美国财产税的征收办法对我国物业税的借鉴

　　一、美国财产税体系介绍

　　根据联邦、州、地方三级政府的权责不同，美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府共同分享税收权力。联邦和州有税收立法权，而地方没有立法的权力，只能在州制定的税法约束下征税。联邦政府开征的税种包括个人所得税、公司所得税、遗产与赠与税、消费税、社会保障税和关税；州政府征收的税种包括销售税、个人所得税、公司所得税、消费税、财产税、遗产与赠与税、资源税与社会保障税；地方政府征收的税种主要包括财产税、销售税、消费税、个人所得税、公司所得税和社会保障税。其中，联邦政府的收入主要来自个人所得税，其次是公司所得税，个人所得税收入大约是公司所得税收入的5倍；州政府的收入主要来自于所得税和销售税；而地方政府则把包括动产和不动产在内的财产税作为其主要的收入来源。下面从征税对象、税率、财产税在地方财政中的作用等方面对财产税进行介绍。

　　(一)征税对象、财产税的构成

　　财产税属于地方税的范畴，美国各州对财产税等各种地方税有独立的立法权，因此各州对应纳税财产的规定并不相同。—般来说，美国的各州把财产分为动产、不动产和无形财产三大类。不动产包括土地和土地上的永久性建筑物和构筑物；动产是除了不动产以外，其他任何有形的财产，如飞机、车辆、船只等；无形财产指无形的金融资产，如在股票市场和债券市场的投资。美国各州都对不动产征收财产税，大多数州对动产征税。

　　在不动产、动产构成的财产税收人中，不动产是财产税的主要成分。在对动产和不动产同时征收财产税的各州的财产税构成中，不动产所占的比例通常远高于动产。不动产、动产包括住宅物业(Residential BRroBRerty)和商业物业(Corrrnercial BRroBRerty)等类别，而在不动产和动产的财产税收入中，住宅物业、商业物业的税收收入占了财产税收入的绝大部分，2002年美国住宅物业占总财产税收收入的65%、商业物业占18%。

　　(二)财产税的征税机构及财产税收入的分配

　　州政府和地方政府都有征收财产税的权力。财产税是一个高度分散的税种，征税的权力一般授予县、市、镇、学区和特区等众多地方政府和地方性机构。这些地方政府和机构共同分享财产税的收入，并把财产税作为其主要的收入来源。学区和特区对财产税非常依赖，是其最主要的收入来源；县，市、镇等有其他的收入来源．如销售税和所得税的收入，因此对财产税的依赖没有前两者那么重。

　　(三)财产税在地方税收中的地位

　　财产税通常由州政府和地方政府共同分享，财产税在州政府的财政收入中占很小的比例，只有少数几个州的财产税收入占财政收入总额的10%以上，但财产税却是地方政府最重要的收入来源。相对于其他税种而言，财产税的收入非常稳定，受宏观经济波动的影响相对较小，因此财产税非常适合作为地方财政收入的来源，如2002年美国财产税收入占地方税收收入的74% 。来自财产税的收入主要用于当地的教育事业、市政设施建设、卫生服务和治安等地方公共服务。

　　(四)财产税税率

　　1、财产税税率的确定。如何确定财产税的税率是一个复杂的过程，这种复杂性来自于财产税的分散性。财产税是地方税，州、县、市、镇、学区和特区等各级政府均有征收财产税的权力，财产税的总税率是州政府对财产征税税率与各级地方政府对财产征税税率的加总。州政府一般通过税法法典把其财产税税率确定为某个确定值或某个范围，并且在税法没有更改的前提下保持不变；此外，各级地方政府根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定其当年的财产税税率。由于用于设定税率的变量每年都在变化，因此地方政府确定的税率通常每年都不同。地方政府确定其财产税税率的方法如下：

　　(1)地方政府对其管理区域内的财产进行估价，确定应纳税财产的价值，并把这些财产的评估价值汇总，在确定财产税税收减免数额后，两者的差额就是应纳税财产的总价值，用Total Value表示。

　　(2)地方政府确定其下一财政年度的预算总额，以及除了财产税以外的其他收入总额，两者的差额就是该政府要征收的财产税总额，用Total Tax表示。

　　(3)地方政府把财产税税率确定为要征收的财产税总额与应纳税财产的总价值的比率，即Tax Rate=Total Tax／Total Value。美国各地习惯}BMiIlage Rate作为财产税税率的单位，一个Millage Rate等于1‰。

