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案例解读房地产企业销售代理合同管控要点
销售代理合同是指代理人为委托人销售某些特定产品或全部产品的代理，对价格、条款及其他交易条件可全权处理与委托人签订的合同。销售代理合同对于具有销售业务的企业来说至关重要，合同中涉及到的佣金的支付以及结算方法都将直接影响到企业的税负。今天用一个案例来重点解读房地产企业销售代理合同的管控要点。主要有以下几个方面：
1.销售代理的产品
（1）按照销售回款金额计酬：洋房，别墅，小高层，高层，商铺
（2）按照销售套数计酬：储藏室，车位，车库
2.佣金的支付
（1）乙方每月5日前提供上月的销售明细表至甲方审核，结算佣金的计算基数为乙方于上月代理销售商品房（含车位，储藏室）全款实际到甲方账户的房款（首付款+按揭贷款），强调全款到账，没有全款到账的回款不计入当月计取代理费的基数,甲方于收到后3个工作日内进行签字盖章确认，乙方按照甲方审定后的金额据实开具增值税专用发票（税率6%），自乙方提交附发票的付款申请之日15个工作日甲方完成本次佣金的支付。
3.销售佣金（含税）的结算方法
①销售佣金=销售回款额*代理费率，代理费率按照0.8%提取。
②《月销售额任务清单》需与甲方沟通后制定并由甲乙双方授权人签字确认，作为本合同的附件并逐月考核乙方的销售业绩，在该清单上，必须明确甲方指定的授权签字人是谁乙方指定的授权签字人是谁。
③销售回款额是指买受人签订《商品房买卖合同》当中所对应的房款全部到账的金额（按照预测面积计算）（包括一次性付款方式，按揭贷款方式，分期付款方式），当月全款到账的次月结算该套商品房所对应的佣金。
④根据乙方提交的销售业绩明细表结合合同附件当中的《月销售额任务清单》进行考核：
目标套数（A1），实际完成套数（A2）,
目标回款金额（B1），实际回款金额（B2）,
销售套数和回款金额有一个满足如下条件：
①A2<A1的75%/B2<B1的75%，按照当月佣金的50%支付
②A2≧A1的75%/B2≧B1的75%，按照当月佣金的75%支付
③A2≧A1的85%/B2≧B1的85%，按照当月佣金的90%支付
④A2≧A1的95%/B2≧B1的95%，按照当月佣金的100%支付
如果乙方连续2个月销售套数及回款金额低于当月确定目标的75%，视为乙方没有完成销售任务，甲方有权解除合同；
如果乙方在第二个月能够将累计完成销售套数或回款金额达到85%以上，甲方将前一个月应该支付的佣金支付至90%；
如果能够达到95%目标任务的情况下，可以支付至100%。
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