2004年注册资产评估师《建筑工程评估基础》考试大纲

　　一、概述

　　（一）考试目的

　　本部分为建设工程的基础知识，目的是建立评估人员对工程的整体认识，加深其对资产评估中建设工程相关知识的理解。这部分内容主要考核评估人员对建设工程基本知识的熟悉程度和对建设相关法律法规的了解程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.根据建设项目的组成；熟悉建设工程的概念；熟悉项目建设的程序；了解建设项目的分类。

　　2.熟悉房屋建筑工程的分类；了解其他土木工程的分类。

　　3.熟悉中华人民共和国建筑法、城市房屋拆迁估价指导意见的相关内容；了解建设法规的概念和作用；了解我国建设法规体系和建设法规的实施；了解环境影响评价法、招标投标法的相关内容。

　　4.了解资产评估中的建设工程相关知识。

　　（三）要点说明

　　建设项目

　　可分为单项工程、单位（子单位）工程、分部（子分部）工程和分项工程。

　　二、建筑材料

　　（一）考试目的

　　建筑材料是构成建设工程的物质基础，学习和掌握建筑成材料的种类、特性、基本用途和使用趋势，有利于评估人员更深刻地理解建筑工程的组成和构造，更准确地判断建筑工程实体、经济、功能等方面的损耗。这部分内容主要考核评估人员对各种建筑材料的分类、材料特性、应用范围等的理解程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.了解建筑材料的分类和发展趋势。

　　2.掌握水泥的种类、性质、强度等级及应用范围；掌握钢材的分类及技术性能；熟悉建筑常用钢材的种类及特性；熟悉气硬性胶凝材料、砌墙砖、建筑砂浆、建筑砌块的基本内容；了解木材的基本内容。

　　3.掌握混凝土的特点、组成材料及其要求，掌握混凝土配合比的表示方法和相关参数；掌握混凝土的技术性质；掌握普通钢筋混凝土的特点，以及预应力混凝土的原理及分类。

　　4.了解建筑防水材料和保温材料的基本内容。

　　5.熟悉饰面石材、装饰陶瓷、玻璃、装饰涂料、木装饰材料、塑料装饰材料、金属装饰材料的基本内容。

　　6.熟悉塑钢门窗的特点和分类。

　　7.了解复合墙体的形式、特点和组成，以及常用复合墙体的主材。

　　（三）要点说明

　　1.水泥的种类、性质、强度等级及应用范围

　　（1）水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥。

　　（2）水泥的性质：水泥被称为水硬性材料，水泥硬化过程可产生大量水化热，水泥凝结时间，硬化速度与水泥颗粒细度，温度及用水量有关，普通水泥硬化过程中，在空气中体积收缩，在水中体积略有增大。水泥凝固过程可分为初凝和终凝。水泥的体积安定性是指水泥再凝结硬化过程中体积变化的均匀程度。

　　（3）水泥的强度等级：国家标准GB/T17671－1999规定：将水泥、标准砂按规定比例和方法制成规格为40mm×40mm×160mm的标准条件，在标准条件下养护，测定其3d和28d时的抗压强度和抗折强度。硅酸盐水泥强度等级根据规定龄期的抗压强度和抗折强度划分。

　　（4）应用范围：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥各有其我及适用范围。

　　2.钢材的分类及技术性能

　　（1）钢材的分类。根据化学成分的不同，钢材可分为碳素钢和合金钢；根据用途的不同，钢材可分为结构钢、工具钢和特殊钢。

　　（2）钢材的技术性能

　　①抗拉性能是建筑钢材最重要和最常用的性能。通过拉伸试验可以测出弹性极限、屈服强度、抗拉强度及伸长率等技术指标。钢材拉伸变形过程可划分为：弹性阶段，屈服阶段，强化阶段，颈缩阶段。

　　②冲击韧性在指在抗冲击荷载作用下，钢材抵抗破坏的能力。

　　③疲劳强度是指钢材承受规定次数交变荷载发生破坏所能承受的最大应力。

　　④硬度是指材料抵抗其他较硬物体压入的能力，也可以说是材料表面抵抗变形的能力⑤冷弯性能是指钢材在常温下随弯曲变形的能力，承受弯曲变形程度越大，说明钢材冷弯性能越好。

　　⑥将经过冷拉的钢筋，于常温下存放15－20d，或加热到100－200℃并保持2－3h后，则钢筋强度将进一步提高，这个过程称为时效处理，前者称自然时效，后者称为人工时效。

　　⑦可焊性是指钢材在一定焊接工艺条件下，在焊缝及其附近过热区不产生裂缝及硬脆倾向。

　　3.混凝土的特点、组成材料及其要求

　　（1）混凝土的特点

　　①原材料来源广且造价低；

　　②具有良好的可塑性；

　　③可调配性好；

　　④抗压强度高；

　　⑤与钢筋的共同工作性好；

　　⑥耐久性好；

　　⑦耐火性好；

　　⑧生产工艺简单、能耗低；

　　⑨可浇注成整体建筑物以提高抗震性，也可制成各种构件再进行装配。

　　（2）普通混凝土的基本组成材料为水泥、水、砂子、石子，还经常加入外加剂和掺合料。

　　（3）混凝土组成材料的要求。水泥：标号应满足结构强度要求，初凝、终凝时间要适当。此外，还应注意与混凝土等级保持适当比例，一般水泥标号约为混凝土强度等级的1.5～2.0倍。砂：含杂质质量少。有良好的级配。石子：要有良好的级配和含杂质少。要求石子的强度应为混凝土的1.5倍以上，并且针、片状石子含量不得超过1.5%.水：混凝土的拌和及养护用水应符合规范的规定，要求不含影响水泥正常凝结与硬化的有害杂质、油脂和糖类。外加剂：掺量不大于水泥质量的5%. 4.混凝土配合比的表示方法和相关参数

　　（1）混凝土配合比的表示方法。常用的有两种：一种是以1立方米混凝土中各种材料的用量来表示的；另一种是以水泥的质量为1，用各材料间的质量比来表示。

　　（2）混凝土配合比的相关参数。实质上就是确定四种基本材料用量的三个比例关系，这三个比例关系可以用三个参数来表示。即：水与水泥的关系，用水灰比表示；砂与石子的关系，用砂率来表示；水泥浆与骨料的关系，用单位用水量来表示。

　　5.混凝土的技术性质

　　混凝土强度按混凝土立方体抗压强度标准值划分为C15、C20、C25、C30、C35、C40、C45、C50、C55、C60、C65、C70、C75及C80等14个等级。

　　混凝土拌合物的和易性是指混凝土拌合物易于施工操作，并获得均匀密实结构的性质。混凝土耐久性是指混凝土在抵抗周围环境各种因素作用，保持原有性能的能力。混凝土的变形包括无荷载作用下的变形和有荷载作用下的变形。

