2005年注册资产评估师《建筑工程评估基础》考试大纲(二)

　　税金＝（税前造价＋利润）×税率（%）

　　9.工程施工发包与承包计价办法

　　根据建设部第107号部令《建筑工程施工包与承包计价管理办法》的规定，发包与承包价的计算方法分为工料单价法和综合单价法。

　　八。建设工程造价的确定

　　（一）考核目的

　　工程计价方法在工程建设的各个阶段有所不同，掌握这些方法，有助于评估人员正确理解和分析工程造价文件，在评估中灵活借鉴造价计价方法，为合理确定建设工程重置成本和估算拟建项目投资起到至关重要的作用。这部分主要考核评估人员进行工程造价核算的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.了解投资估算的内容和编制方法。

　　2.掌握设计概算的概念和内容，掌握单位建筑工程概算编制方法，熟悉设计概算的主要作用和编制依据，熟悉单位设备及安装工程概算编制方法，了解单项工程综合概算和建设项目总概算的编制方法。

　　3.掌握施工图预算的概念和内容，掌握施工图预算的编制方法，熟悉施工图预算的主要作用和编制依据，了解给排水、采暖、燃气、电气照明安装工程施工图预算的编制。

　　4.掌握工程量单计价的基本内容和方法，掌握工程量清单计价的步骤和程序，熟悉工程量清单统一格式，了解工程量清单计价及其作用。

　　5.了解工程结算和竣工决算的内容。

　　（三）要点说明

　　1.设计概算的概念和内容

　　设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计（或技术设计）图纸及说明、概算定额（概算指标）、各项费用定额或取费标准（指标）、设备、材料预算价格等资料，编制和确定的建设项目从筹建至工交付使用所需全部建设费的文件。设计概算包括静态和动态投资两个部分，可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。

　　2.设计概算的主要作用和编制依据

　　设计概算的主要作用有：设计概算是国家制定和控制建设投资的依据，是编制建设计划的依据，是进行拨款和贷款的依据，是签订总承包合同的依据，是考核设计方案的经济合理性和控制施工图预算和施工图设计的依据，是考核和评价工程建设项目成本和投资效果的依据。

　　设计概算的编制依据有：国家发布的有关法律、法规、规章、规程等，批准的可行性研究报告及投资估算、设计图纸等有关资料，有关部门颁布的现行概算定额、概算指标、费用定额等和建设项目设计概算编制方法，有关部门发布的人工、材料价格，有关设备原价及运杂费率、造价指数等，建设场地自然条件和施工条件，有关合同、协议等，其他有关资料。

　　3.单位建筑工程概算编制方法

　　（1）概算定额法。利用概算定额编制单位建筑工程设计概算的方法，与利用预算定额编制单位建筑工程施工图预算的方法基本相同。其不同之处在于编制概算所采用的依据的概算定额，所采用的工程量计算规则是概算工程量计算规则。该方法要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确的，方可采用。

　　（2）概算指标法。概算指标法是采用直接工程费指标。概算指标法是将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制单位工程概算的方法。该方法适用于初步设计深度不够、不能准确地计算工程量，但工程设计是采用技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况。因此，其计算精度较低，是一种对工程造价估算的方法，但由于其编制速度快，故有一定实用价值。

　　在拟建项目结构特征与概算指标相同时，可直接套用概算指标编制概算。当拟项目的结构特征与概算指标有局部不同时，必须对概算指标进行调整后方可套用。可采用调整概算指标中的每平方米（立方米）造价和调整概算指标中的工、料、机数量两种方法调整。

　　（3）类似工程预算法。类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。该方法适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似又没有可用的概算指标的情况，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。

　　4.单位设备及安装工程概算编制方法

　　（1）设备购置费概算。国产标准设备原价可通过询价、查询或按主管部门规定的现行价格计算。非主要标准和工器具、生产家具的原价可按主要标准设备原价乘以主管部门或地区规定的百分比计算。设备运杂费按有关部门规定的运杂费率计算。

　　（2）设备安装工程概算的的编制方法包括预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法。

　　5.施工图预算的概念和内容

　　施工图预算是根据施工图，按照各专业工程的预算工程量计算规则统计计算出工程量，并考虑实施施工图的施工组织设计确定的施工方案或方法，按照现行预算定额、工程建设费用定额、材料预算价格和建设主管部门规定的费用计算程序及其他取费规定等，确定的单位工程、单项工程及建设项目建筑安装工程造价的技术和经济文件。施工图预算包括单位工程预算、单项工程预算和建设项目总预算。

