重一般在18%以下，其中财务成本大约是10-15%.

六、房地产开发商的利润

为扣除以上所有费用后的剩余部分。

从实践看，不同类型的房地产项目利润占房价的比重水平存在较大差异，高与低要视开发的时间和项目的情况而定。如果拿到土地后1年能够开发完成的话利润可以达到18%左右，但是现在多为高层建筑，建筑周期一般要2-3年，加上成本上升，想实现高利润的难度已经很大。

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