解析房地产开发企业的借款费用如何审核

　　房地产开发企业的借款来源有两个方面：一是金融机构的贷款，二是非金融机构（包括企业间拆借、关联企业间拆借以及个人拆借）的借款。

　　借款的来源，我们在审核中所应关注的主要是借款合同、付息发票。非金融机构的借款，我们应关注的事项包括有无借款合同、合同中对于借款利率的约定、关联企业借款总额与其注册资本的比例等。这些事项将决定借款费用是否应进行调整和具体的调整金额。

　　非金融机构借款未签合同时，根据《中华人民共和国合同法》关于“书面合同”的规定，未签合同可视为无合同，而在借款性质上即可视为无偿。所以，在未签合同的情况下，企业不得扣除相关的利息费用。借款中约定的借款利率高于金融机构同期、同类贷款利率部分应当予以调整，低于金融机构同期、同类贷款利率按约定并实际支付的利率在税前扣除。关联企业和股东个人的借款不得超过企业注册资本的50%，超出的借款部分其利息支出应予以调整。严格审核利息费用的支付情况，凡是预提而未实际支付的部分，一律应予以调整。

　　房地产开发企业借款费用的特殊之处，在于它要在开发成本和费用之间按照法定的界限进行分配。一般情况下，税法规定的原则是属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。正是因为这种特殊性的存在而在税收审核中（主要是企业所得税和土地增值税）中产生了诸多的调整变化。

　　涉及到的企业所得税。利息费用在企业所得税前扣除，最为明确的界限就是开发项目的完工时间。时间的界限应以项目竣工备案表为准，具体的情况包括：

　　1.开发项目未能竣工的，年度企业所得税申报时不得在期间费用中列支利息费用。

　　2.开发项目已经竣工并销售完毕的情况下，区分利息费用在成本和费用之间的分摊不再具有实质的意义，即使分摊并未完全按照竣工时间的要求进行，也不再进行调整。

　　3.企业同时开发多个项目的，利息费用的分摊会遇到一定的难度。这时不仅要注意项目的完工时间，还要考虑项目的开工时间。在具体的审核中，应该掌握以下原则：前一项目尚未完工而后一项目已经开工的，实际产生的利息费用应在项目间进行分配。分配时可以参考借款合同有关借款用途及对象的条款，也可以采用一定时期内相对稳定的、按照某一指标的分配方法，比如按工程的进度、资金的占用等。前一项目计入成本的费用仍以该项目的完工时间为最终的界限。

　　前一项目已经完工但后一项目尚未开工的，前一项目按照完工时间确认为成本；前一项目完工至后一项目开工时间的期间内，发生的借款费用确认为期间费用计入当期损益。后一项目开工后的利息费用计入该项目的成本。

　　前一项目的完工时间与后一项目的开工时间大体相同时，发生的借款费用分别计入各自的成本。

　　涉及到的土地增值税。土地增值税对于利息费用的扣除主要采用两种方法，一是可以在项目间划分并能够提供金融机构证明的，利息支出可以据实扣除；二是如不能在项目间划分或不能提供金融机构证明的，可以按照取得土地使用权和开发成本两项合计的5%扣除利息费用。

　　所以，审核土地增值税时对于借款费用的具体程序是：1.不必关注计入期间费用中的利息费用数额；2.将计入开发成本中的利息费用全额剔除，以其余额作为计算土地增值税的基数；3.据实扣除利息费用的情况下，严格审核借款合同、付息发票以及利息费用在项目间的分配情况，以确认利息费用符合税法规定的扣除条件；4.按固定比例扣除利息费用的情况下，利息费用的真实性如何已变得不太重要，因而其审核程序可以从简掌握。