　　6.施工图预算的主要作用和编制依据

　　施工图预算的主要作用有：是进行招投标的基础，是施工单位组织材料、机具、设备及劳动力供应的依据，是施工企业编制进度计划、进行经济核算的依据，是施工单位拟定降低成本措施和编制施工预算的依据，是甲乙双方统计完成工作量、办理工程结算和拨付工程款的依据，是工程造价管理部门监督、检查执行定额标准、合理确定工程造价人、测算造价指数及审定招标工程标底的依据。

　　施工图预算的编制依据有：施工图纸及说明书和标准图集，现行预算定额及单位估价表、建筑安装工程费用定额、工程量计算规则，施工组织设计或施工方案、施工现场勘察及测量资料，材料、人工、机械台班预算价格、工程造价信息及动态调价规定，预算工作手册及有关工具书，工程承包协议或招标文件。

　　7.施工图预算的编制方法

　　（1）单价法。根据地区统一单位估价表中的各项定额单价，乘以相应的各分项工程的工程量，汇兑相加，得到单位工程的人工费、材料费、机械使用费之和；再加上按规定程序计算出来的措施费、间接费、利润和税金，得出单位工程的施工图预算造价的方法。

　　（2）实物法。应用实物法编制施工图预算，首先根据施工图纸分别计算出分项工程量，然后套用相应预算人工、材料、机械台班的定额用量，再分别乘以工程所在地当时的人工、材料、机械台班的实际单价，求出单位工程的人工费、材料费和施工机械使用费，并汇兑求和，进而求得直接工程费，然后再按规定计取其他各项费用，汇兑后就可得出单位工程施工图预算造价。

　　（3）综合单价法。所谓综合单价即分项工程完全单价，是将各种工料和价格从市场上采集后编制成直接工程费，然后以直接工程费为基准参照费用定额把各项间接费和利润、税金分解到各分部分项工程合成为综合单价，某分项工程综合单价乘以工程量即为该分项工程的合价，所有分项工程合价汇总后即为该工程的总价。这种方法与前述方法相比较，主要区别在于：间接费和利税是用一个费率分摊到分项工程单价中，从而组成分项工程完全单价的。

　　8.工程量清单计价的基本内容与方法

　　工程量清单计价方法，是指在建设工程招标投标中，招标人按照国家统一的《建设工程工程量清单计价规范》（以下简称不《计价规范》）的要求编制和提供工程量清单，投标人依据工程量清单、拟建工程的施工方案，结合自身实际情况并考虑风险后自主报价的工程造价计价模式。

　　工程量清单计价的基本过程分为两个阶段：工程量清单编制和工程量清单计价过程。

　　（1）工程量清单编制。工程量清单是由招标人按照《计价规范》附录中统一的项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则，结合施工设计图纸、施工现场情况和招投文件中的有关要求进行编制。包括分部分项工程清单、措施项目清单、其他项目清单。

　　①分部分项工程量清单。在编制分部分项工程量清单时作到四个统一，即项目编码统一、项目名称统一、计量单位统一和工程量计算规则统一。

　　②措施项目清单。措施项目指为完成工程施工，发生于该工程施工前和施工过程主技术、生活、安全等方面的非工程实体项目。措施项目清单的编制除考虑工程本身的因素外，还涉及水文、气象、环境、安全等和施工企业的实际情况列项，可参考《计价规范》提供的“措施项目一览表”列项，不足部分可补充。

　　③其他项目清单。其他项目清单应根据拟建工程的具体情况列项。《计价规范》提供了两部分四项作为列项参考，不足部分可补充。

　　（2）工程量清单计价。工程量清单计价包括编制招标标底、投标报价、合同价款的确定和办理工程结算等。工程量清单计价应包括按招标文件规定，完成由招标人提供的工程量清单所列项目的全部费用，具体包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金。工程量清单计价采用综合单价计价，综合单价包括完成规定计量单位合格产品所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。综合单价适用于分部分项工程量清单、措施项目清单和其他项目清单。分部分项工程量清单的综合单价，不包括招标人自行采购材料的价款。

　　①标底的编制。招标工程如设标底，标底应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况、合理的施工方法以及按照省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定的有关工程造价计价办法进行编制。