　　各级地方政府根据以上方法确定其对财产征税的税率后，把这些税率和州制定的税率加总，得到该地区的财产税总税率：总税率一州税率+县、市税率+其他机构的税率。

　　此外，各级地方政府都受到州税法的制约。各级政府在确定税率的过程中，应遵守州税法对财产税税率、征税对象、减免条例和征税程序的规定；其提出的财产税税率也要受到州级部门的核准。

　　2、应纳财产税额的计算。在财产税的征收过程中，地方政府有专门的评估机构对各类财产的价值进行评估，经过评估得出的价值称为公平市场价格(F．M．V—Fair Market Value)。税务部门并不根据F．M．V对财产征收财产税，而是把F．M．V乘以估价折价比率(Assess Ratio．根据州法律一般是40%)，从而得到估计价值(Assessed of Value)。估计价值才是税务部门征收财产税时的征税依据；估计价值扣除某个可能的税收减免以后，乘以财产税的总税率，最终得到应纳财产税总额。估计价值一公平市场价格X估价折价比率；应纳财产税总额：(估计价值一税收减免额)×总税率。

　　二、财产税的征收(以乔治亚州为例)

　　乔治亚州的财产税主要是对不动产征收，一般以公司和个人的房地产为征税对象，也对车辆等动产征收(本文作者之一方建国2004年作为访问学者曾在乔治亚州亚特兰大就此问题做过短暂实地调查)。乔治亚州的财产税计算中家庭财产免税额(Minus Homestead ExemBRtion)从5000美元到15000美元不等。另外，乔治亚州对于残疾人和年长的居民(达到退休年龄)的财产减免财产税。财产税收入的主要用途是教育和公用设施建设维护等，其使用项目要经过地方议会投票决定，城市居民对地方议会的决定有较大的影响力。

　　本文以乔治亚州的Cobb县为例，分析财产税的征收过程。Cobb县下辖Acworth、Austell、Kennesaw、Marietta、smyma、BRowder SBRrings六个自治镇。某家庭居住在Cobb县的smyrna镇，2005年Smyrna镇的财产税税率为27．22‰，该家庭自用房屋的评估销售价格为225000美元，则年缴财产税计算如下：

　　估计价值A．S．V----225000 ×40%=90000美元；

　　扣减家庭财产免税额(Cobb县为10000美元)后的应税价值=9000O-10000=80000美元；

　　年应纳税额=80000美元×(27．22／1 000)-2 177．6美元。

　　从乔治亚州cobb县的住宅财产税的计征程序来看，计税方法比较简明，税收用途明了，实际征收额约为房产评估价格的1%。由于政府对房产的应税评估价格一般低于实际交易成交价格，再加上购房抵押贷款的利息支出可以冲减所得税应纳税额，则实际的纳税会更少。

　　三．对我国未来物业税征收的借鉴

　　我国现行的房地产税收体系基本涵盖了房地产业各个环节的课税，但从具体实施中的效果看，我国的房地产税收体系有待完善。当前我国房地产税收体系有以下特点和问题：租、税、费种类繁多，税收体系结构不合理，税种重复设置，从而加重了房地产行业的负担，削弱了房地产税收的调控作用：流转环节税负过重，保有环节税负过轻，从而导致房地产企业纳税意识不高，偷逃税额的现象频生，并在一定程度上导致了房价过高；内外两套税制，直接导致了内资企业税负重于外资企业。

　　综上分析，我国房地产税费体系的改革应该以“正税、明租、清费”和“宽税基、简税种、低税率”为基本方向。合并、清理各个税种，建立起完善的租、税、费体系；通过对房地产保有、取得和收益阶段合理征税，加强房地产保有环节的税收，从而建立合理的房地产税收体系；实行内外统一的公平税制。借鉴美国的财产税计征办法，我国在未来物业税的计征方法设计方面，建议考虑以下问题：

　　1．计征方法应当简单明了，税基稳定，征税税率要低。由国家制定相关税法，定出物业税税率上限，授权各省级人大制定实施细则、税收减免及征收管理等权限。地方政府根据地区实际情况定出具体税率，并经地方人大表决方可执行。一般税率在1%以内为宜。

　　2．物业税收入应列出使用用途，每年向地方人民代表大会公布并接受审计和质询。

　　3．物业计税价值的评估不宜每年进行，以降低征税成本。允许居民和企业就评估价值提出异议，建立物业评估仲裁和司法上诉程序。

　　4．由于我国现有的居民住宅性质复杂(有商品房、集资房、经济适用房等)，建议对物业税开征以前购置的房屋在其土地使用年限内可以考虑免征物业税，待其使用期届满后再计征物业税，这样就解决了新、旧房屋之间的物业税差别问题。

　　5．对城市生活困难居民、残疾人和离退休人员实行物业税减免政策。