　　6.普通钢筋混凝土的特点

　　钢筋和混凝土在保证在外荷载的作用下，钢筋与相邻混凝土能够共同变形，受拉区的钢筋首先达到屈服强度，而后受压区的混凝土达到弯曲抗压强度，构件即遭破坏。钢筋混凝土能充分发挥钢筋的抗拉能力和利用混凝土的抗压能力，合理的利用了两种材料各自的优点。其次，钢筋与混凝土两种材料的温度线膨胀系数和数值颇为接近。

　　7.预应力混凝土的原理及分类

　　在外荷载作用之前，预先在梁的受拉区施加一对大小相等、方向相反的偏心预压力，使得梁截面下边缘混凝土产生预压应力。当外荷载作用之时，截面下边缘将产生拉应力；最后的应力分布为上述两种情况的迭加；梁的下边缘应力可能是数值很小的拉应力，也可能是压应力。也就是说，由于预压应力的作用，可部分抵消或全部抵消外荷载所引起的拉应力，因而延缓了混凝土构件的开裂。预应力混凝土生产工艺的不同，可分为先张法和后张法。

　　三、建设工程的组成与构造

　　（一）考试目的

　　建设工程结构类型是影响其价值的重要因素，评估人员应当掌握有关建筑结构和构造的基本原理，熟悉建筑物的内部组成和构造，了解建筑结构承重体系的力学性能，其对于形成对建筑构造的整体认识，判断建筑物损坏的程度起着至关重要的作用。这部分内容主要考核评估人员对建筑工程结构受力、建设工程组成与构造、房屋结构类型的掌握程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握结构构件的强度、刚度和稳定性要求，掌握建筑工程的基本组成，熟悉建筑工程结构荷载、结构构件基本变形和受力分析。

　　2.掌握基础的分类和构造，熟悉地基、基础的基本概念和分类，熟悉基础的设计原理，了解基础（地下室）的防潮、防水。

　　3.掌握房屋主体结构中墙体的基本要求、构造及变形缝的作用及做法，掌握楼盖结构体系及梁、现浇板的分类与构造及受力特征，掌握钢筋混凝土楼梯的分类及结构与受力特点，掌握平屋顶的构造及功能、坡屋顶的承重体系及构造体系，熟悉阳台与雨蓬的构造，熟悉楼梯的种类和基本构成，了解间隔墙、预制板、台阶与坡道和其他类型屋顶的基本内容。

　　4.掌握砖混结构、排架结构、框架结构、钢筋混凝土剪力墙结构、框架－剪力墙结构房屋的构造、传力路线和主要结构特征，了解简式结构房屋、空间结构体系的构造和结构特征。

　　5.熟悉给排水、采暖、电气工程的组成与构造，了解智能建筑组成和基本功能。

　　6.了解桥梁、隧道、公路、铁路线路工程和其他构筑物工程的基本组成与构造。

　　（三）要点说明

　　1.结构构件的强度、刚度和稳定性要求

　　强度是指材料或构件抵抗破坏的能力。刚度是指构件抵抗变形的能力。稳定性要求就是要求受压构件不能丧失稳定。

　　2.建筑工程的基本组成

　　建筑工程一般由基础、墙（柱）、楼盖、楼梯、门窗和屋顶等六大部分组成。

　　3.基础的分类和构造

　　房屋建筑基础按所用材料可分为砖基础、毛石基础、灰土基础、混凝土基础及钢筋混凝土基础。基础按类型可分为条形基础（又称带形基础）、独立基础、片筏基础、桩基础和箱形基础。

　　条形基础多为墙基础，沿墙体长方向是连续的。独立基础主要为独立柱下的基础。片筏基础形象于水中漂流的木筏，井格基础下用钢筋混凝土板连续、成一片，增加了基础与地基的接触面积。箱形基础是由钢筋混凝土的顶板、底板和纵横承重隔板组成的整体式基础。桩基础由承台和桩群两部分组成。

　　4.房屋主体结构中墙体的基本要求、构造及变形缝的作用及做法

　　（1）墙体强度及稳定性的要求。墙体的强度除取决于所采用的砖、石的强度，还与砌筑用的砂浆强度、搭缝方式、施工质量有直接关系。墙体的高度和厚度就保持适当的比例。同理，外墙的长度也不宜过长，结合使用要求，每隔一定距离应设置横隔墙，以提高外墙的刚度。

　　（2）砖墙的构造。粘土砖墙的厚度有：半砖墙、3/4砖墙、一砖墙、一砖半墙、二砖墙。

　　砖墙体中门窗过梁、圈梁、构造柱的设置：设置在门窗洞口两边的墙体上，传递墙体重量的横梁为门窗过梁。为了增强砖墙体的稳定性和整体性，使墙体受力均匀，在建筑物的基础、屋顶和每层楼板处，沿外墙和主要内墙设置钢筋混凝土圈梁。为了增加砖混结构房屋的整体性，提高抗震能力，在房屋的四角和纵横墙交接处设置自基础至屋顶的钢筋混凝土构造柱。

　　（3）钢筋混凝土上墙体的构造。它是由墙筋、暗柱筋、暗梁筋为骨架，用混凝土浇筑而成的承重墙体。墙体厚度可分为16cm、18cm、20cm等规格，房屋主体结构的墙体全部是现浇混凝土。

　　（4）框架填充墙体的构造。框架填充墙体是在框架柱梁间用各类砌块和材料填充的墙体。除砖砌间墙外，还有加气混凝土砌块和墙板、陶料混凝土空心砖等。

　　（5）变形缝的作用及做法

　　变形缝包括：伸缩缝，沉降缝、抗震缝。

　　①伸缩缝。防止和减少由于自然界冬、夏季温度变化的影响、建筑构件热胀冷缩出现的裂缝和破坏。其做法为：沿建筑物长度方向每隔一定距离预留缝隙，将建筑物从屋顶、墙体、楼层等地面以上构件全部断开，基础因受温度变化较小，不必断开。

　　②沉降缝。当房屋相邻部分的高度、荷载和结构形式判别很大而地基又较弱进，房屋有可能产生不均匀沉降，致使某些薄弱部位开裂。为此，在适当位置如复杂的平面或体形转折处、高度变化处、荷载、地基的压缩性和地基处理的方法明显不同处设置沉降缝。

　　③抗震缝。当房屋建筑立面高差在6米以上，或承重结构的材质不同以及建筑平面尺寸不一致时，在地震作用下，产生不同的振幅，摆动方向也不同，会造成建筑物的破坏。为防止上述情况的产生，在不同状况的两部分之间，事留设自基础到房顶的通缝，即抗震缝。抗震缝应沿房屋全高设置，其两侧就布置墙。