　　②投标报价。投标报价应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况及拟定的施工方案或施工组织设计，依据企业定额和市场价格信息，或参照建设行政主管部门发布的社会平均消耗量定额进行编制。

　　③工程量变更及其计价。合同总综合单价因工程量变更需调整时，除合同另有约定外，应按下列办法确定：

　　a.工程量清单漏项或设计变更引起新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据。

　　b.由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后，作为结算依据。

　　由于工程量的变更，且实际发生了规定以外的费用损失，承包人可提出索赔要求，与发包人协商确认后，给予补偿。

　　9.工程量清单计价的步骤和程序

　　工程量清单计价的步骤为：

　　（1）熟悉工程量清单；

　　（2）研究招标文件；

　　（3）熟悉施工图纸；

　　（4）了解施工组织设计；

　　（5）熟悉加工定货的有关情况；

　　（6）明确主材和设备的来源情况；

　　（7）计算工程量；

　　（8）确定措施项目清单内容；

　　（9）计算综合单价；

　　（10）计算措施项目费、其他项目费、规费、税金等。

　　（11）将分部分项工程项目费、措施项目费、其他项目费和规费、税金汇总、合并、计算出工程造价。

　　根据计价规范的规定，工程量清单计价程序如下表所示。

　　工程量清单计价程序

序号	名称	计算办法
1	分部分项工程费	∑（分部分项清单工程量×综合单价）
2	措施项目费	按规定计算
3	其他项目费	按招标文件规定计算
4	规费	按规定计算
5	不含税工程造价	1＋2＋3＋4
6	税金	按税务部门规定计算
7	含税工程造价	5+6

　　10.工程量清单统一格式

　　工程量清单计价格式应由下列内容组成：

　　（1）封面；

　　（2）投标总价；

　　（3）工程项目总价表；

　　（4）单项工程费汇总表；

　　（5）单位工程费汇总表

　　（6）分部分项工程量清单计价表；

　　（7）措施项目清单计价表；

　　（8）其他项目清单计价表；

　　（9）零星工作费表；

　　（10）分部分项工程量清单综合单价分析表；

　　（11）措施项目费分析表；

　　（12）主要材料价格表。

　　九、建设工程财务评价与功能评价

　　（一）考试目的

　　在资产评估的多种方法中，收益法是以资历产未来所带来收益确定其价值勤的方法，因此，在评估中要充分考虑待估资产未来可能为其所有者或使用者带来的经济效益。评估人员学业习建设工程能为其所有者或使用者带来的经济效益。评估人员学习建设工程财务评价的知识，有助于加深其对工程设资经济效果的理解，拓展评价工作思路。

　　建筑工程能评价，是对建筑产品满足社会需要熟悉从社会性、适用性、安会性、艺术性和经济性等多个角度对一个建筑产品的经综合质量进行评价，熟悉建筑工程功能评功和功能评价基本知识的熟悉程度和应用能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握财务评价指标体系，掌握财务评价中反映项目盈利能力指票的计算方法和评价标准，熟悉财务效益和费用的识别和计算，熟悉财务评价报表的编制，熟悉财务评价中反映项目清偿能力指标的计算方法和评价标准，了解财务评价的概念、工作程序及内容。

　　（三）要点说明

　　财务评价指标体系

　　按照是否考虑资金时间价值，则评价指标可分为静态评价指标和动态评价指标。其中静态评价指标包括静态投资回收期、借款偿还期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、利息备储率和偿债备付率等，动态评价指标包括动态投资回收期、财务净现和财务内部收益率等。

　　根据指标的性质，财务评价指标可分为时间性、价值性和比率性指示。其中时间性指标包括投资回收期和借款偿还期等；价值性指票包括财务净现值等；比率性指票包括财务内部收益率、投资利润、投资利税率、资本金利润率、利息备付率和偿债备付率等。

　　2.财务评价中反映项目盈利能力指标的计算方法和评价标准。

　　（1）财务净现值（FNPV）。财务净现值是按行业基准收闪率或设定的目标折现率（ic），将项目计算期（n）_内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据现金流量表计算得到。其表达式为：

　　FNPV=

　　在多方案比选中，取财务净现值勤大者为优，如果FNPV0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上可以接受。

　　（2）财务内部收益率（FIRR）。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济合义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资历的回报水平。其表达式为：

