明年1年内又增4大税收优惠 南京再推新政救市

　　购买144平米以上的高档房，税率不但由4%调整为3%，政府还给予房款总额1%的补贴；普通住房发放购房补贴期限延长3个月；2年以上住房转让的，个税最高返还4成……

　　在国家、江苏省意在促进房地产发展的“意见”相继出台后，南京市政府昨天召开新闻发布会，就24日市政府批转的市房产局等部门《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》进行了详细解读。

　　南京市出台的新政将于明年1月1日起实施1年，这意味着，与之前的一系列利好政策相比，南京人明年买房、卖房又增加了4大税收优惠利好。

　　“2年”年限怎么算，政府首次有了明确解释

　　贯彻省政府办公厅于12月23日出台的《关于促进房地产市场健康发展的意见》，南京市24日出台的新政明确，个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年（含2年）转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，按其转让收入全额征收营业税。这项利好的执行期限暂定为一年。

　　对于“2年”年限计算的起始时间，政府首次有了明确的解释。南京地税局总经济师唐跃昨天称，将按照房产证和契税完税孰先的原则制定。即先办房产证的，就以办房产证的时间为计算“2年”的时间节点；先缴契税的，就以契税完税发票上的时间为计算“2年”的时间节点。

　　2年以上住房转让，个税地方分成部分返还

　　按照新发布的《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》，个人转让2年以上住房取得的所得，其个人所得税中不足4成、缴纳给南京市政府的地方收益部分，将通过补贴的方式返还给个人。

　　住房转让个人所得税将如何征收？南京地税局总经济师唐跃解释说，市民目前卖房仍可自由选择按照转让全额的1%，或者差额部分的20%缴纳。“2年”的计算标准也是按照房产证和契税完税孰先的原则执行的。

　　唐跃称，市新政里的表述是：“对个人转让2年以上住房取得的所得，其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴。”因为个人转让住房取得的所得属于纯收益部分，需要向国家和地方缴纳个税。个税中的40％要交给省市地方政府，另外的6成是交给中央的；今后南京地方分成部分（20×20％×南京市政府收益的个税的百分比）将全部返还给卖房者。

　　买高档房，相当于只交2％的契税

　　买高档房也能拿补贴，这是24日出台的新政中最吸引人的变化。

　　根据省政府办公厅于12月23日出台的《关于促进房地产市场健康发展的意见》，南京市明确，该市144平米以上、住宅小区建筑容积率在1.0以下的高档房税率将由4%调整为3%。在此基础上，《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》还明确，南京市政府部门给予房款总额1%的补贴。这相当于买高档房只要交2％的契税。

　　买普通住房，发补贴时间延长3个月

　　今年9月，南京市政府发布的“南京20条”（《市政府办公厅印发的通知》）原规定在2008年l0月1日至2009年9月30日期间购买普通住房，可享受补贴。24日出台新规将发放时间整整延长3个月。

　　《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》明确，将从2009年1月1日起实施，暂执行至2009年12月31日。这也意味着南京市9月下旬出台的“南京20条”也将由原先的2009年9月30日延长到12月31日。

　　卖套百万元的房子 最高可少交7万多元税

　　新政实施后，卖房者缴税能省多少钱？南京地税局总经济师唐跃给记者算了笔账。他说，如果卖房者的房子是普通住宅，正好卖的是100万元的房子，根据老政策要是居住不满5年，政府要按照100万乘5.5％征营业税；但按新政，现在卖房者只要住满两年，这5.5％的营业税以及城建税等都可以不征了。此外，原来房价卖到100万的时候，万分之5印花税和1％土地增值税都是要交的，现在不管住了几年，卖房都不用交。也就是说如果卖房者卖的是两年以上不到5年的房子，光营业税和土地增值税就是6.5个点，等于说6.5万不用交了。

　　唐跃说，目前卖房者个税的40％要交给省市地方政府（另外的6成是交给中央的），现在只要住满两年了，明年起个税南京地方分成部分（20万×20％×南京市政府收益的个税的百分比）将全部返还给卖房者。

　　那卖房者两年以上不到五年的房子，总额能省下7万多元。

　　放宽“9070”套型比例 大政策助开发商“过冬”

　　除了公布南京市民明年购房、卖房税收方面的优惠外，昨天的新闻发布会还公布了两项帮开发商“过冬”的利好政策。

　　《意见》明确，鼓励根据市场需求调整规划设计。对于住房套型比例控制的要求，由原来的“严格控制“调整为“鼓励提倡”。今后新出让项目的规划设计要点按此要求办理。对于已出让项目的规划设计要点中有套型比例要求的，在规划部门审批规划方案时，不作刚性控制，可以酌情放宽住房套型比例。

　　以往很多商品房建设项目要求45％以上的户型是要在90平方米以下的，南京此次新政是不是意味着“9070”政策放宽了？

　　对此，南京市规划局副局长张际宁解释说，南京还是鼓励开发商商品房建设以90平方米以下的小户型为主；对于已经出让的项目可以做一些适当调整，有调整需要的，开发商需到规划局进行审批。但是廉租房、经济适用房、中低价商品房这些政策性住房原则上还是要保持90平方米以下的套型。此外，新政还规定，南京9月19日以前拿了地的开发商可调整放宽土地出让金缴纳和项目的开、竣工时限。

　　调整放宽土地出让金缴纳、开竣工时限，及“9070”政策的调整，主要是为了保证开发商企业资金链不断裂，以及更好地根据自身经济实力调控所建的住宅的套型比例。由于土地出让金这一块占据了开发企业相当一部分的资金，这一政策的出台给予开发商相对宽松的时间保证资金的流动，避免出现因资金压力楼市过度动荡。