2011年注会考试备考指导：用益物权制度概述

　　一、用益物权的基本理论

　　1.用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

　　2.用益物权包括：

　　（1）土地承包经营权；

　　（2）建设用地使用权；

　　（3）宅基地使用权；

　　（4）地役权；

　　（5）准物权，具体包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利等。

　　3.用益物权的特征：

　　（1）用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重物的使用价值，并以对物的占有为前提；

　　（2）用益物权除地役权外，均为主物权，担保物权为从物权；

　　（3）用益物权虽然可以在动产上设立，但是从用益物权的具体类型来看，用益物权主要以不动产为客体，这主要是便于通过登记公示。

　　（4）用益物权人可以直接支配标的物，不需要他人行为的介入。

　　二、主要用益物权介绍

　　（一）土地承包经营权

　　1.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

　　2.土地承包经营权的期限：耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

　　3.土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

　　4.土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　（二）建设用地使用权

　　1.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

　　2.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　3.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

　　4.设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。

　　5.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

　　6.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　（三）地役权

　　1.概述

　　地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

　　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　2.地役权与其他用益物权之间的关系

　　地役权与其他用益物权之间的平衡采取下列方式：

　　（1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权；

　　（2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权；

　　（3）土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外；地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　3.地役权效力

　　（1）地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

　　（2）地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　（3）地役权人有下列情形之一的，地役权消灭：

　　① 违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

　　② 有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

　　4.地役权与相邻关系的区别

　　（1）两者在性质上不同。地役权是一种物权；相邻权不是一项独立的民事权利。

　　（2）两者的设立方式不同。约定和法定。

　　（3）两者提供便利的内容不同。高标准和最低标准。

　　（4）地役权不强调相邻，相邻关系强调相邻。

　　点击查看论坛原帖>>