　　5.楼盖结构体系及梁、现浇板的分类与构造及受力特征

　　（1）楼盖结构体系。楼盖是房屋水平方向的承重构件，主要由面层、承重层和顶棚三部分组成。

　　（2）梁的分类与构造及受力特征。梁是一种弯构件。梁按构成材料分，可分为木梁、钢梁、钢筋混凝土梁等。梁按断面外形尺寸分，可分为矩形梁、工字梁、T形梁、工字薄腹梁等。梁按受力状态分，可分为简支梁、连续梁、悬臂梁等。当梁的两端搁置在墙或柱上，受墙、柱嵌固作用很小时，可看成一端固定交接，另一端可平动的简支梁。当跨度太大彩简支梁不能满足经济要求时，在两端支座之间增设若干个中间支座，为连续梁。

　　（3）现浇板的分类、构造及受力特征。现浇板按受力可分为简支板、连续板、悬臂板。现浇板按长宽比和受支承条件影响，又可分为单向板和双向板。从受力特征分析，单向板实际上相当于宽度大而高度低的梁。单向板荷载向两边支承传递，双向板向四边支承传递。

　　6.钢筋混凝土楼梯的分类及结构与受力特点

　　钢筋混凝土楼梯分为现浇和预制两种。

　　（1）板式楼梯。楼梯段是一块斜板，斜板下配有承重主筋，板面设锯齿式踏步。板式楼梯传力路线依次为楼梯板、平台梁、墙。该楼梯适用于跨度不大于3米的楼梯。

　　（2）现浇梁式楼梯。楼梯段主要承重结构是一两个斜梁，在斜梁上面或侧面设踏步板。梁式楼梯的荷载传递路线依次为踏步板、斜梁、平台梁、墙体。适用于跨度大的楼梯。

　　7.平屋顶的构造及功能、坡屋顶的承重及构造体系

　　（1）平屋顶的基本构成及功能。平屋顶的基本构为承重屋面板、找坡层、保温层、找平层和防水层。屋面板是平面顶的重要承重结构。屋顶人员、积雪荷载都通过屋面板传到墙体上。平屋顶为了迅速排水，一般也要留设2%-3%的汇水坡度，由找坡层完成。保温层起保温作用。找平层的作用是在保温层外边制造一层坚固的、平整的硬壳，为铺设卷材防水创造一个良好的基层。防水层分柔性防水和刚性防水两种。

　　（2）坡层顶的承重体系及构造体系。一定、间距的三角形屋架搭设在墙体上，相邻两个三角形屋架之间搭设的横木称为檩条，檩条间钉的木板称为望板，望板上再铺设保温防水材料和瓦。屋面荷载传递路线依次为屋面荷载、望板、檩条、屋架（或山墙）、承重主墙。坡屋面系统包括屋面防水、保温等一系列构造体系。

　　8.砖混结构、排架结构、框架结构、钢筋混凝土剪力结构、框架－剪力墙结构房屋的构造、传力路线和主要结构特征。

　　（1）砖混结构

　　①构造：屋盖（屋顶）、砖墙、钢筋混凝土楼盖板、楼梯、砖基础、门窗门窗及其他。

　　②传力路线：板－墙－基础，或板－梁－墙－基础。

　　③主要结构特征：砖混结构是墙承生结构，是由屋盖、墙体、楼板、过梁、砖基础构成的结构体系。结构荷载屋盖、楼板传到承重墙上，再由承重墙传到基础。

　　（2）排架结构

　　①构造：屋盖结构、吊车梁、柱子、基础、支撑、围护结构。

　　②传力路线：单层排架结构所承受的各种荷载，基本上都是通过柱子再传递到基础地基的。

　　③结构特征：柱子是结构中的主要承重构件，它的强度与稳定性是决定寿命的重要因素，而其外墙墙体，仅起围护作用。

　　（3）框架结构

　　①构造：屋盖与楼板、框架梁、框架柱、柱基础、框架墙。

　　②传力路线：墙只起围护作用，砖墙的重量通过梁、板传给柱。

　　③结构特征：框架结构是由钢筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作为建筑物的骨架，梁和柱之间的连接为刚性结点。屋盖、楼板上的荷载通过梁柱传到基础。框架结构的墙体全部为自承重墙，只起分隔和围护作用。框架结构的房间布置灵活，不受楼板跨度的限制。

　　（4）钢筋混凝土上剪力墙结构

　　①构造：屋盖和楼板、钢筋混凝土承重墙、基础、楼梯、阳台、雨篷及台阶、散水等。

　　②传力路线：楼板－剪力墙－基础

　　③结构特征：剪力墙结构的楼板与墙体均为现浇或预制藑钢筋混凝土结构，具有良好的整体性，抗震能力比砖混结构和框架结构强，不仅可随楼板较大的垂直荷载，更主要的是可承受较大的水平方向的主地震荷载对建筑物　剪切力，该结构由于墙间距较小，房间布置不够灵活，不便于设置大开间活动场所。

　　（5）框架－剪力墙结构

　　在框架结构中设置部分剪力墙，使框架和剪力墙两者结合趚，共同抵抗水平荷载的空间结构。框架－剪力墙结构在使框架结构的刚度和承载力都有大幅度提高的同时，又克服了纯剪力墙结构在结构布局上的局限性。框架－剪力墙结构的房屋在地震作用时的层间变形较小，因而也就减小了非结构构件（隔墙及外墙）的损伤，这样无论在地震区还是非地震区，这种结构形式都可用来建造较高层建筑。

　　四、建筑装饰装修工程

　　（一）考试目的

　　建筑装饰装修工程是估价人员实地勘察建筑物时最直观观察到的部位，基工程质量的优劣直接影响到建筑物使用功能、美观性和安全环保。随着新型建筑材料的出现和新型施工工艺的采用，装修标准和质量对建筑物价值的影响也日益增大，评估人员熟悉建筑装饰工程的基本知识，有助于在不同建筑物之间做出合理的价值判断。这部分内容主要无计可施评估人员对建筑装饰工程的认识程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.了解装饰装修工程的分类和特点；

　　2.熟悉楼地面的构造层次、饰面分类和常见构造及做法；

　　3.熟悉墙面装饰装修工程，以及玻璃幕墙的组成和分类；了解幕墙装饰装修工程的分类和构造，以及幕墙装饰装修的构造和做法。

　　4.熟悉直接式顶棚和悬吊式顶棚的基本构造5.了解门窗的种类和基本构造。

　　五、房屋建筑工程质量验收与损伤检测

　　（一）考试目的

　　工程实体质量是影响建筑物价值的重要因素，房屋建筑工程的建设质量可以通过质量验收的方法来评定，对于产生较大损伤的房屋，则需要通过专业的损伤检测来判断损伤的危害程度。评估人员了解有关房屋质量验收和损伤检测的方法，有助于对建筑工程质量和损伤检测的了解和熟悉程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉房屋建筑工程施工质量验收程度和标准，熟悉房屋建筑工程质量验收的内容，了解房屋建筑工程质量验收的基本概念、房屋建筑工程质量验收的目的与依据。