　　财务内部收益率的计算应先采用试算法，后采内插法求得。内插公式为：

FIRR=i₁+

　　内部收益率愈大，说明项目的获利能力越大；将所求出的内部收益率与行业的基准收益率或目标收益率ic相比，当FIRRic时，则项目的盈利能力已满足最低要求，在财务上可以被接受。

　　（3）动态投资回收期（Pt）。动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收期力的重要指标。动态投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起表达公式为：

　　计算公式为：

　　动态投资收回收期=[累计折现值开始出现正值的年数-1]+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值

　　在项目财务评价中，动态投资回收期愈小说明项目投资回收的能力越强；动态投资回收期Pt与基准回收期PC相比较，如果P_t≦P_C，表明项目投资能在规定的时间内收回，则项目在财务上可行。

　　（4）投资利润率。投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产能力后的一下正常年份利润总额或生产经营期内年平均利润与投资总额的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。计算公式为：

　　投资利润率=（年利润总额或年平均利润总额）/投资总额*100%

　　投资利润数值愈大愈好。在财务评价中，将投资利润率与行业平均投资利润率相比，当投资利润率行业平均投资利税率时，则项目在财务上可行。

　　（5）投资利税率。投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利税总额或生产经营期内年平均利税总额与投资总额的比率。它是反映项目单位投资盈利能力和对财政所做贡献标。计算公式为：

　　投资利税率=（年利税总额或年平均利税总额）/投资总额*100%

　　投资利税率数值愈大愈好。在财务评价中，当投资利税率行业平均投资利税率时，则项目在财务上可行。

　　（6）资本金利润率。资本金利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份利润总额或生产经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金盈利能力。计公式力：

　　资本金利润率=（年利润总额或年平均利润总额）/资本金*100%

　　该指标数据愈大愈好。评价标准应以同行业的平均资本金利润率作比较，大于等于平均资本利润率时为可行。

　　3.财务效益和费用的识别与计算

　　建设项目的财务效益主要表现为生产经营的产品销售（营业）收入，财务支出（费用）主要表现为建设项目的总投资、经营成本和税金等各项支出。此外，项目得到的各种补贴、项目寿命期末回收的固定资产余值和流动资金等，也是项目得到的收入，在财务评价中视作益处理。

　　4.财务评价报表的编制

　　财务报表包括基本所表和辅助报表。基本报表有现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表，对于涉及外贸、外资及影响外汇流量的项目，为考察项目的外汇平衡情况，沿需编制外汇平衡表。除必须编制以上几种基本报表外，还应编制辅助报表，主要有固定资产投资估算表、流动资金估算表、投资计划与资金筹措表、固不定期资产折旧费估算表、无形及递延资产摊销表、总成本费用估算表、产品销售收入和销售税金及附加估算表、借款还本付息表等等。

　　5.财务评价中反映项目清偿能力指标的计算方法和评价标准

　　（1）借款偿还期。借款还期。是指根据国家财政规定及投资项目具体财务条件，以项目可资项目的具体财务条件，以项目可作为偿还贷款的项目收益（利润、折旧及共他收益）来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间。其具体推算公式如下；

　　借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数－开始借款年份+当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额

　　借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有借款偿债能力的。

　　（2）利息备付率。利息坟率也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值。计算公式为：

　　利息备付率=息税前利润/当期应付利息费用

　　利息备付率表示使用项目利润付利息的保证倍率。在正常经营情况下，利息备付率当大于2.

　　（3）偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。计算公式为：

　　偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额

　　偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借本息的保证倍率。正常情况下应当大于1，且越高越好。

　　6.建筑工程功能评价的内容

　　建筑功论证，就是对建筑产品能够提供的功能效果加工以分析和评价论证，衡量满足社会需要的程度。对于不同的建筑工程，由于建设目的不同，在功能评价方面的内容民不尽相同。概括起来，建筑工程功能评价的主要内容包括：社会性功能，适用性功能，安全性功能，艺术性功能和经济消耗。对建筑工程功能的评价，往往通过评价一系列反映这些因素的指标来实现。对于公共建筑、工业建筑、住宅小区的功能，应采用不同的指标系进行评价。

　　7.建筑工程功能评价的方法

　　建筑工程功能评价是一种综合评价，是追求金目标综合效果的评价，它通过对一系列相互关联的指标进行综合评价而实现。建筑工程功能评价的方法有多种，简单而常的评价方法有专家评议法和综合评分法。

