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2012年经济师考试中级房地产专业复习参考资料 房地产估价的收益法
2012年经济师考试报名在即，广大考生也开始了经济师考试复习准备，为了帮助您更好的通过2012年中级经济师考试，全面了解2012年经济师考试的相关重点，我们中华会计网特地为您汇编了中级经济师考试辅导资料，希望对您有所帮助！！
第三节 房地产估价的收益法
一、收益法概述
概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（收益价格）
实质：
资金时间价值换算中的年值换算为现值（A～P）、终值折算为现值（F～P）
适用对象
适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产
房地产价值的影响因素（收益法的角度）
未来净收益的大小
获得净收益期限的长短
获得净收益的可靠性
步骤
⑴ 搜集并验证可用于预测未来净收益的有关数据资料
⑵ 预测被估价房地产的未来净收益
⑶ 求取报酬率
⑷ 选用适宜的收益法公式计算收益价格
二、 收益法的公式
（一） 最一般的公式
实质
F～P并求代数和
（二）收益年限有限年且其他因素不变的公式
实质
前提条件：（1）净收益每年不变为A；（2）报酬率不等于零为Y（当等于零时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n.
公式的用途：
（1）直接计算房地产价格
（2）不同年限价格之间的换算
（3）比较不同年限价格的高低
（4）用于市场法中因期限不同进行的价格调整
1、直接计算房地产价格
「例题。单选题」「2006年试题」某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%.该宗房地产的价值为（ ）万元。
A.964.4 B.977.9
C.1000.0 D.3500.0
「答案」A
2、不同年限价格之间的换算
已知V无穷，求V50、V70
V70=V无穷×K70
V50=V无穷×K50
已知V50，求V无穷，V40
V无穷=V50/K50
V40=V50×K40/K50
3、 比较不同年限价格的高低（参见教材256页）
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