　　2.熟悉房屋建筑工程损伤检测的一般方法，了解房屋建筑工程损伤检测的概念及房屋建筑工程损伤检测的程序。

　　3.掌握房屋建筑工程常见质量病害分析以及房屋建筑工程损伤检测的主要内容。

　　（三）要点说明

　　（1）房屋建筑工程常见质量病害分析

　　①墙体产生裂缝。不均匀沉降使砖砌承受弯曲而导致砌墙因受拉应力过大而产生裂缝。

　　②柱体破坏。柱体损伤或破坏主要有两种类型：一种是柱体受拉区钢筋首先到达屈服而导致的受压区混凝土压碎。这种破坏有明显的预兆，裂缝显著开展，变形急剧增大，具有塑性破坏的性质。另一种是柱体受压区的混凝土被压碎而导致的破坏。这种破坏缺乏预兆，变形没有急剧增长，具有脆性破坏的性质。

　　③建筑物产生倾斜。长高比较小的建筑物，特别是高耸构筑物，不均匀沉降将引起建筑物倾斜。若倾斜较大，则影响正常使用。若倾斜不断发展，重心不断偏移，严重的将引起建筑物倒塌破坏。

　　（2）地基失稳对建筑物的影响。地基失稳破坏往往引起建筑物的倒塌、破坏。建筑物不均匀沉降不断发展，日趋严重，也将导致地基失稳破坏。建筑物地基失稳破坏往往是灾难性的，导致建筑物倒塌破坏，而且地基失稳造成的工程事故补救比较。

　　（3）特殊土地基对筑物的影响。特殊土地基主要指湿陷性黄土地基、膨胀地基、冻土地基以及盐渍土地基等。不同特殊土地基对建筑物会产生不同类型和不同程度的破坏。

　　（4）土坡滑动对建筑物的影响。建在土坡上和土坡脚附近的建筑物会因土坡滑动产生破坏。边坡失稳产生滑动破坏不公危及边坡上的建筑物，而且危及坡上和坡下方附近建筑物的安全。

　　（5）地震及其基础工程事故对建筑物的影响。地震的震害现象主要有砂土地基的振动液化、滑坡、地裂及震陷等。另外，由于地震产生的惯性力使建筑物受到水平方向的作用力，也会引起建筑物主体结构的损坏。基础工程事故可分为基础错位事故、基础构件施工质量事故以及其他基础工程事故。

　　（6）结构设计考虑不周对建筑物的影响。结构设计考虑不周对建筑物的影响有：钢筋混凝土结构设计中，受力主筋配置不当，造成梁侧出现垂直裂缝；墙体构造拉锚连接不足，出现裂缝；高低层联跨的楼房在高低跨交界处未留沉降缝，因沉降差过大产生裂缝半。

　　（7）装饰装修工程常见的质量病害。建筑装饰工程的常见质量通病可概括为渗水、漏水、泛水、堵塞、开裂、锈蚀、脱落、色差、拼接错位等。

　　2.房屋建筑工程损伤检测的主要内容

　　（1）地基基础承载力的检测

　　①地基承载力的检测方法。地基承载力的检测是指如何确定建筑物或构筑物地基的承载力。对已有建筑物或构筑物，通常用以下方法进行地基承载力的检测：探坑取样检测法，标准贯入试验法，轻便触探法。

　　②单桩承载力的检测。单桩的轴向承载力是由桩端阻力和桩侧摩阻力共同承担的。对于已建成投入使用的建筑物，通常采用取土样，按桩端（桩尖）土和桩周围土的类别和物理力学性质来推定单桩的承载力。

　　（2）钢筋混凝土结构的损伤检测

　　钢筋混凝土结构的损伤检测内容包括：①外观检查；②内存质量；③连接构造；④结构变位。

　　钢筋混凝土结构的损伤检测的方法怀主要内容如下：

　　①混凝土表面裂缝及蜂窝面积的检测：混凝土裂缝的检测，蜂窝面积测定。

　　②混凝土强度的检测：混凝土强度的非破损检验法，混凝土强度的局部破损检验法。

　　③混凝土内部缺陷的检测：声脉冲法，射线法。

　　④钢筋和钢筋锈蚀的检测：钢筋种类、直径的检测，钢筋锈蚀程度的检测。

　　⑤混凝土碳化深度指标的测定。

　　（3）砌体结构的损伤检测

　　①砂浆裂缝的损伤检测。裂缝的长度可用钢尺或一般米尺进行测量，宽度可用塞尺、卡尺或专用裂缝宽度测量仪进行测量。对于裂缝的走向、数量及形态应详细的标在墙体的立面图或砖柱展开图一，从而评估对砌体强度的影响程度。

　　②砌体中砌块与灰砂浆强度的损伤检测。对于砌块，通常可从砌体上取样，清理干净后做抗压强度和抗拆试验。砌体中的砂浆强度，目前常采用冲击法、点荷法等来检测。

　　③砌体强度的损伤检测。有了砌块及砂浆的强度，即可按《砌体结构设计规范》求得砌体强度。此处，也可由墙体试验测得其强度，常用的方法有：实物取样抗压试验测抗压强度，顶出法测抗剪强度，用扁千斤顶测定抗压强度。

　　（4）钢结构的损伤检测

　　钢结构构件检测的主要内容有

　　①外观平整度的检测。

　　②构件长细比、平整度及损伤的检测；

　　③连接的检测。

　　六、建筑工程量计算

　　（一）考试目的

　　建筑工程工程量的计算是确定建设工程造价的重要环节，识图是评估人员通过读图认识建筑工程构造和计算工程量和重要途径。这部分内容主要考核评估人员建筑建筑工程识图能力和工程量计算的熟练程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉建筑工程图纸的基本内容，了解工程图纸及其分类、识图原理。

　　2.掌握房屋建筑面积计算规则，了解房屋建筑面积的概念和作用。

　　3.掌握土方工程中人工挖土方工程量计算规则、砌体工程主要项目工程量计算规则，以及混凝土及钢筋混凝土主要项目、工程量计算规则，熟悉土方工程、砌体工程、混凝土及钢筋混凝土其他工程量及门窗工程、楼地面工程、装饰装修工程量计算规则。

　　4.了解桥梁工程、隧道工程、公路工程、铁路线路工程量计算思路。

　　（三）要点说明

　　下述房屋建筑面积计算规则是指国家建设行政主管部门颁布的《建筑面积计算规则》，工程量计算规则是指《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》1.房屋建筑面积计算规则