　　十、建筑物的损耗

　　（一）考核目的

　　建筑物的损耗是决定其价值的关键因素，是确定成新率的基础。评估人员应当掌握建筑物损耗的概念、内容以及损耗的确定方法。这部分主要考核评估人员判断建筑物损耗的能力。

　　（二）考试基本要求

　　熟悉建筑物损耗的概念和造成建筑物损耗的因素。

　　掌握建筑物损耗确定方法。

　　熟悉确定建筑物损的现场工作程序和现场察要

　　熟悉《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292－1999）和《工业厂房可靠性鉴定标准》（GBJ144－90）相关内容，了解《房屋完损等级评定标准》[城住字[1984]第678号]和《危险屋鉴定标准》（JGJ125－99）的相关内容。

　　（三）要点说明

　　1.建筑物损耗的概念和造成筑物损耗的因素

　　建筑物损耗是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建造物效用递减，从崦引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。造成建筑物损耗的原因是多方面的，一般将其归类为物质因素、功能因素和经济因素三类。

　　2.建筑物损耗确定方法

　　建筑物损耗确定方法主要有：使用年限法、观察法、综合法等。

　　使用年限法。使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法，其主要计处参数为建筑物损耗率可成新率。

　　资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状装饰品等综合判断，同时参考土地使用年限根据实际使用年限的调整得到的。建筑物成亲摔可在计算出损耗率的基础上得到，利用成新率可求得建筑物的现值。

　　观察法。观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行关察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法，依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场时边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位别打分，然后计算损耗率。

　　综合法。综合法是指在运用多种方法基础上综合确定损耗率左成新率的方法，通过运用多种方法进行损率或成新率的测算，进行加机平均最后综合确定建筑物损耗率或成新率的方法。其中比较同典型的有观察与使用年限加权平均法。

　　其他方法。如修复法，是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值（再生产价值）的百分比确定损耗率的方法。在实际工作中，还应卉分建筑物的主体与附属设备，分虽计算其损耗的方法，根据各部分价值占重置价的比值确定权系数，通过另权平均确定建筑物的损耗率。

　　3.确定建筑物损耗的现场工作程序和现块勘察要点。

　　对于规模较大，房屋建筑物数量较多的企业，在实地勘察之前，先对被评估单位的房屋建筑物进行分类，以便明确重点，区别对待。勘察时应事先按厂区或小区规划或根据现场情况安排一个合理的勘察线路，并将预先安排好的勘察日程事先通知对方。在进行房屋建筑物的勘察时，应对照资产评估登记表和总平面图及共编号，对房屋建筑物逐栋进行勘察。进行现场勘察前，应事先准备好建筑物现场勘察表。对建筑物进行现场勘察后，应依据勘察结果，以及已合用年限、维护、保养、合用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计处茁损耗率或成新率。现场勘察的要点应围绕各类结构建筑的结构、装饰装修和设备部分的成新状况展开。

　　4.《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292－1999）和《工业厂房可靠性鉴定标准》（GBJ144－90）的相关内容

　　《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292－1999）是为正确鉴定民用建筑的可靠性，加强对已有建筑物的安全与合理使用的支术管理而制定的。《工业厂房可靠性鉴定标准》（GBJ144－90）是为已有工业厂房的可靠性鉴定提供统一程序和准则而制定的。上述两个标准能力工业厂房和民用建筑成新率鉴定提供参考。

　　十一、建设用地

　　（一）考核目的

　　建设用地的相关知识是土地评估的基础知识。为正确理角解地价的含义和合理确不定期土地价值，评估人员应当熟悉建设用地的特征和分类，熟悉建设用地取得及费用补偿方式、转让及丧失的情况，熟悉国家对建设用地管理的相关规定。这部分主要考核评估人员对地价及其价值影响因素的熟悉程度以及对土地成本构成的熟悉程度。

　　（二）考试基本要求

　　熟悉建设用地的特性及建设用地的分类，了解建设用地的环境。

　　掌握建设用地的取得及建设用地的相关费用和相磁工作，熟悉建设用地的转让和丧失。

　　掌握城市规划对房屋建筑及建设用地的了制作用，掌握土地利用总体规划对建设用地的限制作用，熟悉耕地保护的相关规定，熟悉土地整理和土地相关规定，了解国家对加强开发区管理的相关规定。

