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案例分析 | 新租赁准则下出租人对经营租赁的财税处理
现在租赁市场十分火热，出租的财税处理也就成为备受关注的点，接下来我们就来学习一下，新租赁准则下出租人对经营租赁的财税处理。
经营租赁，对于出租人来讲，新旧《租赁准则》变化不大，二者对比如表-1：
【案例分析】
某房地产公司与甲公司，在2018年12月31日签署了一份写字楼的租赁合同。合同约定：租赁期限5年，从2019年1月1日起；每年租金100万元（不含税，含税105万），租金按年支付，租金每年12月31日前支付。租赁期满，甲公司需恢复租赁场地原貌。
某房地产公司2019年1月向房屋中介公司支付了中介费用3万元，房屋中介公司提供了普通发票。
某房地产公司在2019年12月31日前收到了甲公司支付的第一期租金105.00万元。
该房地产公司是一般纳税人，出租的写字楼属于自己开发的老项目，对外出租适用简易计税。假定出租的写字楼每年度应计提折旧30万元（符合税法规定）。
问题：房地产公司2019年度的财税处理（适用新租赁准则）
解析：
1.会计处理
（1）2019年1月支付初始直接费用
根据新准则规定，出租人因出租而发生的初始直接费用，在发生时应先予以资本化，然后在租赁期间合理分摊。
借：长期待摊费用 3.00万元
贷：银行存款 3.00万元
（2）2019年12月收到租金，确认收入：
借：银行存款 105.00万元
贷：主营业务收入 100.00万元
应交税费—简易计税 5万元
2020年以及以后租赁期间收到各年租金时也做上面相同分录，不再赘述。
（3）初始直接费用的分摊
假定该房地产公司对租金收入采取直线法确认，则初始直接费用也应采用直线法。
每年应分摊的金额=3万元/5=0.6万元
借：其他业务成本 0.6万元
贷：长期待摊费用 0.6万元
（4）租赁物折旧
出租的房屋属于固定资产，出租期间并不改变其原来的折旧政策，房屋折旧属于房屋出租取得租金收入的成本。
借：其他业务成本 30万元
贷：累计折旧 30万元
（5）出租房屋缴纳房产税
租赁期间的年度内房产税，按照租金收入的12%计算缴纳，每年应交房产税=100×12%=12万元。
2019年收到租金后：
借：税金及附加 12.00万元
贷：应交税费——应交房产税 12.00万元
2.税务处理及税会差异分析
（1）初始直接费用
出租房屋支付的中介费等初始直接费用3万元，会计处理是把其进行了资本化处理，只是分摊了一部分计入2019年度损益，而税务方面是可以税前扣除的，因此2019年度需要进行纳税调整，调减应纳税所得额。以后租赁期间会计处理分摊的初始直接费用，税务处理已经在租赁开始的2019年度进行了税前扣除，需要进行纳税调整，调增应纳税所得额。
（2）租金收入
该案例的租金收入，税务处理与会计处理是一致的，没有税会差异。
（3）折旧
租赁期间计提的折旧金额，都可以在税前扣除，无税会差异，不需要进行纳税调整。
（4）房产税
租赁期间依照租金计算缴纳的房产税，都可以在税前扣除，无税会差异，不需要进行纳税调整。
文章来源：中国会计视野-彭怀文
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