一、物业税相关概念及特征

　　物业税是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中，取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等；流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等；保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证。在2005年3月20日财政部副部长肖捷出席“中国发展高层论坛”时明确表示，今后一段时期将重点推进物业税改革。

　　物业税是一种对财富存量的课税，因此，大多数国家都把其归入财产税，根据物业税制实践的国际经验，财产税类的物业税，主要包括对土地价值的课税、对房产与土地总体价值的课税，其特点是均以财产的持有作为课税前提，以财产的价值为计税依据。因此，物业税建立的土地制度基础不是土地私有制，即土地所有权私有制并非开征物业税的必要条件，在土地国有制经济里，只要土地使用权具有价值便具备课征物业税的条件，这样，在我国现行的土地制度下，土地使用权和房屋分别属于财产权人享有的一种权利和财产权利所指向的对象，应归属于财产，因此，物业税在我国应把其归入财产税。

　　物业税除具有财产税的特征外，还可细化为：

　　第一，物业税为个别财产税。财产税按课征方式的不同，可分为一般财产税与个别财产税。一般财产税是对纳税人所有的一切财产的价值综合课征的税收。不同国家的一般财产税的课征对象不一，但大致包括土地、房屋等不动产；机器设备、库存商品等营业性动产；汽车、摩托车、船舶等家用动产；资源开采权、营业性专利权、股权、公司债券、有价证券等无形动产。这种模式从价值层面看较为公平，但从技术层面上要求税收征管制度比较先进，尤其是配套制度的建设较为完备。个别财产税是将个人的某些特定的财产，如房屋、土地、资本和其他财产有选择地进行课征。采用个别财产税制的国家以发展中国家居多，个别财产税制与一般财产税制相比，就价值目标而言，个别财产税制的公平性要弱于一般财产税，但就技术层面而言，个别财产税制对征管技术的要求要低于一般财产税，这种税收制度的塑造对正处于起步阶段的广大发展中国家而言，实现了另一种意义上的公平价值——横向公平。个别财产税的形式主要有对土地课征的土地税，对房屋及有关建筑物课征的房屋税，将土地及土地上建筑物合并课征的不动产税。

　　第二，物业税是对不动产课征的经常税。房地产主要是指已建成并具有使用功能和经济效用的不动产，那么物业税只能是对已建成的不动产征收的税收，即在不动产保有阶段设立的税收，而不涉及房地产的建设阶段。

　　第三，物业税是房地合一的税收。房地产不仅指房屋及配套设施，还包括屋宇所在的建筑地块、相关场地，因此，物业税不能仅就土地上的建筑物进行课征，还应包括建筑物所附着的土地。

　　二、开征物业税的目的

　　开征物业税应达到何种目的？从理论上看，一个物业税种应承担某种特定的主要功能而不应赋予它多种功能。多种税收目标的实现要靠几个不同物业税种来共同完成，对于开征物业税政策设计的着眼点应当是理顺物业税制中的租税费混杂的局面，保证房地产市场规范有序运行，为地方公共服务筹集资金，而不能任意扩展物业税的税收功能。从长远来看，改革房地产总体税制，对不动产处于保有阶段征收统一规范的物业税是改革的方向。

　　物业税在内的财产税是当今世界大多数国家普遍开征的税种，是一国税收体系的重要组成部分，也是西方国家地方政府财政收入的重要来源，但我国的财产税不仅税种少，且征税范围小、收入少。因此，开征物业税有助于建立和健全我国财产税体系，改变房地产税制中以往那种“重交易，轻拥有”的局面。

　　三、开征物业税的理论依据

　　为什么要对拥有房地产的业主征收物业税？政府课征物业税的基本出发点是什么？要实现哪些社会经济目标？这些问题关系到物业税制的设计，而且也影响到如何正确评判政府对房地产保有阶段征税的合理性及政策效果。

