2012注册资产评估师考试《经济法》复习：房地产管理法律制度

第六章 土地与房地产管理法律制度

　　知识点二、房地产管理法律制度

　　一、房地产管理法概述

　　房地产是房产和地产的统称。房地产具有一般“物”的属性，又称不动产。

　　二、房地产开发用地管理

　　（一）城镇国有土地使用权出让制度

　　（二）城镇国有土地使用权划拨制度

　　1.定义：经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

　　【注意】不同于出让的有偿

　　2.划拨的情形：由县级以上人民政府批准

　　（1）国家机关用地和军事用地；

　　（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

　　（4）法律、行政法规规定的其他用地。

　　（三）城市房屋拆迁评估管理制度

　　1.要求：国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　2.价格：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的“房地产市场价格”，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

　　【注意】只是房价，不含其它

　　3.评估：拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担。

　　4.公示：估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，提供整体估价报告和分户估价报告。

　　5.异议处理：拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

　　6.回避：估计专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，估价无效。

　　三、房地产开发管理

　　1.按照合同约定开发

　　（1）超过出让合同约定的动工开发日期 满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；

　　（2）满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；

　　但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

　　2.开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用——竣工验收申请

　　3.群体项目应当综合验收

　　（1）城市规划设计条件的落实情况；

　　（2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　（3）单项工程的工程质量验收情况；

　　（4）拆迁安置方案的落实情况；

　　（5）物业管理的落实情况。

　　四、房地产交易管理

　　（一）房地产交易的概念和一般规定

　　1.房地产交易——转让、抵押和租赁

　　2.特点：

　　（1）房地产权属不可分离。——房随地走，地随房走，房地一体

　　（2）房地产交易价格管理：国家对房地产价格实行评估制度，国家实行房地产成交价格申报制度。

　　（3）房地产转让、抵押的，办理权属登记。——不包括租赁

　　（二）房地产转让

　　1.房地产转让的条件

　　2.不允许转让的房地产

　　（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让条件的；

　　（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（3）依法收回土地使用权的；

　　（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（5）权属有争议的；

　　（6）未依法登记领取权属证书的；

　　（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　3.房地产转让合同

　　（1）年限：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。——原合同年限－已使用

　　（2）受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，重签或变更合同，调整土地使用权出让金。

　　五、房地产产权登记管理

　　（一）地产产权登记

　　1.设定土地权利登记

　　（1）一般情况：30日——一般是合同或批准为起点

　　（2）抵押、出租土地使用权的：15日

　　【补充1】以划拨方式取得，接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设单位用地批准书申请土地预登记；竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其中有关文件申请国有土地使用权登记。

　　【补充2】以出让方式取得土地使用权的，支付全部土地使用权出让金后30日内；成片土地开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，受让方应当在每期付款后30日内。

　　2.变更土地使用权登记

　　（1）一般情况：30日

　　（2）抵押期间、出租期间：合同发生变更，应当在变更之日起“15日内”申请变更登记。

　　（3）依法转让土地使用权，即因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内（涉及房产变更的，在房地产变更登记发证后15日内），持合同、证书等申请变更登记。

　　3.注销土地权利登记

　　（1）集体所有的土地依法被全部征收或者农业集体经济所属成员依法转为城镇居民的；

　　（2）县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的；

　　（3）国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的；

　　（4）因自然灾害等造成土地权利灭失的；

　　（5）土地他项权利终止的。

　　（二）房地产产权登记

　　凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋，都必须到房屋所在地的市、县级房屋管理机关登记，领取《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋应当领取《房屋共有权证》。

　　（三）房地产抵押登记

　　1.土地使用权抵押登记——登记生效

　　土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》。

　　2.房地产抵押登记—— 登记生效

　　（1）房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地房地产管理部门办理房地产抵押登记。

　　（2）以预售商品房或在建工程抵押，抵押期间竣工，应在领取权属证书后重新办理抵押登记。

　　（3）抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应在 变更或终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

　　（4）因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和建筑物、其他附着物的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。