房地产企业隐匿收入虚增成本稽查案例

　　一、企业基本情况

　　某房地产开发有限公司注册类型为私营有限责任公司，经营范围：从事房地产开发，纳税人所属税务机关：蚌埠市某区国税局，企业所得税纳税人。该公司2005年实现销售收入61726727.41元，应缴所得税1482084.98元，已缴纳所得税1482084.98元；2006年实现销售收入110338523.99，应缴所得税6360417.41元，已缴纳所得税6360417.79元。

　　二、检查过程与检查方法

　　（一）检查预案

　　检查人员通过对房地产行业税收政策的学习，熟悉掌握该行业税收政策以及财务核算上的特点，借鉴以往该行业易存在的问题及容易被忽视的一些核算方面的涉税问题，有针对性地拟出对该企业的检查提纲，并在查前分析和初步检查的基础上调整、补充稽查内容，尽量减少稽查的盲目性，提高工作效率。

　　（二）检查具体方法

　　检查人员通过省局网站综合数据查询系统调取该企业的税务登记、税种鉴定、发票购买、使用、结存等情况，及所查年度的纳税申报情况，财务核算报表等系列涉税资料。采取从企业财务报表到总账、明细账、每月各税具体计算申报等详细逆查方法，逐月核对，按年计算应纳税额。对需要进一步核实的问题，派出人员配合进一步外调取证，使案件检查和取证同时进行，保证了检查时间充裕。

　　（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定

　　1．房地产企业大都是当地政府招商引资项目，地方保护主义严重，查处时受到政府干预较大；

　　2．房地产企业的主要成本是建安成本，而目前建安企业基本上只是管理单位，真正的施工单位基本都是个体包工头，基本上无账或账证不健全，其成本根本不实或无法核实，从而造成建安成本不实，进而造成房地产开发成本不实。

　　三、违法事实及定性处理

　　（一）违法事实和作案手段

　　1.隐匿收入

　　检查人员通过对该企业财务报表的审查，发现该企业2006年度财务报表上挂有“递延税款”，检查人员对此有疑问，因为“递延税款”贷方反映的是企业尚未转销的时间性差异影响纳税的金额，检查人员又进一步看到其下一级科目是“所得税”，而相对应的会计科目却是“其他应收款”，再检查“其他应收款”科目，发现竟是收取的房款，于是向企业财务人员询问，企业财务人员不得不交代这部分是企业2006年1-6月收到销售存量房款25312364.90元，未结转销售收入，所提所得税挂“递延税款”，未进行纳税申报的情况，应补缴所得税5774801.71元。

　　2.虚增成本

　　检查人员对该企业应付账款明细账核实时，发现应付账款借方有较大余额，随即就该科目核算的具体内容询问财务核算人员，在财务人员的配合下，稽查人员搞清了该企业由于没有及时进行竣工结算，导致企业不能按期结转工程成本而少计应纳税所得额，偷企业所得税。企业核算内容：

　　（1）付款

　　借：预付账款 　　　　　　　　　　　　　80万元

　　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　　　80万元

　　（2）竣工

　　借：预付账款　　　　　　　　　　　　　 20万元

　　　贷：应付账款 　　　　　　　　　　　　　20万元

　　（3）结转

　　借：房屋开发 　　　　　　　　　　　　　100万元

　　　贷：预付账款 　　　　　　　　　　　　　100万元

　　借：开发产品——存量房　　　　　　　　 100万元

　　　贷：房屋开发——某小区 　　　　　　　　100万元

　　（4）决算（建安发票金额90万元，支付施工余款）

　　借：应付账款 　　　　　　　　　　　　　10万元

　　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　　　10万元

　　至此，该企业应付账款核算的借方余额应是平时多计的房屋开发成本，而企业未能及时调账。

　　应调整成本：应付账款贷方余额数应全部调增当年计税利润。

　　3.取得票、货不一致发票入账。

　　检查人员通过对企业凭证的检查，将一个年度的入账发票（普票）分类筛选，通过省局网站综合数据查询系统逐票比对，结果发现该企业存在购票方与销货方不一致情形。经请示领导同意，随即派出人员到涉案地区取证，经外调取证证实了这一问题。

　　取得加盖公章为安徽振合建筑劳务有限公司钢筋加工厂普通发票5份，金额203879.63元（2006年12月133#凭证），经合肥市国税局出具的证明显示，未发售给该单位上述发票，此发票系安徽永良商贸公司购买。应剔除成本，调增当年计税利润203879.63元。

　　（二）处理结果

　　根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第三条、第七条第六款之规定；《企业所得税税前扣除办法》第三条之规定；《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条对上述问题1补缴所得税5774801.71元，同时对其未进行纳税申报行为处以10000.00元的罚款。

　　根据国税发（2006）31号文《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》第二条第二款的规定，及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，上述问题2补缴所得税33000元，定性偷税，处50%罚款1.65万元。

　　根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第三条之规定，上述问题3应补缴所得税：67280.28元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，该企业以不符合规定的普通发票入账，未进行纳税调整，造成虚假的纳税申报，构成偷税处以一倍罚款计67280.28元。补税罚款合计5968862.27元。

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，从税款滞纳之日起按日加收滞纳金。

　　四、案件分析

　　（一）查处本案的认识及体会

　　1.纳税人的纳税意识薄弱所致。虽然经过多年的税法宣传，但依法纳税、诚信纳税在一部分纳税人头脑中没有真正形成，“查出来我倒霉，查不出我赚着”的思想还有一定市场。不法纳税人为了达到偷税的目的，不惜以身试法，利用外借发票或开具大头小尾发票大肆偷税。

　　2.税务部门的监控力度需进一步加大。对纳税人领购普通发票时没有严格按照有关规定让纳税人加盖购票单位财务专用章或发票专用章，这也导致个别户领购的普通发票未加盖购票单位财务专用章或发票专用章，为普通发票外借埋下了隐患。

　　3.普通发票管理滞后。近几年来，税务机关对增值税专用发票的管理采取了许多新的措施，研究制定了不少制度和办法，实施了金税工程，建立了全国协查系统。但对普通发票的管理措施还相对滞后，没有建立一套适用性的管理办法。用以前的老办法无法查出上述问题。

　　（二）工作建议

　　针对目前企业存在的普通发票违章情况，建议征管部门从以下几个方面加强对企业的管理：

　　1.加强宣传，提高认识，使纳税人对普通发票的认识象对增值税专用发票一样重视；

　　2.强化日常稽核，特别是对非增值税企业如房地产、建筑运输等行业取得的普通发票重点进行审核；

　　3.充分利用网上数据信息，加强对企业相关资料的评估和比对，以发现疑点和线索，给税务稽查提供案源；

　　4.加强对小规模纳税人，特别是定期定额户的发票管理和使用情况的检查；不定期对其抽查和审核，发现超定额，及时调整，发现违反发票管理规定行为，及时查处；

　　5.加大处罚力度，对企业明知不能入账而入账的行为，要严查重罚，使其付出沉重的代价，从而增强其对入账普通发票加强审核和把关的意识，堵住外借发票或开具大头小尾发票的行为。