　　（三）要点说明

　　建设用地的基本特性

　　建设用地的基本特性包括其非自然生态利用特性、区位利用特性、相对因难性等。

　　建设用地的分类

　　根据用地的分类《土地分类》规定期，我国的土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地又分为商服用地、工矿仓储地、公用调施用地、公共建设地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地8个二级类。

　　3建设用地的取得

　　根据我国《房地产管理法》规定，获得国有土地使用权的基本方式有两种：出让和划通过出让方式获取国有土地合使伤脑筋权又可以分成两种具体方式：一是招标、拍卖、挂牌、二是协议出让。建设用地取得的其他方式还包括：租赁和转让等。

　　4.取得建设用地的相关费用和相关工作

　　建设通知地如通过行政划方式取得，则须承担征地补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用；若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。

　　（1）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作。征地补偿费用包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占有税、土地管理费等。征地补偿安置工作的基本出发点是：要保证被征地农民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，农村集体经济组织和农户还在似征土地上抢栽、抢种、抢建的，在征地时一律不予补偿。省级国土资源部门要合同有关部门制定省域内各县（市）耕地的最低统一年产值勤标准，报省级人民政府批准后公布执行。土地补偿费和安置补助费的统一年产值赔数，应按照保证被征地农民原有生活水降低的原则，在法律规定范围内确定。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。被征地农民将采取农业生产、重新择业、入股分红、异地移民“四种安置途径。符合规定条件的纳税人可以按规定程序向土地管理机关同级征收面关提出耕地占有税、契税的减免申报。

　　（2）拆迁安置工作及补偿费用。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人按上述方法计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，对于在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以付给提前搬家奖励费；在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由少、自治区、直辖市人民政府规定。

　　（3）出让金、土地转让金。土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有权收益，出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税；转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税；土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。

　　5.建设用地的转让和丧失

　　（1）建设用地的转让。依法取得的国有土地使用权可以依法转让。以出让或划拨方式取得的国有土地使用权的转让服从不同的转让条件。建设用地的转让应当签订书面转让合同，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得的土地使用权转让，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　（2）建设用地的丧失。建设用地的丧失有两种情况：土地的灭失和建设用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火灾等自然原因造成土地灭失的情况，建设用地自然丧失。建设用地的丧失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和闲置土地的收回。

　　6.城市规划对房屋建筑及建设用地的限制

　　《中华人民共和国城市规划法》规定，“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理”。城市规划对房屋建筑及建设用地的限制作用体现在以下几个方面：（1）城市规划对建设项目立项的要求；（2）城市规划对建设项目申请用地的要求；（3）城市规划对建设项目设计方案审批的要求；（4）城市规划对建设项目开工的要求；（5）城市规划对建设项目竣工的要求；（6）城市规划对建设项目临时用地的要求；（7）城市规划的其他要求；等。

　　7.土地利用总体规划对建设用地的限制

　　《中华人民共和国土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。土地利用计划制定、建设项目瞬息地预审、农用地转用和建设用地审批、城市和村镇规划建设用地规模审核、土地开发整理、土地执法检查等，都必须依据和符合土地利用总体规划。土地利用总体规划对建设用地的具体限制内容包括：（1）土地利用总体规划对实施城市规划占用土地的规定；（2）土地利用总体规划对具体建设项目建设用地的规定等。

　　8.耕地保护的相关规定

　　《中华人民共和国土地管理法》规定，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。《中华人民共和国土地管理法》保护耕地的方式是实行基本农田保护制度。国家对应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区严格管理的耕地类型做出了具体规定。国家耕地保护政策的相关规定包括：（1）国家实行占用耕地补偿制度；（2）非农业建设必须节约使用土地；（3）禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地；（4）基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用等。

　　9.土地整理和土地复垦的相关规定

　　土地整理，就是依据土地利用总体规划和土地开发整理规划，对农村地区田、水、路、林、村进行综合整治；对在生建设过程中，挖损、塌陷、压占、污染破坏的土地和洪灾、滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦；对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。土地复垦，是土地整理的一种，是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。国家对土地整理和土地复垦的相关规定包括：

　　（1）土地开发整理要与保护和改善生态环境协调统一；

　　（2）土地开发整理要与农业生产结构调整有机结合；

　　（3）加大工矿废弃土地复垦力度；

　　（4）土地复垦应当与生产建设统一规划等。