物业税征收应摸着石头平稳过河

　　最近，“‘十一五’期间将要开征物业税成为人们关注的一个焦点问题。

　　开征物业税重要的市场背景有两个：第一，物业税正在一些城市包括宁夏、北京等城市进行模拟测试。第二，从去年到今年的7月份，全国相当多的地方，特别是沿海地区的特大城市、大型城市房价飞涨，处于高位敏感的阶段。如何通过各种手段尤其是税收手段平抑房价，亦成为众目所至。

　　中共十六届三中全会就曾经提出，在条件具备的时候，对不动产开征统一规范的物业税，同时相应取消有关税收的改革方案。中共中央五中全会也提出了稳步推进开征物业税的任务。在这样重要的市场背景下，老百姓很自然地希望了解：物业税如果开征的话，对住房消费的影响到底怎么样？

　　对此，学界甚至税务征管和税收研究部门一直有不同的说法，至少目前人们分别持有两种看法：其一是，开征物业税将对我国居高不下的房地产价格有所抑制。按照2003年10月份召开的三中全会的精神，我国的物业税将在保有阶段开征，会遏制住房需求，以此降低消费者的购房门槛。有很多学者提出，开征物业税后，购房的成本和房价将有可能下降30％到40％。减轻了房地产各个不同阶段的总成本，使房地产成为“平买贵用”。但是，还有另一种看法也很值得一提：中国社会科学院财贸所的研究员夏杰长就担心，开征物业税，买房不但不会“平买贵用，甚至会是”贵买贵用“，更加加重了群众的负担。他说，学经济学的都知道，购买房子和购买一般的商品不完全相同。物业税开征，是从成本的角度影响价格，而住房的价格除了土地的供应、价值规律决定的供求关系外，还决定于居民的收入水平以及由收入水平决定的有效需求、特别是居民对未来的房价的预期带来的需求：”买房人并不仅仅是买今天，还是买明天。

　　夏杰长举例说：温州买房团在上海和温州买房子，不是炒今年和明年，而是赌十年。所以，靠简单地征收物业税，事实上是扭转不了住房消费趋势，扭转不了住房价格的基本走势和格局的。据此，夏杰长的基本判断是，物业税开征以后，很可能会出现买房不易，用房更难的现象。

　　作为财税研究人员，夏杰长同时提出，有些学者提到的把物业税打造成地方政府的主体税收的建议，恐怕还任重道远。首先，在住房保有这个阶段，我国房地产税制尚存在以下问题：第一，除一些城市外，整体收入规模偏小，据他的统计看，城镇土地使用税和房产税两个税种合并起来，2004年仅为472亿元，而当年地方的财政收入是11879亿元，只占到地方财政收入的4％，规模很小。房地产税收在整个地方财政收入与主体税种的地位并不匹配。第二，房地产税收很不统一。第三，税权过度集中在中央。其次，从流通环节来看，房地产税制也存在问题：第一，税负偏重，必然会出现逃税现象严重的问题。夏杰长说，现在偷逃税严重的两个主要领域，一是个人所得税，一是房地产业税。据福州提供的材料，房地产业的税收专项检查发现，偷漏税高达70％。他认为，偷逃税严重，有个人道德问题，有征收漏洞问题，但如果从经济研究的角度来讲，还应该考虑到的甚至更主要的是高税率的问题。第二，房地产税制的收费项目多，而且费大于税。由地方提供的材料说明，在房地产开发中，各种收费高达50多项，福州经历了清理以后，仍然还有20多个收费项目，收费占整个成本的60％。第三，税种的设计比较多，而且重叠。第四，税收调控存在一定的负面影响。对此夏杰长提出，税收的目的一是为国聚财，一是宏观调控。但是如何调控值得反思。税收，特别是税制，无论是对个人还是企业，最主要的作用是对未来的成本的一种理性的预期，也就是告诉这个企业，告诉这个居民，未来多少年按这样的税率，这样的征收税基纳税。他说，多变的、动来动去的税收不利于企业作投资判断。

　　因此，夏杰长认为，必须理性看待物业税征收。即使开征，他主张要分步实施，循序渐进。先搞试点，再全面推进。物业税是针对不动产开税，不动产具有明显的局域性、地域性。要先搞试点，在有条件的地方，进行数据模拟测算。而且开征之前，必须也要像个人所得税那样先开听证会，因为物业税也跟个人所得税一样，是涉及到千家万户的切身的经济利益的一个税种。同时，还应该分阶段循序渐进，逐步落实，比如先对单位的法人统一征收，尽可能地对个人住房缓一步；先对城镇居民开征，对农村居民缓一步；先对高档住宅开征，对普通住宅缓一步。

　　夏杰长研究员还提出了科学设计物业税问题。他认为其中首先是征收范围要认真研究。美国的第一套住房是不征税的，我国在设计物业税征收的范围中，以面积来计算比较好，可以按照小康的标准略高一点来计算抵扣面积，比较符合公平纳税原则。第二，关于征收范围，在一定的时期内最好不要对农民自用住房征收。另外，征收物业税的税率一定要低，很多国家在1％上下，我国也应在这个范围内较好。第三，计税依据要按照评估的价格征收比，但究竟谁来评估，房管部门还是税务部门？应当进行研究。第四，土地出让金如何解决，这是物业税设计当中最难的一个问题，夏杰长的观点是：不要把物业税和土地出让金混在一起。