【跟我学税法】第八章 土地增值税法（新制度）

　　一、 经典答疑问题（新制度）

　　（一）问题：周转房摊销是什么？

　　【教师122回答】

　　回复：周转房及其投入使用的核算房地产开发企业的周转房是指企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。包括在开发过程中已明确其为安置被迁居民使用的房屋，开发的商品房在未销售前用于安置拆迁居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。

　　周转房随着使用和自然力的侵蚀。会逐渐发生损耗而减少其价值。因此，它与出租房屋一样，都应按期计算其摊销额。为了核算周转房的使用、摊销及其增减变动情况，企业应设置“周转房”账户，并在其下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级科目。

　　周转房的损耗价值，应将它计入土地、房屋的开发成本。周转房损耗价值的摊销，应根据周转房的结构、使用情况，分别采用平均年限摊销法和周转使用次数摊销法。对临时性简易周转房，由于周转使用次数有限，一般可采用周转使用次数摊销法．按预计周转使用次数(即安置拆迁居民次数)计提每周转使用一次摊销额。对非临时性简易周转房，由于使用年限较长，可采用平均年限摊销法按使用期限计提每月摊销额。

　　（二）问题：房地产开发成本中的土地征用费与取得土地使用权所支付的金额有何区别？

　　【教师436回答】

　　回复：征用补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费及其他相关费用。土地征用及拆迁补偿费是给土地的使用权人的，比如使用土地的农民。

　　取得土地使用权支付的金额是为取得土地使用权而支付给国家或土地使用权转让方的金额。

　　（三）问题： 在实际工作中我遇到这样一个问题，弄不明白，希望您给予解答，谢谢！

　　某房地产开发企业，2000年开发了4栋别墅，当时卖了两栋，可扣除项目成本共200万，每栋售价250万元，现还剩2栋别墅，打算2009年销售，成本还是200万，但每栋售价为450万，且每栋别墅450平方米。

　　请问：

　　1.企业应交土地增值税为多少?

　　2.请问企业应交房产税多少？

　　3.与所得税的关系是怎样的？

　　【教师28回答】

　　回复：

　　1.以450*2作为收入，扣除房地产开发成本、房地产开发费用、加计扣除部分、税金计算土地增值额，然后计算土地增值税。

　　2.企业不缴纳房产税。

　　3.计算的土地增值税是可以在所得税前扣除的。

　　也就是说2000年的情况不影响2009年销售的情况。分别计算即可。

　　（四）问题：在实务中土地的价值中都计入了房子的价值中去了吧？

　　实务中有没有分开计账的？（尤其是房地产开发企业对这部分核算能不能详细说一下）

　　那本页所指的重置成本中包括地价款不？

　　在实务中，房地产开发公司销售楼时，是不是以整橦楼的售楼面积除以土地的价值来分摊土地使权的？

　　【教师436回答】

　　回复：

　　1、对于房地产开发企业，在实务中，地价款和房屋价值通常是分开计账的。

　　2、232页中“重置成本”不包括地价款。

　　3、房地产开发公司销售楼房时，已售楼房应分摊的地价款＝取得土地使用权所支付的费用*楼房占地面积/全部占地面积*已售楼房建筑面积/全部楼房建筑面积

　　（五）问题：教材中个人自有住房互换免征土地增值税，如果个人自有住房互换时，他们之间的价格不等，同时一方支付了一方差价或补价时，此时是否征土地增值税，企业间互换没有差价是否征土地增值税？

　　【教师159回答】

　　回复：税法规定个人互换住房免土地增值税。所以，即使交换面积不等，有差价，也免税。

　　企业之间互换房产，即使没有差价也要缴纳土地增值税。

　　二、经典每日一练(新制度)

　　（一）某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入10000万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用550万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10％。转让此住宅应缴土地增值税额（ ）万元。

　　A.2107.5

　　B.2017

　　C.2114

　　D.2400.56

　　正确答案：C

　　答案解析：

　　（1）转让行为应缴纳营业税＝10000×5％＝500（万元）

　　应纳城建税和教育费附加＝500×（5％＋3％）＝40（万元）

　　应纳印花税＝10000×0.5‰＝5（万元）

　　（2） 扣除项目金额＝1000＋2000＋（1000+2000）×10％＋500＋40＋（1000＋2000）×20％＝4440（万元）

　　【提示】房地产企业的印花税已经记入了“管理费用”中作为期间费用扣除，不得再单独扣除。

　　（3）增值额＝10000－4440＝5560（万元）

　　（4）增值率＝5560÷4440×100％＝125.23％，适用税率50％，速算扣除系数15％，应纳土地增值税＝5560×50％－4440×15％＝2114（万元）。

　　（二）房地产开发企业转让房地产的，其已缴纳的税金不得单独扣除的是（ ）。

　　A.营业税

　　B.城市维护建设税

　　C.印花税

　　D.教育费附加

　　正确答案：C

　　答案解析：转让房地产时，缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加可以在税前扣除，但对于房地产企业，由于印花税已经列入了管理费用，所以印花税不再单独扣除。

　　（三）计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有()。

　　A.建筑容积率在1.0以上

　　B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下

　　C.增值额未超过扣除项目金额之和的30％

　　D.单套建筑面积在120平方米以下

　　正确答案：ABD

　　答案解析：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

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