　　（1）计算全面积的范围。

　　①单层建筑物；

　　②多层建筑物

　　③结构、层数不同的同一建筑物；

　　④地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、车站、地下指挥部等相应出入口；

　　⑤坡地建筑物利用吊脚空间设置的架空层和深基础地下架空层，其层高超过2.2m时；

　　⑥穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅及回廊；

　　⑦室内楼梯间、电梯间、提物井、垃圾道、管道井等；

　　⑧书库、立体仓库；

　　⑨有围护结构的舞台灯光控制室；

　　⑩建筑物内设备管道间、贮藏室其层高超过2.2m时；

　　⑾屋面上部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等；

　　⑿建筑物外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、阳台、橱窗、挑廊、走廊等；

　　⒀建筑物间有顶盖的架空走廊；

　　⒁室外楼梯；

　　⒂建筑物内变形缝

　　（2）折算面积的范围。

　　①有柱的雨篷、车棚、货棚、站台等的建筑面积，独立柱的雨篷、单排柱的车棚、货棚、站台等的建筑面积；

　　②建筑物外有柱和顶盖的走廊、檐廊的建筑面积，有盖无柱走廊、檐廊的建筑面积，无围护结构的凹阳台、挑阳台的建筑面积。

　　（3）不计算建筑面积人范围。

　　2.人工挖土工程量计算规则

　　人工控挖土工程量计算包括人工挖沟槽、基坑、土方等工程量计算。计算进时首先明确三者的划分标准。

　　挖掘沟槽、基坑、土方工程量按挖方体积计算。需放坡时，要考虑放坡系数。计算基底宽度时，需考虑工作面宽。挖沟槽、基坑需支挡土板时，沟槽、基坑底宽音面支挡土板10cm，双面增加20cm，支挡土板后，不再计算放坡。

　　沟槽、基坑深度按图示槽、坑底面至室外地坪深度计算。沟槽的长度，外墙沟槽按图示中心线长度计算；内墙沟槽按图示基础底面之间　净长线或内槽净长线（或加工作面和挡土板宽度）计算，内外突出部分，（垛、附墙烟囱）体积并入沟槽土方工程量内计算。

　　3.砖基础工程量计算规则

　　计算砖基础工程量时，首先要明确砖基础与砖墙的划分界限。

　　砖基础工程量，按施工图示尺寸以立方米计算，计算公式为

　　砖基础工程量＝基础长度×基础断面面积±应并入（扣除）

　　（1）基础长度的计算。外墙墙基按外墙中心丝长度计算，内墙墙基按内墙基净长度计算。

　　（2）基础断面面积的计算。计算公式为：

　　基础断面面积＝标准厚墙基面积＋大放脚增加断面面积

　　或基础断面面积＝标准墙基厚度×（基础深度+大放脚折加高度）

　　4.砖墙工程量计算规则

　　砖墙按墙长乘墙高乘墙厚以立方米计算工程量，计算公式如下：

　　墙体工程量＝墙长×墙高×墙厚±应并入（或扣除）体积

　　墙体长度：外墙长度按外墙叫中心线长度计算，内墙长度按内墙净长线计算。墙体厚度：标准砖以240mm×115mm×53mm尺寸为准，其砌体计算厚度按规定尺寸计算。墙身高度：外墙墙身以设计室内地坪为计算起点，内墙首层以室内地坪、二层及二层以上以楼板面为起点，不同类型的内、外墙和山墙按相应规定计算高度。

　　5.女儿墙工程量计算规则

　　女儿墙按墙长乘墙高乘墙厚以立方米计算。高芳自外墙顶面处至图示女儿墙顶面，长芳按外墙中心线长度计算，分别不同墙厚并入外墙工程量内。

　　6.框架间砌体、多孔砖墙、空心砖墙、砌块墙工程量计算规则。

　　按图示砌筑面积乘以墙厚以立方米计算，应扣除门窗洞口，0.3平方米以上洞口和钢筋混凝土过梁等所占体积。但不扣除多孔砖的孔、空心部分的体积。

　　7.现浇混凝土及钢筋混凝土模板工程量计算规则

　　（1）现浇混凝土框架，分别按梁、板、柱墙有关规定计算，附墙柱并入墙内工程量。

　　（2）杯形基础杯口高度大于杯口大边长度的，套高杯基础定额项目。

　　（3）现浇钢筋混凝土悬挑板（雨蓬、阳台）的模板，按图示外挑部分尺寸的水平投影面积计算。挑出墙外的牛腿梁及板边模板不另计算。

　　（4）现浇钢筋混凝土楼梯，以图示露明面民主运动珠水平投影面积计算，不扣除小于500mm楼梯井所占面积。楼梯的踏步、踏步板平台梁等侧面模板不另计算。

　　（5）混凝土台阶包括梯带，按图示台阶尺寸的水平投影面积计算，台阶端头两侧不另计算模板面积。

　　（6）现浇混凝土小型池槽按构件外围体积计算，池槽内、外侧及底部的模板不应另计算。

　　8.预制混凝土及钢筋混凝土构件模板工程量计算规则

　　预制钢筋混凝土模板工程量，除另有规定者外均按混凝土实体积以立方米计算。小型池槽按外型体积以立方米计算。预制桩尖按虚体积（不扣除桩尖虚体积部分）计算。

　　9.现浇混凝土工程量计算规则

　　混凝土工程量除另有规定者外，均按图示尺寸实体体积心立方米计算。不扣除构件内钢筋、预埋铁件及墙、板中0.3平方米内的孔洞所占体积。

　　（1）现浇基础

　　①有肋带形混凝土基础，其肋高与肋宽之比在4：1以内的按有肋带形基础计算。超过4：1时，其基础扩大面积以下按板式基础计算，以上部分按墙计算。

　　②独立基础工程量，应按不同构造形式分别计算。杯形基础工程量，按基础外形体积减去杯口体积后计算。

　　③满堂基础工程量。无梁式满堂基础工程量应按板的体积加柱脚的体积计算。有梁式满堂基础工程量应分别计算板和梁的体积，再相加而得。箱式满堂基础应分别按无梁式满堂基础（底板）、柱、墙、梁、板有关规定计算，套有关定额项目。

　　（2）现浇柱。按图示断面尺寸乘心柱高以立方米计算。有梁板、无梁板、框架柱和构造柱的柱高按相应规定计算；依附柱上的牛腿入柱身体积内计算。

　　（3）现浇梁。按图示断面尺寸乘以立方米计算，当梁与柱连接、主梁与次梁连接、梁与混凝土墙连接、梁伸入到墙体内时梁长按相应规定计算；圈梁长，外墙上按外墙中心线长计算，内墙按净长线计算。

　　（4）现浇板。按图示面积乘以板厚以立方米计算，其中：有梁板工程量为主、次梁与板的体积之和；无梁板按板和柱帽体积之和计算；平板按板实体体积计算；现浇挑檐天沟与板（包括屋面板、楼板）连接时，以外墙为分界线，与圈梁（包括其他梁）连接时，以梁外边线为分界线。外墙外边线以我或梁外边线以外为挑檐天沟。各类板伸入墙内的板头并入板体积内计算。

