墨西哥:房产税“劫富济贫”
在当地人看来,富人每年缴纳数千美元的房产税理所应当。与此同时,特殊人群在缴纳房产税时可以享有优惠政策。
墨西哥女孩亚历杭德拉每年年初都要在手机内设一个提醒备忘录:“记得交房产税”。此外,她还会到墨西哥城市政府网站上看看当年有没有交税“折扣活动”。“我一直关注这个,就像是关注商场打折季一样。”她笑着对《环球》杂志记者说。
房产税在墨西哥有着较长的历史并经过数次变革,目前已形成一套较完善的征缴体系。如果深入研究,你会发现,这套征税体系颇有点“劫富济贫”的意味,住豪宅的富人们每年交数千美元房产税并不稀奇,而退休人员、残障人士则可以享受大力度的税收减免。
历史悠久的房产税
纵观现代房产税历史,墨西哥无疑是当仁不让的先行者。在西班牙殖民时期,当地居民就要为自己所拥有的不动产缴纳费用。1917年,房产税正式写入墨西哥法律。
1983年,墨西哥议会通过了宪法第115条修正案,规定各州政府向市政府授权,由市一级政府决定当年的房产税税率和所需征收的总税额,并代表州政府行使收缴税款的权力。1999年,墨西哥宪法第115条款经过修改后,规定各级政府在制定房产税税率时,要综合考虑建筑物所处地段等多方面因素。
这意味着,拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率,向州政府缴纳一次房产税,房屋的价值由政府派遣的评估师确定。
当然,墨西哥征收的房产税是“因房而异”的。墨西哥全国住房委员会技术秘书马尔科·基罗兹·洛佩兹在接受《环球》杂志记者采访时表示,征收环节中最重要的一个环节是对房屋进行估价,当前主要参考的因素包括建筑物所处地段、建筑成本、建成面积等,这其中还涉及物业类型、用途、是否具有商业价值等。
墨西哥各州政府在计算房产税时基本遵循以下公式:房产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房产税税率。
在征收过程中,房产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩,根据涨跌情况做出相应调整。此外,一些地区规定,由于房屋每年会折旧,房产税税率逐年下降1%。
墨西哥各州通常在每年一二月份开始征收房产税,缴税方式也很灵活,可以月付、季付甚至双月付。在每年固定的时间,居民会收到通知缴纳房产税的邮件,然后到当地银行付款。如果在银行拥有账户,也可申请自动从账户上扣除税款的服务。此外,各地财政部门还会指定一些商店代收房产税。
如果居民在特定日期前缴纳,还可享受一定折扣。比如,亚历杭德拉就在墨西哥城市政府网站上查到,在1月1日至17日之间缴纳房产税的居民可享受7%的折扣,在18日至31日缴纳的可享受3%的折扣。
不构成穷人的负担
亚历杭德拉家位于城里一处中产阶级社区内的一座4层住宅楼中。一次,记者去她家做客,有幸见识了这套典型的墨西哥式民居。这套住宅共有8个房间,总面积为150平方米,价值150万比索(约合12.5万美元),每年缴纳的房产税大约为250美元。而墨西哥家庭年均收入为1.2万美元,房产税所占比重约为2%。
亚历杭德拉告诉记者,她家购买这处房产时,市政厅派遣一名专家对公寓的价值做了评估,并根据公寓所处的地段和建筑成本等因素,确定了房产税税率。
记者看到,这套公寓所处的地段不错,位于城内两个主要广场之间,对面就是墨西哥农业部办公大楼,相邻一个街区有一个地铁站和一个商场,附近还有3家大型超市和5家银行。不过,公寓所处的居民楼已经有些年份,使用面积在当地也不算宽敞,因此亚历杭德拉没有觉得缴纳房产税给自己造成了多大经济困扰。
她说:“在墨西哥,房产税不会成为居民的负担。在我家,我和妹妹轮流缴纳这笔钱,不会觉得负担很重。政府将这笔钱用在公共设施建设上,将其作为城市发展的工具,这是一件好事。”
相比亚历杭德拉,记者的另一个墨西哥朋友路易斯就没那么“走运”了。他家在富人区拥有一套大约500平方米的3层别墅,每年他要缴纳1500美元房产税。“这也没办法,谁叫路易斯是个住豪宅的有钱人呢?”亚历杭德拉戏谑道。
墨西哥的房产税确实有点“劫富济贫”的意思。在当地人看来,富人每年缴纳数千美元的房产税理所应当。与此同时,特殊人群在缴纳房产税时可以享有优惠政策。例如,退休人员、伤残人士和年龄超过60岁的居民可以享受政策减免,每年仅需缴纳大约1600比索(约合133美元)。
低税率旨在刺激市场
与美国、欧洲相比,墨西哥的房产税算是比较低的。一处条件相似的住宅,在墨西哥的房产税要比美国低50%左右。西班牙对外银行一项研究显示,墨西哥每年所征收的房产税总额仅占该国国内生产总值的0.2%,为经合组织各成员国中最低。
这也是在墨西哥购买住房相对便宜的原因之一。多年来,墨西哥的房地产市场一直火不起来。由于投资墨西哥房地产市场回报率不是很高,再加上有组织犯罪时常干扰市场,开发商的热情有限。
与中国人“安居乐业”的传统观念不同,墨西哥人有着很强的“汽车情结”。现如今,女孩子交了男友,中国的丈母娘们可能会问:“他有房吗?”而墨西哥的丈母娘们则会问:“他有车吗?”
正是这种独特的家庭观念,使墨西哥的年轻人对买房没有多大兴趣,大学毕业后往往会选择租房或者住在父母家。同时,墨西哥土地私有,如果一个家庭的小辈娶妻生子,人口增加,只要将房屋扩建一下,就能自行解决住房问题。
投资不足和刚需不旺使墨西哥房地产市场一直不温不火。墨西哥政府之所以将房产税税率定得较低,也有鼓励房地产投资的用意。
目前墨西哥房地产市场面临的最大问题是增速缓慢,年均增长率不到3%。一些学者认为,墨西哥应大力发展房地产业,通过保持较低的房产税税率刺激市场发展。政府也希望借助低税优势吸引国外投资者来墨西哥购买住房。事实上,不少美国和加拿大人对墨西哥的低房产税感到惊讶,对投资墨西哥房地产市场有着浓厚兴趣。