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房地产会计准则变化分析
陈昱新：
2002年进入申银万国研究所从事房地产行业研究。2004年1月《强烈看升中国地价房价》成功判断了房价上升趋势，2005年1月发表《银根紧缩难敌地根紧缩》以后，主要地产股的股价逆势上升。2005年2月28日《卖出上海房地产股——上海房价风险特别警示报告》一文准确预见上海房价的头部。
事件：
财政部关于投资性房地产会计准则的《征求意见稿》将引入公允价值概念，未来可能不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并以期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
一、企业价值得到充分体现
我国会计准则对投资性物业一直采用成本入帐+折旧的会计法，近几年来在房地产资产大幅增值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对市场价值已明显低估。采用公允价值模式，这是会计准则改革的重大步骤。其对相关公司的利好主要体现在：
1、物业增值显性化。新准则将使投资性物业比重较大的公司净资产账面值得到较大提升，利于公司融资、并购和规模扩张。
2、由于将不再计提折旧，投资性物业出租业务的成本将大幅降低，毛利率和净利率会有明显提高。由于目前对房地产上市公司估值普遍采用RNAV与P/E相结合的估值方法，不少资产富余型公司由于过高的折旧和摊销导致净利润水平过低，其真实投资价值一直得不到市场的认同。采用公允价值模式后，这类公司的净利润水平将显著提升，有利于资产重估增值概念股价值的体现。
3、征求意见稿明确提出：公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。虽然该条规定可能不会最终实施（详见下面的分析），但如果新准则最终维持该条款，重估增值将计入当期损益，股东将可能享受到公司物业持续升值的收益。此外，结合国际会计准则和香港会计准则之规定，我们认为计入当期损益的重估增值不应当征收所得税。因此，企业并不会因此承担过多的税收。
二、不明确之处与情景分析
征求意见稿很多方面没有明确：
1、征求意见稿指出：如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得，应当采用公允价值模式。是否就意味着只要公允价值能够持续可靠的取得，企业就必须强制性地采用公允价值模式？
2、征求意见稿指出：公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。那么，计入损益的差额是否计征所得税？根据香港惯例，公司采用公允价值与原账面价值之间的增值不计入当期损益，而直接计入权益。会计准则最终如何，存在不确定性。
3、由于征求意见稿取消了折旧，企业净利润将有提升。如果税收标准与新准则同步变化，所得税将增加，对公司短期内的现金流不利。那么，税法是否还会沿用过去的成本入帐+折旧制度，并在公司财务报表中通过递延税收解决两者之间的差异？
显然，税收是以上几个方面的核心问题，也是征求意见稿对企业影响最实质的地方。由于征求意见稿没有明确，我们只能按各种情形做以下的情景分析：
情景一：最优情形
假设1：税法仍然沿用过去的成本入帐+折旧制度，通过递延税收解决两者间的差异。
假设2：公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，并不计征企业所得税。
此情形企业并没有增加现金支出，对企业的DCF估值没有变化。基于前文分析，新准则对于投资性物业比重大的公司是利好。
情景二：中性情形（最可能情形）
假设1：税法与新准则同步修改，原来新建后立即计提的折旧被多年以后的资产减值所取代，公司在短期内失去折旧的税盾，所得税支出将有所增加。
假设2：开始阶段的重估增值计入权益中的资本公积，一旦出现减值则首先以整个重估储备为基础与先前的增值抵销，然后再计入当期损益。其后如有任何增值将以先前扣减之金额为限计入当期损益，其他部分再计入资本公积。此外，可使用年限在20年或以下年期的投资性物业按最后重估值入账，以后不再重估，按可使用年限折旧。
此情形中企业将因为会计准则的变更，在投资性物业竣工前几年可能增加所得税现金支出。但通过残值增加和最后20年的折旧，增加税收的负面影响可少量抵销。
三、 结论
1、资产增值部分直接计入损益的可能性不大。
2、由于开发类公司持有的土地、在建项目不属于投资性房地产，因此该准则对万科等单纯房地产开发类公司影响很小。
3、对投资性物业公司短期利好。
4、我们认为下列公司会受到影响：金融街、中国国贸、浦东金桥、益民百货和小商品城等。建议投资者重点关注。
5、风险提示。
尽管新准则对税收没有明确说明，我们认为折旧抵税效应推迟的可能性还是非常大的。通过简单的DCF模型，我们发现仅考虑折旧抵税效应的推迟，将使新建投资性物业的DCF估值降低至少8%，基于50%的负债率假设，股东权益将减少16%.这说明企业实际真实价值可能受到损害，但其程度取决于未来税收方法。
综合来看，征求意见稿对投资性物业公司的影响为短期利好，如果最终的新准则对公司的税收影响不大，新准则的实施可能成为投资性物业公司股价上涨的催化剂。中长期影响需要新准则的最终细则出台，特别相关税收标准明确后才能作出正确判断。
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