　　（5）现浇墙。按图示墙长乘以墙高及厚度以立方米计算。应扣除门窗洞口及0.3平方米以外孔洞的体积，墙垛及突出部分并入墙体积内计算。其中墙长：外墙按中心线长计算，内墙按净长线长计算，有柱者算至柱侧面（指突出墙外的柱）。墙高：从墙基上表面或基础梁上表面算至墙顶，有梁者算至梁底面（指突出墙外的梁）。

　　（6）整体楼梯包括休息平台、平台梁、斜梁及楼梯的连接梁，按水平投影面积计算。不扣除宽度小于500mm的楼梯井，伸入墙内部分不另增加。

　　（7）阳台、雨篷（悬挑板），按伸出外墙的水平投影面积计算，伸出外墙的牛腿不另计算。带反挑檐的雨蓬按展开面积并入雨蓬内的计算。

　　（8）栏杆按净长度以延长米计算。伸入墙内的长度已综合在定额内。栏板以立方米计算，伸入墙内的栏板，合并计算。

　　（9）预制板补现浇板缝时，板缝宽度20cm者按平板计算。

　　10.预制构件混凝土工程量计算规则

　　预制混凝土工程量按图示尺寸实体 体积以立方米计算，不扣除构件内钢筋、铁件及小于300mm×300mm以内孔洞面积。

　　预制钢筋混凝土框架柱现浇接头（包括梁接头）按设计规定断面和长度以立方米计算。预制桩按桩全长（包括桩尖）乘以桩断面（空心桩应扣除孔洞体积）以立方米计算。

　　11.钢筋工程量计算规则

　　钢筋工程应区别现浇、预制构件、不同钢种和规格，分别按设计长度乘以单位重量，以吨计算汇总。

　　（1）普通钢筋

　　钢筋长度＝构件长度－端部保护层厚度＋增加长度

　　纵向受力的普通钢筋和预应力钢筋，其混凝土保护层厚度不应小于钢筋的公称直径，且应符合设计规范规定。增加长度指弯钩、弯起、搭接和锚固等增加的长度。

　　（2）箍筋

　　每一构件箍筋总长度＝每根箍筋长度×箍筋根数

　　每根箍筋长度：直径10mm以下的，按混凝土构件外围周长计算，直径在10mm以上时，按混凝土构件外围周长再加25mm计算。

　　（3）预应力钢筋

　　先张法预应力钢筋，按构件外形尺寸计算长度；后张法预应力钢筋按设计图纸规定的预应力钢筋预留孔道长度，并区别不同的锚具类型，分别按有关规定计算。

　　七、建设工程造价及其构成

　　（一）考试目的

　　建设工程的造价是决定建设工程价值的重要因素，掌握建设工程造价的构成有助于评估人员正确理解工程建设过程中支付各项费用和成本，正确分析建设过程中形成的各种数据资料，对于提高评估工作的技术含量具有重要作用。这部分内容主要考核评估人员对建设工程造价构成和计算的熟练程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握工程建设不同阶段造价文件的作用和内容，熟悉建设工程造价及相关概念，熟悉建设工程计价原理和工程量清单计价有关规定，了解建设工程概预算概念、定额概念及类型。

　　2.掌握建设造价的构成，熟悉设备及工器具购置费工程建设其他费用的构成以及预备费、建设期借款利息的内容。

　　（三）要点说明

　　1.工程建设不同阶段造价文件的作用和内容

　　（1）投资估算

　　投资估算是指在工程建设的前期（规划、项目建议书）阶段，项目建设单位向国家计划管理部门申请建设项目立项或国家、建设主体对拟立项目进行决策，确定建设项目在规划、项目建议书等不同阶段的投资总额而编制的造价文件。投资估算是论证拟建项目在经济上是否合理的重要文件，是决策、筹资和控制造价的主要依据。

　　（2）设计概算和修正概算

　　设计概算是根据初步设计图纸、概算定额规定的工程量计算规则和设计概算编制方法，预先测定工程造价的文件。设计概算文件较投资估算准确性有所提高，但又受投资估算的控制。设计概算文件包括建设项目总概算、单项工程综合概算和单位工程概算。修正概算是在扩大初步设计阶段对概算进行的修正调整，较概算造价准确，但受概算造价控制。

　　（3）施工图预算是根据已批准的施工图纸，在施工方案（或施工组织设计）已确定的前提下，按照预算定额规定的工程量计算规则和施工图预算编制方法预先编制的工程造价文件。施工图预算造价较概算造价更为详尽和准确，但同样要受前一阶段所确定的概算造价的控制。

　　（4）合同价

　　合同价是指在工程招投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同，以及技术和咨询服务合同所确定的价格。

　　（5）结算价

　　工程结算价是指一个单项工程、单位工程、分部工程或分项工程完工后，经建设单位及有关部门验收并输验收手续后，施工企业根据施工过程中现场实际情况的记录，设计变更通知书、现场工程更改签证、预算定额、材料预算价格和各项费用标准等资料，在工程结算时按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格。结算价是该结算工程的实际价格，是结算工程价款、确定工程收入、考核工程成本、进行计划统计、经济核算及竣工决算等的依据。

　　（6）竣工决算

　　竣工决算是指在竣工验收后，由建设单位编制的建设项目从筹建到建设投产或使用的全部实际成本的技术经济文件，是最终确定的实际工程造价，是建设投资管理的重要环节，是工程竣工验收、交付使用的重要依据，也是进行建设项目财务总结，银行对其实行监督的必要手段。

　　2.建设工程造价的构成

　　建设工程造价包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税（自200年1月起发生的投资额，暂停征收该税种）。

　　3.建筑安装工程费用的内容和构成

　　建筑安装工程包括建筑工程费用和安装工程费用。根据建设部颁布的《建筑安装工程费用项目组成》［建标［2003］206号］（自2004年1月1日施行）文件规定，我国建筑安装工程费用包括直接费、间接费、利润和税金四大部分。

　　4.直接费、间接费、利润及税金的构成和计算方法

　　（1）直接费

　　由直接工程费和措施费构成：

　　直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机构使用费用。

　　措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。措施费可根据专业和地区的情况自行补充。各专业工程的专用措施费项目的计算方法由各地区或国务院有关专业主管部门的工程造价管理机构自行制定。

　　（2）间接费

　　间接费由规费、企业管理费组成。

　　规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用。内容包括工程排污费、工程定额费、社会保障费、住房公积金、危险作业意外伤害保险等。规费根据本地区典型工程发承包价的分析资料综合取定计算中所需数据。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。内容包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金和其他费用等。

　　间接费是按相应的计取基础乘以间接费费率（指导性费率）确定的。

　　（3）利润及税金

　　利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利，它是按相应的计取基础乘以利润率确定的。税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加。