　　（一）公共经济学观点

　　1.利益交换说

　　该学说起源于洛克和休谟的社会契约论，发展于边沁等功利主义派的“最大幸福原则”。该理论的核心观点是，由于政府为房地产所有者提供了安全保护，包括国内治安、消防等保护和国防安全保护，从而保证了房地产产权能顺利地为其所有者带来心理上的满足。既然国家为房地产所有人提供了财产保护形式的利益，那么房地产所有人理应向国家支付一定的报酬。因此，物业税就代表了房地产所有人对于从政府那里获得利益的一种支付。而且房地产的价值会由于当地政府提供的公共物品的改善而提高。利益交换说包含了两层含义：一是政府提供了公共服务，不论房地产价值是否得到提高，业主均应为此支付一定的费用，即纳税；二是政府提供的公共服务为房地产产权的实现或房地产价值的提高提供了保证，政府理应对房地产业主保证一定比例的赋税，以敷公共支出之需。

　　2.负税能力说

　　负税能力论最初由古典经济学家魁奈提出，后来逐渐被一些西方财政经济学者所接受。其核心思想是，土地及其改良物所组成的不动产是衡量人们纳税能力的标准之一，在其他条件相同的前提下，私人拥有的土地财产或房产越多，其负税能力也就越大。不仅如此，财富本身可以给其所有者带来安全感，这种永久性的财富比一般挣得的收入更为持久。因此，开征物业税符合负税能力原则。

　　（二）房地产经济学观点——税收非中性论

　　现代房地产经济文献主要把土地及其改良物看作一种普通的经济资源或生产要素，与资本、劳动、技术和管理等生产要素一样，其价值只有通过投入到经济领域才可以得到充分体现。因此，房地产经济学者更多地关注了物业税的资源配置功能。其基本观点是，物业税可以当作一种经济政策手段来使用，这样可以达到政府所期望的经济政策目标，包括促进农地有效利用，促进城市各产业对土地的集约利用，增加适用住宅的有效供给等。总而言之，它可以提高资源的利用效率。由于这种观点所基于的理论假设是物业税收可以改变土地和资本的配置效率，影响经济主体的经济行为，即物业税是非中性的。

　　四、开征物业税需要完善的配套措施

　　物业税实际上是一种财产税，但目前我国还缺乏实施物业税的基本条件，如财产归属不明确、不动产估价制度不健全以及个人社会账号体系尚未建立等，下一步，需要以完善相关配套制度为重点，研究开征物业税。

　　（一）简并税种，实行费改税。征收物业税的合法性前提是改革现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、耕地占用税、城市维护建设税、土地增值税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，不利于新税的开征。要认识到，物业税绝不是对于购房投资者的惩罚税，更不是单纯为了增加政府财政收入。因此，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工作的重点。这也是做好物业税征收的基础工作。

　　（二）实行房地产登记制度。物业税的开征需要大量的、详尽的房地产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。建议购买房屋的业主都必须到税务部门进行房产登记，这样做的目的主要是为物业税的征收提供依据。具体可考虑如下方法：对于单身的业主登记其个人身份证号码和房产证号，已婚人士则按夫妻双方的身份证号进行联名登记。由于买卖房屋时必须办理房产证或过户手续，因而房屋登记可以由房管部门和税务部门协作完成。同时，建立类似毕业证书、学位证书验证系统的房屋产权证查询系统，以确认房屋所有者名下的房屋产权状况，加强对拥有多套住房者的监管，防止税款流失。如可以建立房地产产权数据库，将该数据库与税务机关征管信息系统进行联网，税务机关则要加快实现房产信息的全国联网，以便加强对在异地拥有多套住房的业主进行监控。

　　（三）健全房地产估价制度。改革现有的评估机构，实现房地产评估行业的政事分开，企事分开，明确并规范政府与事业组织之间权、责、利关系，为中介机构的发展创造公平的竞争环境。同时，加强对房地产价格评估理论、方法的研究，形成符合中国国情的房地产评估理论及方法体系。

　　（四）建立健全评税争端解决办法。物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利，我国建立评税争端机制可以从以下几个环节入手：（1）对于征税争端的解决，根据行政复议法的有关规定，由税务机构内部法制部门实施；（2）以省为单位，建立独立于税务机构和评估部门的评估争端调解机构，对纳税人有关纳税评估结构的争议进行调解，减少纳税人的诉讼成本，提高效率；（3）建立评估仲裁委员会，成员由税务、评估、财政等部门组成，对于调解无效的争议案件进行仲裁，仲裁结构作为征税依据；（4）纳税人对仲裁结果有异议的可以向法院诉讼。