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注册会计师《会计》第二十一章知识点：租赁概述
注册会计师考试《会计》科目
第二十一章 租赁
知识点一、租赁概述
（一）租赁的概念
租赁，指在约定期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。其主要特征是转移资产的使用权而不是所有权，并且这种转移是有偿的。
（二）与租赁相关的几个基本概念
1.租赁期
指租赁协议规定的不可撤销的租赁期间。如果承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。
2.租赁开始日
指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁，并确定在租赁期开始日应确认的金额。
3.租赁期开始日
指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。
4.担保余值
就承租方而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上与承租人和出租人均无关、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值。
5.未担保余值
指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。
6.最低租赁付款额
如果租赁合同没有规定优惠购买选择权：
最低租赁付款额＝租金＋承租人或与其有关的第三方的担保额＋租赁期届满时承租人未能续租或展期而造成的任何应由承租人支付的款项。
如果租赁合同规定了优惠购买选择权：
最低租赁付款额＝租金＋承租人行使优惠购买权而支付的任何款项。
7.最低租赁收款额
最低租赁收款额＝最低租赁付款额＋与承租人和出租人均无关的第三方的担保额
8.初始直接费用
租赁协议签订中发生的律师费用、手续费等。
（三）租赁的分类
1.分类原则
根据与租赁资产所有权有关的风险和报酬是否归属于承租人，可以将租赁分为：
（1）融资租赁
与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于承租人
（2）经营租赁
与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于出租人
2.具体原则
只要满足以下标准之一的即可确认为融资租赁，否则应认定为经营租赁
（1）租赁期届满，租赁资产的所有权归承租人
（2）承租人有非常优惠的购买选择权
（3）在该设备不是忒旧的前提下（即用过的期限要≦全新使用期的75%）：租期占≧尚可使用期的75%
（4）在该设备不是忒旧的前提下（判断标准同前）：
就承租人而言：
最低租赁付款额的折现值≧租赁开始日租赁资产的公允价值的90%
注：此折现率有三种选择：
首选出租方内含报酬率；
再选合同约定利率；
最后选同期银行贷款利率。
就出租人而言：
最低租赁收款额的折现值≧租赁开始日租赁资产的公允价值的90%
注：此折现利率只能选择出租方内含报酬率。
此标准是想证明一点：融资租赁本质是承租方分期付款买设备。
（5）租赁资产是为承租人特制的。
租赁分类中需注意的问题：
①承租人和出租人均应在租赁开始日对租赁进行分类
②原则上，承租人和出租人对同一租赁所划归的类型应当一致。
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