　　税金＝（税前造价＋利润）×税率（%）

　　八、建设工程造价的确定

　　（一）考试目的

　　工程计价方法在工程建设的各个阶段有所不同，掌握这些方法，有助于评估人员正确理解和工程造价文件，在评估中灵活借鉴造价计价方法，为合理确定建设工程重置成本和估算拟建项目投资起着至关重要的作用。这部分内容主要考核评估人员实行工程造价核算的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.了解投资估算的内容和编制方法

　　2.掌握设计概算的概念和内容及单位建筑工程概算编制方法；熟悉设计概算的主要作用和编制依据，熟悉单位设备及安装工程概算编制方法；了解单项工程综合概算和建设项目总概算的编制方法。

　　3.掌握施工图预算的概念和内容及施工图预算的编制方法，熟悉施工图预算的主要作用和编制依据，了解给排水、采暖、燃气、电气照明安装工程施工图预算的编制。

　　4.掌握工程量清单计价的基本方法和程序，熟悉工程量清单统一格式，了解工程量清单计价及其作用。

　　5.了解工程结算和竣工决算的内容。

　　（三）要点说明

　　设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计（或技术设计）图纸及说明、概算定额（概算指标）、各项费用定额或取费标准（指标）、设备、材料预算价格等资料，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部建设费用的文件。设计概算包括静态和动态投资两个部分，可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。

　　2.单位建筑工程概算编制方法

　　（1）概算定额法

　　利用概算定额编制单位建筑工程设计概算的方法，与利用预算定额编制单位建筑工程施工图预算的方法基本相同。其不同之处在于编制概算所采用的依据是概算定额，所采用的工程计算规则是概算工程量计算规则，该方法要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确时，方可采用。

　　（2）概算指标法

　　概算指标法是采用直接工程费指标。概算指标法是将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制单位工程概算的方法。该方法适用于初步设计深度不够，不能准确地计算工程量，但工程设计是采用持比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况。因此，其计算精度较低，是一种对工程造价估算的方法，但由于其编制速度快，故有一定的实用价值。

　　（3）类似工程预算法

　　类似工程概算法是利用持条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。该方法适用于拟建工程初步设计与完工工程或在建工程的设计相类似又没有可用的概算指标的情况，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。

　　3.预算的概念和内容

　　施工图预算是根据施工图，按照各专业工程的预算工程量计算规则统计计算出工程量，并考虑实施施工图的施工组织设计确定的施工方案或方法，按照现行预算定额、工程建设费用定额、材料预算价格和建设主管部门规定的费用计算程序及其他取费规定等，确定的单位工程、单项工程及建设项目建筑安装工程造价的技术和经济文件。施工图预算包括单位工程预算、单项工程预算和建设项目总预算。

　　4.施工图预算的编制

　　（1）单价法

　　根据地区统一单位估价表中的各项定额单价，乘以相应的各分项工程的工程量，汇总相加，得到单位工程的人工费、材料费、机械使用费之和；再加上按规定程序计算出来的措施费、间接费、利润和税金，得出单位工程的施工图预算造价的方法。

　　（2）实物法

　　应用实物法编制施工图预算，首先根据施工图纸分别计算出分基项工程量，然后套用相应的预算人工、材料、机械台班的定额用量，再分别乘以工程所在地当时的人工、材料、机械台班实际单价，增添了求出单位工程的人工费、材料费、施工机械使用费，并汇总求和，进而求得直接工程费，然后再按规定计取其他各项费用，汇总后就可得出单位工程施工图预算造价。

　　（3）综合单价法

　　所谓综合单价即分项工程完全单位，是将各种工料和价格从市场上采集后编制成直接工程费，然后以直接工程费为基准参照费用定额把各项间接费和利润、税金分解到各分部分项工程合成为综合单价，某分项工程综合单价乘以工程量即为该分项工程的合价。所有分项工程合价汇总后即为该工程的总价。这种方法与前述方法相比较，主要区别在于：间接费和利税是用一个费率分摊到分项工程单价中，从而组成分项工程完全单价的。

　　5.工程量清单计价的基本方法

　　工程量清单计价模式，由全国制定统一的工程量计算规则，并且给出统一项目划分之下的各项目的消耗标准，在招标时，由招标方提供工程量清单，各投标单位（承包商）根据自己的实力，按照竞争策略的要求自主报价，业主择优定标，以工程合同使报价法定化，施工中出现与招标文件或合同规定不符合的情况或工程量发生变化时据实索赔，调整支付。

　　工程量清单计价的基本过程分为两个阶段：工程量清单编制和工程量清单计价过程。

　　（1）工程量清单编制

　　工程量清单是由招标人按照“计价规范”附录中统一的项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则，结合施工设计图纸、施工现场情况和投标文件中的有关要求进行编制。包括分部分项工程清单、措施项目清单、其他项目清单。

　　①分部分项清单。在编制分部分项工程清单时作到四个统一，即项目编码统一、项目名称统一、计量单位统一和工程量计算规则统一。

　　②措施项目清单。措施项目是指为完成工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中技术、生活、安全等方面的非工程实体项目。措施项目清单的编制除考虑工程本身的因素外，还涉及水文、气象、环境、安全等施工企业的实际情况列项，可参考“计价规范”提供的“措施项目一览表”列项，不足部分可补充。

　　③其他项目清单。其他项目清单应根据拟建工程的具体情况列项。计价规范提供了两部分四项作为列项参考，不足部分可补充。

　　（2）工程量清单计价

　　工程量清单计价包括编制招标标底、投标报价、合同价款的确定和输工程结算等。工程量清单计价应包括按招标文件规定，完成由招标人提供的工程量清单所列项目的全部费用，具体包括分部分项工程、措施项目费、其他项目费和规费、税金。工程量清单采用综合单价计价，综合单价包括完成规定计量单位合格产品需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。综合单价适用于分部分项工程量清单、措施项目清单和其他项目清单。分部分项量清单的综合单价，不包括招标人自行采购材料的价款。

　　①标底的编制。招标工程如设标底，标底应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况、合理的施工方法以及按照省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定的有关工程造价计价办法进行编制。

　　②投标报价。投标报价应根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场实际情况及拟定的施工方案或施工组织设计，依据企事业定额和市场价格信息，或参照建设行政主管部门发布的社会平均消耗量定额进行编制。

　　③工程量变量及其计价。合同总综合单价因工程变更需调整时，除合同另有约定外，应按下列办法确定：

　　第一、工程量清单漏项或设计变更引起新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据。

　　第二、由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起的工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的的依据。

　　由于工程量的变更，且实际发生了规定以外的费用损失，承包人可提出索赔要求，与发包人协商确认后，给予补偿。

　　九、建设工程财务评价与功能评价

　　（一）考试目的

　　在资产评估的多种方法中，收益法是以资产未来收益确定其价值的方法，因此，在评估中要充分考虑待估资产未来可能为其所有者或使用者带来的经济效益。评估人员学习建设工程财务评价的知识，有助于加深其对工程投资经济效果的理解，拓展评估工作思路。

　　建筑工程功能评价：是对建筑产品满足社会需要程度的综合，评估人员除了从物质上认识建设工程之外，还需熟悉从社会性、适用性、安全性、艺术性和经济性等多个角度对一个建筑产品的综合质量进行评价的方法，熟悉建筑工程功能评价的方法十分必要。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握财务评价指标体系，掌握财务评价中反映项目盈利能力指标的计算方法和评价标准；熟悉财务冲昏头脑和费用的识别和计算，熟悉财务评价报表的编制，熟悉财务评价中反映项目清偿能力指标的计算方法和评价标准；了解财务评价的概念、工作程序及内容。

　　2.熟悉建筑工程功能评价的内容及建筑功能评价的方法

　　（三）要点说明

　　1.财务评价指标体系

　　按照是否考虑资金时间价值，可分为静态评价指标和动态评价指标。其中静态评价指标包括静态投资回收期、借款偿还期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、利息备付率和偿债备付率等；动态评价指标包括动态投资回收期、财务净现值和财务内部收益率等。

　　根据指标的性质，可分为时间性、价值性和比率性指标。其中时间性指标包括回收期和借款偿还期等；价值性指标包括财务净现值等；比率性指标包括财务内部收益率、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、利息备付率和偿债备付率等。

　　2.财务评价中反映项目盈利能力指标的计算方法和评价标准

　　（1）财务净现值（FNPV）

　　财务净现值是按行业基准收益率或设定的目标折现率（ic），将项目计算期（n）内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据现金流量表计算得到，其表达式为：

　　在多方案比选中，取财务净现值大者为优，如果FNPV≥0，说明项目的获利能力达到或超过了蕨收益率的要求，因而在财务上可以接受。

　　（2）财务内部收益率（FIRR）

　　财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零进的折现率。它的经济含义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资的回报水平。其表达式为：

　　财务内部收益率的计算应先采用试算法，后采用内插法求得，内插公式为：

　　内部收益率愈大，说明项目的获利能力越大；将所求出的内部收益率与行业的蕨收益率或目标收益率 时，则项目的盈利能力已满足最低要求，在财务上可以被接受。

　　（3）动态投资回收期（ ）

　　动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收能力的重要指标。动态投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起。其表达式为：

　　计算公式为：

　　动态投资回收期＝［累计折现值开始出现正值的年数－1］+

　　在项目财务评价中，动态投资回收期愈小说明项目投资回收的能力越强；动态投资回收期 与基准回收期Pc相比较，如果 ≤ ，表明项目投资能在规定的时间内收回，则项目在财务上可行。

　　（4）投资利润表

　　投资利润表是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产经营期内年平均利润总额与投资总额的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。计算公式为

　　投资利润率数值愈大愈好。在财务评价中，将投资利润率与行业平均投资利润率相比，当投资利润率≥行业平均投资利润率时，则项目在财务上可行。

　　（5）投资利税率

　　投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产经营期内年平均利税总额与投资总额的比率。它是反映项目单位投资盈利能力和对财政所做贡献大小的指标。计算公式为：

　　投资利税率数值愈大愈好。在财务评价中，当投资利税率≥行业平均投资利税率时，则项目在财务上可行。

　　（6）资本金利润率

　　资本金利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产经营期内年平均利润总额与资本金的比率。

　　它反映投入项目的资本金盈利能力。

　　十、建筑物的损耗

　　（一）考试目的

　　建筑物的损耗是决定其价值的关键因素，是评估确定成新率的基础。评估人员应当掌握建筑物损耗的概念、内容以及损耗的确定方法。这部分主要考核评估人员对判断建筑物损耗的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉建筑物损耗的概念和造成建筑物损耗的因素。

　　2.掌握建筑物损耗确定方法。

　　3.熟悉确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点。

　　4.了解房屋新旧程度鉴定的参考依据、房屋完损等级标准、危险房屋鉴定标准和工业厂房可靠性鉴定标准。

　　（三）要点说明

　　建筑物损耗确定方法主要有使用年限法、观察法、综合法等。

　　1.使用年限法

　　使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之间之基础上的方法，其主要计算参数为建筑物损耗率或成新率。

　　资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限是根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断，同时参考土地使用权年限进行适当调整。资产评估所用的使用年限为有效使用年限，有效使用年限根据实际使用年限的调整得到的。建筑物成新率可在计算出损耗率的基础上得到，利用成新率可得建筑物的现值。

　　2.观察法

　　观察法又称打分法，是由具有专业知识和专业经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断确定被评估建筑物的损耗率的方法，依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。

　　3.综合法

　　综合法是指在运用多种方法基础上综合确定损耗率或成新的方法。该方法通过运用多种方法进行损耗率或成新率的测算，进行加权平均最后综合确定建筑物损耗率或成新率。其中比较典型的有观察与使用年限加权平均法。

　　4.其它方法

　　如修复法，是通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值（再生产价值）的百分比确定损耗率。在实际工作中，还应划分建筑物的主体与附属设备，分别计算其损耗率。根据各部分价值对重置价的比值确定加权系数，通过加权平均确定建筑物的损耗率。

　　十一、建设用地

　　（一）考试目的

　　建设用地的相关知识是土地评估的基础知识。为正确理解地价的含义和合理确定土地的价值，评估人员应当熟悉建设用地的特征、环境和城市规划的影响作用，熟悉建设用地取得的费用补偿内容。这部分内容主要考核评估人员对地价及其价值影响因素的熟悉程度以及对土地成本构成的熟悉程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉建设用地的基本特性、了解建设用地的环境及建设用地的评定和分类，掌握城市规划对房屋建筑物及建设用地的限制作用。

　　2.掌握建设用地的取得方式及相关费用，熟悉建设用地的转让和丧失。

　　（三）要点说明

　　1.城市规划对房屋建筑物及建设用地的限制作用

　　《中华人民共和国城市规划法》规定，“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理”。

　　城市规划对房屋建筑及建设用地的限制作用体现在以下几个方面：

　　（1）城市规划对建设项目立项的要求；

　　（2）城市规划对建设项目申请用地的要求；

　　（3）城市规划对建设项目设计方案审批的要求；

　　（4）城市规划对建设项目开工的要求；

　　（5）城市规划对建设项目竣工的要求；

　　（6）城市规划对建设项目临时用地的要求；

　　（7）城市规划的其他要求；

　　2.建设用地取得的基本方式

　　建设用地取得的基本方式包括划拨、出让、转让、租赁等。

　　3.取得建设用地的相关费用

　　建设用地如通过行政划拨方式取得，则须承担征地补偿费用或对原用单位或个人的拆迁补偿费用；若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。

　　（1）征地补偿费用

　　包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着手补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、土地管理费等。

　　（2）拆迁安置补偿费用

　　拆迁补偿的中以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　（3）出让金、土地转让金

　　土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有权收益，出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税；土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。